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保利、合富辉煌合并代理业务 中介混战再度升级

来源:地产壹线   发布时间:2018-05-16 00:00:00

导 读

特殊的交易方式、保利的算盘、合富的动机,以及市场怎么看?

地产壹线王柔金 发自广州

纷争四起的中介代理业,正因房企的入局而面临混战升级。

5月9日晚间,合富辉煌正式发布公告,于5月7日(交易时段后),合富辉煌、合富香港(合富辉煌全资附属公司)及保利房地产就彼此间的房地产代理业务订立合作协议。

其中涉及:(a)由合富中国收购保利顾问集团,及合富中国向保利房地产发行其43.9%股权作为代价;及(b)按发行价每股新股份4.20港元向保利房地产(或其代名人)配发及发行新股份。

网易房产了解到,此次合作完成后,合富辉煌及保利房地产将以合富中国作为合作主体公司开展一手及二手房地产代理服务业务。

这也就意味着,自今年1月29日便已经在洽谈的、合富辉煌与保利地产组成合营企业共同发展一二手代理业务一事正式敲定细节,合富辉煌及保利房地产*终决定,融合各自经营的一手及二手房地产代理服务业务。

事实上,房地产企业入股中介公司早有先例,此前融创、万科入股链家,恒大、万科、碧桂园等24家房企入股易居等,便都是此间案例。

但与上述案例中,房企真金白银的股权*相比,保利房地产与合富辉煌此次牵手,并非简单股权融资,而是头次涉及到房企与中介公司间代理业务的合并问题,这就给我们提供了一扇观察事件不一样的窗口。

特殊的交易方式

相较于融创、万科简直直接入股链家,然后再深化双方间合作的方式,保利房地产与合富辉煌此番合作显然费了一番心思。

首先,就合作重组方面,合富辉煌与保利房地产将于各自集团公司内进行企业重组。据此,合富中国集团将告成立,并由合富中国(作为控股公司)持有95家公司,全部均从事提供一手及二手房地产代理服务或相关服务;保利顾问集团将告成立,并由保利顾问(作为控股公司)持有4家公司,全部均从事提供一手及二手房地产代理服务或相关服务。

其次,为促成双方之间房地产代理业务融合及合作,保利房地产将向合富中国注入所持保利顾问集团全部权益作为出资,以换取合富中国43.9%股权。待合作完成后,合富中国将拥有保利顾问集团及合富中国集团全部权益,并由合富香港及保利房地产分别拥有56.1%及43.9%权益。

网易房产留意到,根据独立评估师采用市场法进行的估值,合富中国集团于2018年1月31日的估值为21.5港元,而保利顾问集团于2018年1月31日的估值为16.8亿港元。双方股权比例间的分配,正是按照其估值占比来设定。


较后,在协议先决条件达成或获豁免后七个营业日内(或合作协议订约各方将予协定的其他日期),保利房地产向合富辉煌支付认购新股份之认购款项合共1.512亿港元,合富辉煌向保利房地产(或其代名人)配发及发行新股份。

新股份相当于合富辉煌于公告日期已发行股本的5.39%,经发行新股份扩大后公司已发行股本的5.11%。鉴于合富辉煌前两大股东为一致行动人,此次发行完成后,保利房地产将晋升合富辉煌第2大股东。

紧随完成及配发及发行新股份后的股权结构详情如下:


网易房产了解到,新股份将按发行价每股新股份4.20港元配发及发行新股份予保利房地产(或其代名人),较较后交易日联交所所报收市价每股3.45港元有溢价21.74%;较紧接较后交易日前较后五个交易日联交所所报平均收市价每股约3.51港元有溢价19.66%。

上述步骤完成后,合富辉煌及保利房地产将以合富中国作为合作主体公司开展一手及二手房地产代理服务业务。而合富中国将成立董事会,每名董事任期三年并可重选连任。董事会将由九名董事组成,其中合富香港及保利房地产分别有权提名五名及四名董事,而名列前茅届董事会主席将由合富香港任命。

保利的算盘

天下熙熙,皆为利来。竞技场上各方的竞争与合作,实际上都有着各自的利益考量。

针对双方之间的合作,保利地产称,本次合作符合保利地产的战略发展需要,有利于发挥双方在一手及二手物业代理业务的优势,推动公司房地产相关业务市场化发展,促进公司“一主两翼” 战略落地。

业内人士指出,房地产相关业务“市场化”,或许正是保利地产将代理业务与合富辉煌合并的初衷之一。

网易房产了解到,事实上,许多房地产公司与保利房地产一样,都有着自己的类代理公司。譬如,雅居乐旗下的雅卓房地产营销公司,便存在跟母公司自有项目公司签署代理协议的情况。碧桂园旗下的IEC展厅,设立初衷虽然是服务于碧桂园海外项目,但在森林城市折戟之后,亦有代理碧桂园亚运城、南昆大观等项目。

