北京，刚需和改善置业不必再等

刚需族和改善族现在可以出手了，高性价比的老盘新推项目值得关注，比如地处南四环的公园懿府，两栋收官*产品即将加推。

作者｜易向凡

来源｜地产锐观察

自去年北京“317新政”出台后，北京二手房量价持续走低。但从4月份成交数据看，二手房网签量有所回升，创下去年5月至今的较高值。而从房价来看，并没有明显上涨。

这说明了什么？

地产锐观察认为，经过一年的等待后，部分有刚性需求或改善性需求的购房者，开始放弃观望入市了。与此同时，新房市场房源供应也将开闸，北京楼市将进入止跌企稳（量升价稳）的新阶段。

放眼长期，在房地产调控坚决不放松的主基调下，北京楼市将进入一个长期缓慢爬坡阶段。投机炒房没有空间，但刚需和改善性购房者不必再等了。

限竞房即将开闸入市

4月份，北京仅有一个新房项目取得预售许可证，新增供应187套，创近年来新低。业内人士分析，北京新房成交低迷的主要原因之一在于供给较少。

去年北京成交“限竞房”（限房价、竞地价）地块高达43宗，限竞房是今年北京楼市当仁不让的新房供应主角。

5月7日，北京市住建委发布了《关于加强限房价项目销售管理的通知》征求意见稿，征求意见时间截至5月14日17:00

专家表示，传闻已久的“限转供”政策即将正式落地，之后限竞房项目将会开闸入市。

从征求意见稿来看，转为共有产权房的限竞房项目占少数，大部分还是由开发商按照商品房来卖。

但限竞房项目毕竟有着先天的约束，比如项目套型面积90平米以下占比7成以上，拿证5年后才可转手，且在北京楼市下调一年后，限竞房价格优势并不明显，购房者未必买单。

这也是为什么4月份北京二手房成交会转暖的原因之一。人们在经历了1年的观察之后，部分购房者又转回购买没有约束条件的纯商品房，特别是改善型置业者。

老盘新推项目成少有品

有数据显示，2011年至今，四环内仅成交15宗住宅用地；2015年至今，四环内仅成交10宗住宅用地，且部分为限价房或共有产权房。

今年3月下旬，北京市规划国土委公布了《建设项目规划使用性质正面和负面清单》，规定北京四环路以内和中轴线延长线、长安街延长线，限制各类用地调整性质改建住宅商品房。

这意味着，四环内及周边的商品房将成为楼市的少有品。特别是位于四环边且又位于两轴延长线上的新商品房，将成为楼市供应少有。

按照“四环边+两轴延长线+高性价比+准现房”这几个关键词检索，地产锐观察发现，位于南四环的老盘新推项目公园懿府符合标准。

地产圈内人包括很多消费者对于公园懿府并不陌生。2015年，该项目百万征名轰动楼市。

当年10月，项目首开入市劲销10亿。

2016年4月二期开盘，项目再续日销10亿传奇，引发了全北京目光朝南看，成为改变区域发展的先行者和*。

销售的背后，公园懿府优势明显。

区位上，项目坐落于北京市四环热门地段槐房板块，位于南中轴，距离长安街12公里，地脉文化底蕴深厚。

交通上，距项目1.5公里处有地铁新宫站，四条地铁线（4号线、19号线、L5号线、L6号线）交汇于此。西距京开高速1.8公里，京开高速南接第2机场高速。

配套上，周边商业配套繁华，1.5公里外就是槐房万达广场；医疗配套上，周边前三名医院有北京博爱医院、北京航天总医院、新天坛医院等；教育配套上，周边有南苑*、新宫*、五爱屯*、南苑名列前茅*、南苑第四*、槐房*、首都师范大学二十一世纪幼儿园、蓝天双语艺术幼儿园等。

绿化环境上，项目周边环绕着槐新公园、世界花卉大观园、海子公园、桃苑公园、南苑公园等12个公园。步行十*即可到达占地600亩的北京国际露营公园，驱车15*即可到达国家4个A级景区——北京世界公园。

区域生态文体休闲资源丰盛，规划有2200亩中国头个国际足球小镇、京城较大的30万平米冰雪谷、超级体育公园综合体中曌广场、马术俱乐部、高尔夫球场等丰富的文体休闲资源。

值得一提的是，日前，北京南中轴地区国际方案征集工作已正式拉开帷幕，南苑森林湿地公园位列征集方案包中。

南苑森林湿地公园面积约一万四千亩，拔地而起后，对区域人居环境的提升价值将会非常明显。未来，与奥森板块南北呼应，将共同构建出一个“四环国家体育休闲带”。

产品规划上，楼体均成正南正北分散排布，通风和日照充分，视野和景观效果非常好；建筑立面采用artdeco风格，传承中国传统建筑风韵，又不失现代建筑特色。

项目园林景观设计定位于“度假体验式城市风景大宅”，结合中西方文化要素及景观艺术特征，将“园”与“院”有机结合，形成院中有园，园中有院的景观格局。

社区入口，通过围墙形成由开敞到半围合再到静谧的空间体验，利用多种名贵树种及水景引导人们自然进入社区；庭院风格特色鲜明，分别以6大香水为主题。

在回家的小路上，多种开花植物乔木与开花灌木搭配，四季花开；在住区内部，设置了不同年龄段的休闲娱乐健身设施和场地，包括500米慢跑健康环线，营造了绿色健康的社区氛围。

户型设计上，即将加推的三栋收官*产品，户型为115平米、129平米和133平米三个面积段、6种户型，且均为精装修三居，装修材料均是国内外的一线品牌。

总体而言，公园懿府项目产品价值优势极其明显：

首先，充分考虑到了目前市场的主力需求，户型选择多样化，得房率超过85%，区域内少有；

其次，占据四环中轴线地段，高端配套丰富，万达、天恒、金融街、中粮、华侨城等大型开发商齐聚，楼面价拍至5万+，新宫豪宅板块已强势崛起；

再次，周边项目交房时间大多在2019年，而公园懿府项目多数楼栋已于2017年完成收房，剩余三栋楼成准现房状态，11号楼精工三居在售，10、12号楼即将发售。

由于项目拿地相对较早，目前售价仅7万+，对比周边项目售价，公园懿府价格优势明显，是北京四环精装豪宅孤品，无论*还是自住，都是当之不愧的城区置业优选。