华润上海地皇维权背后 谁还记得2015年地产企业那一次集体误判

导 读

无数案例和事实都在证明，当市场过度聚焦于央企的单个*举动时，往往会错失整盘棋局的精彩对弈。

地产壹线 王静、吴波 发自上海、深圳

壹

距离刚刚对公众开放的上海新静安体育*直线距离200米左右，在汶水路和万荣路的交叉口，两宗曾经轰动全国的上海地皇因为大规模业主维权事件，又一次站在了聚光灯下。

在交叉口向北往平陆路转弯，便是华润华发静安府东区，备案名为静安福邸。由于这个小区几天前刚刚发生了业主维权，小区保安看守格外严格。维权现场也早已清理干净，加之正处在工作日，这里寂静地仿佛什么都没有发生过。

而在交叉口沿着汶水路继续向东，则会看到备案名为静安华邸的华发华润静安府西区售楼处。网易房产注意到，该售楼处购房者虽然不多，但却都是真实的购买者，有几个潜在客户正在跟销售交流合同。其中有位置业者因为不明晰购房合同中所列装修款项一事，产生歧义，忍不住抱怨了一句”难怪有业主维权”。

这名置业者的态度也正说明了维权事件对于项目本身和两家企业的影响——那就是没有什么大的影响。

但对于行业中所有看客而言，每个地皇从诞生之时起，就已经注定是那时那刻的产物。其本身承载了解读彼时企业决策、区域楼市和行业大势的密码，而随着时间维度拉长以及周期的变化，这种解读总会带来新的惊喜。

静安府风云

地皇项目净利润可达18%

业主反应的问题主要集中于交房质量太差，以及*和当初宣传册上承诺的不一样。并提出“希望华润静安府能够拿出与名气匹配的实力与价格匹配的质量”。

（静安府维权条幅，图片来源于网络）

对此，无论是华润静安府项目还是华润总部，给到网易房产的回复都是以此前静安府发布的一篇交付进展说明文章为口径。

该文称，“个别业主通过网络发布的房屋问题，多处图片和描述均与事实存明显不符，文中提到的*、地暖锅炉、设备平台等共性情况，交付小组也一直与业主持续进行沟通，各项工作在有条不紊的推进中。”

虽然在交楼时刻爆出了在圈内都颇有影响的业主维权事件，但这对于两家公司的影响都可谓微乎其微，项目*早已落袋为安。

静安府东区和西区是华润置地联手华发股份在2015年3月和6月分别拿下的两宗地皇项目，拿地时间间隔3个月。遥想当年这两宗上海地皇的诞生可是轰动全国，其间不乏批评华润华发过于激进的言辞。

网易房产了解到，华润华发在两宗地中均采取各自50%比例持股，但华润在东区地块项目公司“上海华泓钜盛房地产开发有限公司”董事会中，拥有三个董事席位，掌握话事权。因此该项目公司也为华润置地合联营公司，项目*并表。同样，华发则并表西区地块。

由于华润东区地块明确要求配建人才公寓，由受让人用于租赁，不得擅自销售，以及社区设施用房，和商办建筑，各种限制条件非常苛刻，可售住宅建面仅15.65万方。华润置地采取了快周转的策略，项目两种产品在2016年7月23日取得预售证后，立刻开盘销售。彼时均价可达约9万元/平方米。

（图片来源：上海网上房地产）

而华发西区项目在2016年12月拿到名列前茅批预售证后不幸撞上了上海楼市调控，第2批预售证于2018年4月才到手，获批价格与华润东区两年前的售价几乎没有区别。

（图片来源：上海网上房地产）

有熟悉静安府项目的人士对网易房产表示，华润和华发虽然合作拿地，但是双方各自都想在产品上有自己的风格，因此决定各自操盘一块地。而因为双方在两宗地中持股比例一致，本是合作关系，但若同时开盘则会形成竞争关系，因而也约定错峰开盘。

该消息源还向网易房产透露，双方虽然是合作关系，但华发内部对于华润东区项目也颇有微词，称其“简单粗暴”。

说回此次东区交楼引发的业主维权事件，多位上海业内人士对外网易房产表示，这对于两家企业影响较小。一方面，项目维权部分已经到了交楼阶段，钱已入袋，只等在财报中结算。而对于华发西区地块来说，置业者以两年前的价格入手新静安*区板块项目，稳赚不赔，因而也不会影响后续销售。

虽然由于尚未结算，华润置地财报中并不能看到该项目的*。但在今年业绩会上，华润置地副主席唐勇曾透露，2018年要结算的北京上海项目利润情况都较为乐观，公司今年结算毛利有望继续增长。

而根据华发股份2018年一季报，期内归属于上市公司股东净利润5.83亿，其中**5.63亿。而这个**与其他大多数上市公司不同，它也是来源于主业，只是由于项目不能由华发控制，所以不能合并报表，只能计为**。

有*者向华发股份问询后透露，该**正是来源于上海静安府东区的*。华发权益结转营收30亿，权益*5.63亿，利润率超过18%。

对于一个位于一线城市、受到重重限制的地皇项目来说，这是一个还算不错的数字。

政企合作

华润为新静安城市运营受益者

无数案例和事实都在证明，当市场过度聚焦于央企的单个*举动时，往往会错失整盘棋局的精彩对弈。

拉一个简单的时间线：

2015年3月和6月，华润置地联手华发股份在上海连夺闸北两宗地皇。

2015年8月，此前流传的静安区和闸北区将合并的消息，在上海本地各大论坛重新沸腾，并指出合并时间*快为当年10月。

2015年10月，华润集团傅育宁一行访问上海，与上海市领导就双方进一步加强合作进行了深入交流，彼时傅育宁称未来华润将继续扩大与上海的*合作领域和规模，积极参与上海国企改革和城市建设。

