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贝壳租赁生态圈,谁是*终获益者?

来源:地产大哥   发布时间:2018-05-18 00:00:00

*近,房产O2O行业又一次大地震。

4月27日,贝壳租赁品质联盟成立,链家网升级为贝壳找房,定位为开放的行业平台。在此之前,2018年1月底,链家重启冰冻3年的德佑品牌,作为链家加盟模式的旗舰。

从直营到加盟,从垂直平台到开放平台,链家开放的尺度越来越大。

2010年,3Q事件的发生,让腾讯面临一场难得一次的公关危机。马化腾痛定思痛,腾讯从封闭走向开放。

贝壳则是主动寻求开放。

贝壳找房通过网聚房产开发、交易与房后市场的上下游产业链条,为平台商提供经营、营销等赋能,搭建品质联盟和平台规则,重塑行业价值生态。

其初步构建了平台生态圈的雏形。这也意味着链家从过去以交易为*、以利润和成本为*的工业化模式,正式向以客户体验为*、服务提供商模式进行转型。

那么,生态圈的核心要素是什么?这些核心要素因何形成,构建的难度在哪里?

以贝壳找房平台租赁板块为例,贝壳租赁生态圈是否是传统房产O2O平台全房源发布模式的翻版?谁是*终获益者?贝壳租赁生态圈下一步亟待解决的问题是什么?

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长江商学院战略创新与创业管理实践教授廖建文认为,一个健康的生态圈需要具备3个核心要素:高异质性的参与者、嵌入度和互惠性。

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贝壳共生

贝壳找房平台聚合了二手房、新房、租房等领域的交易环节,及与交易相关的装修、金融环节、未来社区服务等场景,租房平台同样涉及这些环节和场景,从而初步搭建了一个异质性的共生平台。

贝壳互生

平台上各要素之间的嵌入度、互生性更为重要。

贝壳租房平台上既有原链家旗下房源,也有第三方房源提供商。应该说,其平台属性更似腾讯开放平台模式,而非传统房产O2O全房源发布模式。

那么,如何制定合理的平台开放规则,既可以保证平台自身的存活和发展,也可以确保平台上第三方能够存活下去?

如何用一套公平竞争的办法保证B端流量分发的合理性?还是说使用“价高者得”的百度竞价排名模式?毕竟,流量即生存口粮。同时,如何保证C端用户的使用体验?

贝壳租房从准入、竞优、赋能三个维度,构建平台开放规则,提供平台扶持政策,树立平台各要素之间的互生性。

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真房源是准入底线

贝壳找房一等副总裁、租赁事业部总经理闫觅认为,验证真房源的数据算法背后,是链家多年日积月累数据能力的体现,是技术壁垒。

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竞优

贝壳租房的商家信用分已经上线。

竞优的逻辑是,信用分的高低会直接影响其在平台上所享受的赋能权利。贝壳租房平台推出五大信用分:营销、数据、经营、金融、供应链。*重要的是营销,信用分高者会在房源排序、差异化的产品展现、品牌认知上享有更大的优势。

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赋能

包括营销、数据、管理、经营、金融、供应链关系五大方面。

在营销赋能上,贝壳租房推出商家优惠营销工具,商家可以在后台做自己的营销活动;推出VR深度信息技术,提升交易效率和客户体验;为商家免费定制开发微信小程序,实现*传播。