由于代理的项目基本上都是自家的项目,所有流程操作都局限于内部系统,没有经历过市场化的竞争和洗礼,这些代理公司基本上难以与市场上的中介渠道相匹敌。

数据显示,截止2017年年底,保利顾问集团未经审核资产净值约为9.2亿港元,合富中国未经审核资产净值约为19.6亿港元。2016年和2017年两个年度,保利顾问集团应占未经审核除税后纯利分别为2.77亿港元和2.13亿港元;同期,合富中国集团应占未经审核除税后纯利分别为2.35亿港元和2.78亿港元。

虽然保利顾问集团代理业务主要依靠母公司自有项目,占着内部流转低成本的便宜,但即使扣除这方面影响亦不难看出,保利自有代理业务实际上已形成一定的规模和盈利。在此情况下,实现“市场化”,成为了它进一步发展和扩展的必由之路。

对此,中原地产中国大陆区主席黎明楷则持不同的看法。其认为,保利地产入股合富辉煌,更大程度上应当归结为一种*行为。

黎明楷指出,当前开发商入股代理公司已经形成一种风气,早前的链家、易居,都是例子。一方面,开发商对这个行业有所期望;另一方面,也是基于分散*的需求。

不过,与万科、融创*链家是看好二手市场不同,黎明楷认为,保利与合富辉煌的合作,更多还是在一手市场方面。其认为,在当前市场格局下,合富辉煌和保利相要杀入二手市场,还是具备相当大的难度的。

合富的动机

网易房产查阅合富辉煌年报显示,2017年,合富辉煌实现营业额46.72亿元,其中63%来自一手物业交易收入,23%来自二手物业交易收入,11%来自物业管理,3%来自金融服务。

其中,一手市场方面,公司已服务超过150个城市,合共超过1000哥楼盘项目,主要业绩贡献城市包括广州、佛山、东莞、合肥、济南等。

二手市场方面,公司拥有门店数量达到438间,业务范围涵盖住宅、商铺及写字楼的租赁和买卖。但截止目前,该业务仍主要以珠三角地区作为核心*区域,并着力拓展其他城市区域。

虽然2017年,合富辉煌实现营业额46.71亿港币,较上年同期仍有17.8%的增长,一手物业代理业务营业额也有18%增长,年度溢利3.42亿港币,同样较上年有7.55%增长,但相比2016年的营业额增长43.7%、一手物业营业额增长37%、净利润增长35.3%,合富辉煌整体增长速度已出现放缓趋势。

在2017年中原地产年度总结会上,黎明楷就曾公开表示,2017年中原中国佣金*同比下降13%,销售金额降7%,成交宗数同比下降12%。究其原因,内地市场的限价政策导致很多一手物业无法开盘,业绩收到较大冲击。

在此情形之下,营收来源六成以上来源于一手物业的合富辉煌,同样难以避免受到冲击。业内人士猜测,这或许也是此番合富辉煌引入保利地产成为入幕之宾的原因所在。

根据合作协议,保利房地产向合富辉煌承诺,于合作完成后,由保利房地产实际控制的物业发展项目方面,保利房地产将继续委聘物业代理销售有关物业,而保利顾问集团及合富中国将享有优先权利按相同商业条款获委聘为有关物业发展项目的物业代理。

在保持控制权和管理权的前提下,合并盈利水平在同等规模的保利顾问集团,将大大提升合富辉煌整体营收水平和盈利水平。与此同时,保利地产在全国的均衡布局,也有助于合富辉煌发展和拓展除大本营之外的城市版图。

针对与保利地产合作一事,合富辉煌就称,预期公司与保利房地产进行房地产代理业务合并可促进两组公司互相合作,以进一步发展并扩大其在中国的一手及二手房地产代理服务业务。公司与保利房地产通过合作分工,共同导入优质资源,合力提高合富中国核心竞争力,将合富中国打造成为中国房地产代理服务行业的领军企业。

竞争新格局

除开事件的两大主角,甲方和竞争对手之间的结合,同样也搅动着市场上其他对手的神经。

针对保利地产与合富辉煌代理业务的合并会否对中介市场产生影响、会否形成对中原等其他开发商的竞争壁垒的提问,黎明楷就以“有一些影响,但影响不是很大”作为回应。

黎明楷解释称,当前市场上,同一个项目基本上都是许多家代理商联合代理的情况。拿保利的项目来说,中原与其签署代理协议,本来就要同保利自有的保利顾问代理公司竞争,“现在只是换了一个竞争对手,从原来的保利顾问,变成了合富中国。”

“只能说未来合富中国将成为保利项目的一家必然代理,但整体上一定还是几家联合代理的形式,地产项目很少签独有代理的。”黎明楷表示。

虽然认为合并事件对中原影响有限,但黎明楷也同时承认,对于中原来说,在现有股东格局下,中原要进行类似的出售股份引入合作的形式,相对要困难很多。

“与房企之间开展长期合作是有可能的,但出售股份引入合作就相对要困难一些。”

在房企与中介公司不断涌现利益抱团案例情况下,面向新的竞争格局,中介老大哥中原仍然需要寻求新的破解之道。

作者 王柔金

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