您的位置: 吉屋网 >楼市资讯 >深度研究|2017年房企盈利能力上升是反弹还是反转?

深度研究|2017年房企盈利能力上升是反弹还是反转?

来源:丁祖昱评楼市   发布时间:2018-05-20 00:00:00

2017年,主要房地产上市企业各项利润率指标在经历了2016年的低潮后稳步回升,毛利率、归母净利率接近2014年的高位。行业集中度提升、资源不断集中、龙头房企融资成本和拿地成本下降,进而导致大部分上市房企2017年盈利能力提升。

1

上市房企盈利能力回升至2014年水平

2017年尽管市场调控政策不断升级,但巨大的市场需求、“越限越买”变相*以及房企多数结算项目的释放仍旧使得2017年房地产市场销售规模再创新高。2017年,170家核心上市房企总体营收能力持续提升,但较2016年同比增速大幅下滑。财报显示,2017年170家上市房企总营业收入规模达36944亿元,同比上升17.7%,但同比增速较2016年减少11.1个百分点。2017年市场竞争不断加剧,行业整体盈利能力下降的大趋势下,170家上市房企2017年总体营业成本26036亿元,同比增加12.8%,较2016年同比增速下滑17.3个百分点。

受益于行业集中度提升和收并购热潮带来的土地成本下降、项目步入结算周期等,2017年170家上市房企利润指标均创新高。毛利润达10908亿元,同比上升31.4%;净利润5135亿元,同比增加39.0%;二者同比增速较2016年分别增长5.8个和8.5个百分点。毛利润和净利润的同比增速大幅超过营业收入,房企整体盈利能力大幅提升。


在经历2016年的利润率低潮后,2017年中国房地产企业各项利润率指标稳步增加,逼近2014年较高利润率水平。170家上市房企加权平均毛利率为29.5%,较2016年增长3.1个百分点,毛利率中位数为30.4%,同比上升1.4个百分点。加权平均净利率为13.9%,较2016年增长2.1个百分点;净利率中位数为12.7%,同比增长3.0个百分点。行业归母净利率自2014年来再次回归两位数,加权平均归母净利率和归母净利率中位数分别达11.8%和11.1%,较2016年分别增加2.0和2.9个百分点。

对于整个房地产行业来说,盈利能力下降成为不可避免的大趋势。但对于大部分上市房地产企业来说,2017年盈利能力的增加主要源于行业集中度的不断上升带来的房企拿地成本的下降。2017年,多地土地招拍挂市场实行“限房价、竞地价、竞自持”,部分城市打分制形式使得入围企业减少、竞价热度降低,多个房企拿地时采取合作形式都使得企业拿地成本大幅下降。此外,收并购、旧城改造等多元化拿地成为越来越多房企获取低价优质土地资源的主要渠道,部分房企收并购项目建面占比超八成。

2

标杆房企“规模+效益”提升显著

在行业整体盈利能力提升的背景下,我们将60家行业标杆上市房企[1]按不同类型、不同规模进行分类,并从盈利、周转、杠杆等角度对这些房企2017年的盈利水平作更直观的分析。


2017年,60家标杆房企营业收入总规模达到了3.2万亿元,较2016年同比增长20.6%。总体毛利润和归母净利润分别同比增长35.9%和52%,增速逐年提升。从盈利能力来看,2017年60家标杆房企中近半数房企毛利率超过30%。其中,仁恒置地、路劲基建、华夏幸福、佳兆业、雅居乐等房企的毛利率水平较2016年有大幅提升。同时,2017年60家标杆房企中有43家的毛利率指标较2016年增长,盈利能力得到提升。虽然还有部分房企毛利率小幅下滑,但60家房企整体的加权平均毛利率仍较2016年上升3.2个百分点,达到28.1%。

2017年60家标杆房企加权平均归母净利率达到11.1%,较2016年提升2.3个百分点。其中,有7家房企归母净利率高于20%。合生创展、富力地产的归母净利率分别达到了41.9%和35.7%,较2016年大幅增长。另外,2017年仅有3家房企归母净利率低于3%,数量较2016年的8家大幅减少,且归母净利润全部为正。整体来看,2017年60家标杆房企中有45家房企的归母净利率较2016年同期有所提升。

而从H股和A股上市房企的营收规模和盈利能力来看,2017年36家H股上市房企总体营收规模达到了1.67万亿元,归母净利润2326亿元,分别同比大增27.6和66.1%。同时,2017年36家H股上市房企的加权平均毛利率和归母净利率为31.2%和13.9%,分别同比增长5个和3.2个百分点。而24家A股上市房企2017年的加权平均毛利率和归母净利率为24.8%和7.9%,仅分别同比增长1个百分点。整体来看,2017年H股上市房企盈利能力提升较大。


毛利率和归母净利率反映了房企在地产业务及产品上的盈利能力,而净资产*率则是从资本*的角度衡量房企盈利能力的重要指标。我们通过构成净资产*率的经营效率、资产使用效率和财务杠杆三个方面,将60家标杆房企相对应地分为高盈利、高周转、高杠杆三类[2]。通过分析这三类房企净资产*率的结构可以看出,2017年高周转、高杠杆房企的净资产*率明显提升。