贝壳再生

传统房产O2O平台的盈利模式主要是“端口费+广告费”,这是基于信息展示平台的定位。

贝壳找租房的定位是服务平台,相应地,其未来可能的盈利模式是:按照交易收费,通过提供服务收费。

闫觅认为,端口费模式并不合理,它是支撑假房源产生的基础。卖端口是按发布的信息量收费,贝壳未来会按照效果收费,也有可能按照商机的方式收费。

03

贝壳租房生态圈的核心在于真房源和服务品质,这是保证生态圈良性运转的前提。

真房源的背后是房源的获取能力和有效管控。服务品质的竞争力门槛,是大数据所赋予的交易效率和服务能力。

这非一朝一夕之功,而是链家在不同的发展阶段,抓住市场关键节点,或在行业低潮期逆势发力,在打造规模和品牌影响力的过程中逐步形成的。

工业化链家

早在2003年,链家就提出签三方约,不吃差价,放弃当时利润*丰厚的黑色地带。不去跟随当时的行业名列前茅中大恒基野蛮扩张,而是选择做品牌、提高服务标准。

2008年,金融危机,行业洗牌,中大恒基轰然倒闭,我爱我家缓慢保守,中原地产不温不火,链家则逆势扩张,弯道超车。门店从2007年的300多家,扩张到2010年的500多家。

在市场野蛮成长期,如何尽快提升规模,同时避免中大恒基的悲剧?

彼时,链家提出一个口号:人打不过系统。在这个战略想法之下,祭出影响行业的几步大棋:内部实施ERP系统改革;推进真房源;启动链家在线。

一方面,链家通过IT系统来提高交易效率、掌控房源。另一方面,通过加强对经纪人的管控,坚持不招同业,培养子弟兵,并通过ACN经纪人合作网络平衡价值分配,保证人才红利,以实现房源的持续扩大供给。

链家研究院院长杨现领认为,这一时期的链家,用工业化思维实现服务流程的重构,称之为“工业化链家”,追求的是效率和市场份额。

佣金折扣竞赛

在链家追求规模化的过程中,逐渐形成了三条业务线。交易(二手房、新房)、资产管理(丁丁租房、自如友家)与金融(家多宝、理房通等)。

虽然租房业务贡献收入少,但不同于二手房买卖的高价、低频,租房业务相对低价、高频,它同时连接租房用户与业主,未来可以为交易业务贡献用户基础和房源保障。因此,战略意义凸显。

其租赁业务面临两方面的转型:一是把业务往更细、更深的方向去做;二是将传统租赁分拆出来,独立运营互联网租赁平台。因此,有了做资产管理的自如友家和做互联网租赁的丁丁租房。

2011年,自如友家成立。它通过将从业主手里收集来的房源,进行简单装修设计后再推向市场。传统的租赁C2C模式转变为O2O管理模式

2014年,互联网房屋中介爱屋吉屋横空出世,打出佣金半价的旗号杀入租房市场。作为应变,链家成立丁丁租房,推出零佣金模式

丁丁租房不幸夭折。互联网租赁平台的佣金折扣竞赛,本质上是借助佣金折扣获取房源、扩大交易。这是以交易为*、以利润和成本为*的工业化思维。

而自如却逐步成为行业领导人——产品线拓展到自如整租、自如直租、自如寓、自如驿、自如民宿等。其盈利模式也从单纯的租金差价,扩展到增值服务收费、搭建融资平台等。

这背后是品质租赁的崛起

杨现领认为,租赁市场的野蛮生长期已经过去,唯有提供品质信息和品质服务,才能带来品质的体验,也才能长存。

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随着租赁崛起和租购并举政策的出台,各大房企、互联网公司、中介纷纷抢滩租赁市场。

贝壳租赁平台的愿景是在万亿级的租赁市场,建立安心的品质租住平台,营造竞优的行业经营生态,打造品质租赁的入口。

在竞优维度之外,贝壳租赁平台联合十家品牌公寓共同推出品质联盟,承诺押金15日内必退、租期内涨价必赔、提前收房必赔、逾期入住必赔,进行品质的量化、标准化建设。

这在贝壳租房生态圈中又强化了C端的使用体验和粘性。

就贝壳租房而言,其初步搭建了生态圈良性运转的基本要素。

下一步,它面临的问题是,如何解决链家系与平台其他B端商户的博弈问题?

2019年,楼盘字典将从目前的1亿套*为2亿套。未来,它将开放成为整个行业的数据基础设施。

那么,开放后不同资质、信用分、付费水平不同的平台商,应该会获得不同的开放程度。而链家经纪人应该不存在这个问题。

如何解决左右手互搏的问题?此外,贝壳在内部组织架构和KPI考核体系上,又该作何调整?

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