2015年11月4日，上海市政府宣布撤销闸北区静安区建制，设立新的静安区。

2016年1月20日，被业界誉为“苏河湾准地皇”的苏河湾核心地块成交。华润和华侨城联合体以69.32亿夺下该宗地块，新静安苏河湾地皇诞生。而根据新静安十三五规划，“撤二建一”后的静安区，是同时拥有苏州河两岸的*城区，苏河湾也将成为核心发展区域。

2016年5月24日下午，傅育宁在深圳会见了到访的上海市静安区委领导一行。静安区表示希望进一步寻求与华润集团的全方位合作，欢迎华润在沪各项业务到静安区**，静安区委、区政府将坚持诚信原则，全力以赴支持华润各项业务在静安发展。

2016年11月23日晚间，华润置地发布公告，宣布其资附属公司与上海*老牌地产国企中华企业订立认购协议，以现金73.15亿元认购中华企业13.99亿股新股，占扩大后发行总股本的20.9%，成为战略股东。

2017年1月24日，静安区委主要领导再次带队于深圳与傅育宁会面。在过去一年双方共同推动下，华润与静安区的合作取得了新的进展，在地产、零售、饮料等业务继续发展的同时，华润微电子也将*静安区，双方合作关系将更加紧密。

2017年8月，华润置地宣布体育业务*新静安，公司与上海大宁集团签订合作协议，将成立合资公司全方位运营新静安体育*。

2017年9月21日，华润集团总经理罗熹在深圳会见静安区委主要领导，并表示希望根据上海未来城市发展定位，双方在健康养老、城市管理、科技创新等方面进一步加大合作力度，为上海科创*建设和静安发展作出新的贡献。

……

通过这条时间线不难看出，华润置地静安府项目或许仅仅是华润集团与上海市以及静安区合作的开端而已。

这家央企重仓彼时仍被上海土著嫌弃的“下只角”，缘于其对于城市和区域规划的洞察和先知。华润置地是新静安的参与者、建设者，当然必然也是受益者。

一叶知秋

看空三四线的集体误判

而如若跳出央企策略本身的拘囿，并将静安府拿地的2015年置于房地产周期的维度观察，会发现那时几乎整个行业都对三四线唯恐避之不及而对一二线趋之若鹜。而后来Lily和Tony们的家乡，用*的房价证明了这可能是一次集体误判。

华润置地重仓上海，也是当时公司战略上重视一二线城市的具体*表现。

由于一二线地价高企，华润置地的2015年，几乎是一直被“地皇”围绕度过的。

除了当年3月和6月在上海连续刷新地皇记录外，在北京*火的“准豪宅区域”丰台，2015年成交的14宗土地中，华润联合体摘得三宗，包括86.25亿元的总价地皇白盆窑地块，以及合计86.9亿元的亚林西两宗宅地，并从总价83.4亿元、单价5.6万元/平方米的南苑地块中退出。

此外，还有以总价47.2亿元获取的武汉P(2015)076号光谷长动地块，刷新武昌单价地皇记录。

在此之前，华润置地布局策略并非是一二线为主，而是核心发展二三线。如2010年和2011年间，华润置地曾分别耗资190亿元和195亿元在众多二三线城市拿地，但到了2012年下半年和2013年，三线市场逐渐萎缩，华润置地的毛利率也大受影响。

一些分析人士将华润置地2015年在土地市场的积极表现，与吴向东受宋林案波及后，在当年重回权力*关联在一起，意指他在华润置地这波换仓中起到重要作用。

事实上，华润置地在2015年对于楼市走向的判断，与大多数同行一致。中信证券房地产研究员陈聪指出，2014年前后，行业中几乎所有大公司，及业内专家，异口同声给三四线城市未来宣判死刑。

“此后的事情大家都清楚了，三四线城市非但没有穷途末路，反而迎来了其历史上*辉煌的几年。”陈聪称，这是“开发企业乃至相关研究机构的集体误判”。

而这其间，决定楼市走向的金手指当然必须是政策和调控。陈聪认为，在做出判断时，必须格外重视政策的意愿和能力。

要知道对于企业来说，完成一次换仓可能至少需要两三年时间，而政策风向的变动时间则完全无法掌控。

华润置地在这次换仓后，完整错过后来三四线城市房价的*。因此在2016年享受了一波一线红利后，公司管理层在2017年业绩会上已经开始被追问，是否会在火爆的三四线城市加码了。

那么问题来了，当无法提前预知政策走向，当国内楼市轮流坐庄的特点越发明显，北京、上海、南京、合肥、重庆、长沙、西安、海南……房价涨势在这些区域犹如接力一般轮番上演时，如何才能提高企业自身对于周期的抗性？

或许碧恒万融与第2梯队越来越大的规模沟壑正在回答这个问题：当企业布局足够全面时，城市和区域之间的政策波动，不过是利好在左手和右手间的转移。规模或许不是少有答案，但当下确实有效。