其中,2017年高周转房企的净资产*率中位数及ROE增幅的中位数分别为15.93%和2.63个百分点,高于另两类房企。而高杠杆房企在加权平均净资产*率指标及增幅上略高于高周转房企。对于房企而言,进一步提高项目的利润率和周转速度有一定难度,而得益于高杠杆的优势,这部分房企在保证资金安全的情况下,通过高杠杆获取土地资源对企业的*更大。高盈利房企则相对更为稳健,净资产*率的变动在三类房企中相对较小。

3

合作开发、重估*等助力房企盈利增长

近年来,房企通过收并购拿地,项目合作开发、代建及小股操盘比重逐渐增大。规模和品牌房企权益销售占比下降已逐渐成为一种趋势。2017年60家标杆上市房企的少数股东权益占净利润的比重超16%。在目前的市场环境下,合作开发项目占比的增加有利于房企获取更优质的土地及实现规模扩张。

一方面,万科、碧桂园、阳光城等规模房企近年来合作开发占比不断增加。2017年万科继续积极拓展合作及收并购渠道拿地,新增土地中72.3%的建筑面积是以合作方式获得,并呈逐年增加的趋势。碧桂园通过收并购获取土地达160宗,土地总代价占比为19%。阳光城2017年通过并购方式新增土地储备1074.29万平米,占比53%。虽然受益于2017年行业盈利能力的提升,万科、碧桂园、阳光城的归母净利率都较去年有所上升,但长期来看合作开发比例增加的房企归母净利率都将有降低的趋势。

而另一方面,也有部分合作开发较少、项目权益较高的房企归属于母公司净利率较高。其中,华夏幸福、龙光的销售权益近100%,中海的销售权益也在90%以上。2017年,中海、龙光、华夏幸福的归母净利率分别达到了24.9%、23.3%和14.8%,盈利能力都处于行业较高水平并呈逐年上升趋势。


除了房企操盘并占有较大权益的合作开发项目之外,非操盘项目的收入在部分房企的盈利中也占到了较大的比重。对于非操盘项目占比较多的房企而言,合营及联营项目收入对其盈利能力的提升较大。2017年,合景泰富的合营及联营收入占比较大达16.4%。而金地和旭辉2017年的净利率分别较去年同期增长了5.1和9.9个百分点,高于毛利率增幅。这主要是因为金地和旭辉2017年的合营及联营收入分别达到了46.6亿元和21.1亿元,占到了营业收入的12.5%和6.6%。


*物业重估*方面,2017年持有较多商业、酒店的大型规模房企*物业公允价值重估*仍旧占据*地位。36家标杆H股上市房企的*物业重估*基本与去年持平。其中,中国恒大以85.1亿元位列首位,华润置地、中海地产、龙湖地产物业公允价值重估*均接近50亿元,处于行业较高水平。宝龙地产、龙光地产、合景泰富三家房企公允价值重估*占比较高,均在10.0%以上。合景泰富2017年公允价值重估*占比同比涨幅较大,较2016年增长近8.6个百分点。


同时,2017年60家标杆上市房企的加权平均销管费率为7.1%,同比增长0.5个百分点,且较2017年中期也有所上升,表明房企2017年为增加业绩强化了营销力度,加大了销售费用和管理费用的投入。其中,24家A股上市房企2017年的加权平均销管费率为6.1%,较2016年增长0.9个百分点;36家H股上市房企平均销管费率与2016年基本持平,为7.9%。


我认为,房企的盈利能力受市场政策和企业经营行为的影响较大,未来的走向仍可能存在一定波动。比如,行业政策调控、土地资源少有的现状得到持续,势必会导致房企整体开发周期的拉长和融资成本的增加,行业整体盈利能力的下滑就成为可能。而对于那些土地储备充裕、周转速度较高的房企而言,在行业集中度不断提升的背景下,未来这些房企依靠自身丰富的资金、品牌和资源优势,仍将维持较高的盈利水平,在竞争中占据有利地位。

编辑丨贡显扬

免责声明:此信息来源于丁祖昱评楼市 ,微信号:dzypls ,版权归原作者。吉屋网旨在为广大用户提供更多的信息无偿服务,在网页上展示信息并不代表赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考。如本网站转载的作品涉及版权问题,请与本网站联系进行删除处理(loupan@jiwu.com)。
买房交流群-56群(427)
  • 董董:谁来点评下时代倾城这个盘?
  • 小石头:地段还行
  • 七七妈:性价比高
  • 春暖花开:未来升值空间还是有的
  • 阿霞:周末一起约看房呀
  • 大头明:售楼处美眉不错,哈哈
3021人正在热聊楼市
丁祖昱评楼市
共发表1955
+订阅
微信扫码,关注大咖
丁祖昱的个人自媒体账号,麻辣评楼市,新鲜观地产。
微信号:dzypls