北京开启城市边缘化进程 究竟何处将受瞩目？

当下北京的市场环境，比以往其他时候更加复杂，不仅房产概念纷繁、市场项目芜杂、各种各样的消息在互联网时代也呈爆炸状态，因此，购房者很难在市场项目中去粗取精，在爆炸的消息中辨识有价值的信息。

但万变不离其宗，无论市场怎样变化，都要遵循基本的规律，只要找到规律就能发现蕴藏楼市中的价值。

在《北京城市总体规划（2016年-2035年）》发布之后，北京就已经明确“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构以及打造成国际一流和谐宜居之都的目标。因此，未来北京楼市的发展方向就要在这个框架内进行，而在这个框架内进行的北京楼市已经呈现出城市边缘化的趋势。

著名经济学家陈淮老师从经济学角度分析指出，目前，就北京而言，核心市区与城区以五环为界，怀柔、密云为远郊区县，将北京现在核心市区的房子设定是1，那么，城乡结合部是3，远郊区县是5。若按半径延长两倍的话，这个圆环是核心市区的8倍面积。所以，核心市区存量房是1，城乡结合部是3，远郊区县是5，20年后这个比例将会成为1：8：20。由此可见城市边缘化不是妄言。

实际上，在北京新城规发布之前，北京房地产市场早已呈现出这种趋势。

一方面，北京土地市场供应和成交结构发生了严重的外移现象，2014年以来五环以外土地成交套数占比已经达到了87%，也就是说北京未来几年内几乎所有的项目都在北京五环以外；

另一方面，随着北京土地供应和成交正在逐渐外移，五环外已经成为楼市成交的主战场：

2018年1-4月，北京全市共成交商品住宅5667套，其中五环以外成交占比70%以上，而且目前北京五环以外商品住宅存量为16952套，占全市库存总量的92%。

在北京开启城市边缘化的同时，泛豪宅区边缘化也成为一种不可避免的趋势。边缘化的区域主要聚集在北京新城规中的“一副、两轴多点一区”，通州的城市副中心、未来科学城、中关村科学城、怀柔科学城和北京经济技术开发区等，而且呈现出高端改善盘集中、价值兑现期较短等特点。

目前来看，围绕着未来科学城的豪宅区域呈现出不同其他几个区域的巨大价值潜力。

*，未来科学城区域由中央组织部和国务院资委为深入贯彻落实建设创新型国家和中央引进海外高层次人才“千人计划”建设。

依托政策红利的助推，未来，这片区域将会吸引24家央企转化的产业配套以及2万多名高素质科技人才，目前为止，已经有15家央企、70多家研发机构和科技公司进驻。汇集科研人员约8500人，其中常驻“千人计划”专家55人，可以说这里将是全国乃至整个世界的高尖端人群的聚集区。

不仅如此，未来科学城还是首个被列为中央企业集中建设的人才基地，也是首批“北京市绿色生态示范区”、“国家智慧城市*批试点单位”的项目，在实现“中国制造”向“中国创造”的转变发挥重要作用。

第二，区域，作为北京下一步经济增长点的重要环节，区域内无污染、无噪音，无重工制造业，多为科技类互联网技术核心产业，包含人工智能等世界范围内*的科学技术，未来的发展潜力将不可估量。

第三，土地市场方面，北京北部区域，2013年主要的土地出让区域集中在孙河板块，而在后期，未来科学城的北七家区域内，*近10年，合计成交土地共计20宗，规划建筑面积409万平米，未来，随着区域规划发展助力，众多知名房企的进驻，区域内配套无疑将有很大提升，区域知名度也会明显提高。

第四，目前未来科学城板块改善产品较少。从市场数据我们得出，区域土地成交虽多，但绝大部分项目将受7090政策影响，改善产品大批入市的可能性已经不存在。而且据统计，2018年以来昌平区域供应商品住宅仅470套，其中别墅项目仅供应148套，130㎡以上改善产品仅供应188套。改善型需求产品供应较少，情况不乐观，无法满足品质需求人群的居住需求。

还有一点伟哥不得不说，由于区域的政策红利助推，目前很多孙河板块的项目也在借势未来科学城的区域板块优势做对外释放。可见，未来科学城区域价值和潜力显而易见。国瑞熙墅项目落子未来科学城央，今后这片区域将成为全新的价值高地。

目前，未来科学城板块的在售项目有限，尤其是改善型项目数量更是屈指可数，国瑞熙墅项目，是未来科学城板块核心位置中*的高端改善项目。占据着这片高价值的区域位置，未来的价值潜力将无可比拟。

在地理环境方面，项目位处北五环中轴龙脉之上，毗邻两大传统别墅区中央、黄金十字轴中心区域，尽享奥北区域超高的人均绿化覆盖面积，独享丰富天然的温泉养生资源，同时坐拥中央别墅区成熟的配套设施，充分满足人们的生活所需。

除了独特的区域优势外，国瑞熙墅还拥有便捷的交通体系，四横七纵立体交通网络，不仅有京承高速、立汤路及京藏高速、机场高速等高速公路环绕周边，地铁15号线、17号线以及未来的31号线，对高端人群的城市出行来讲有很大的便利性；

此外，项目还是全北京*密集的品牌教育资源区，不仅有伊顿、温莎、汇佳等知名幼儿园，整个未来科学城还规划了11所国际*和多所公立*，覆盖从*到*的全龄教育，全部由北师大独立办学，目前已有三所开学，可以说国瑞熙墅已成为名副其实的学区豪宅。

不仅如此，未来周边的医疗设施也会完善起来，清华长庚、王府井医院等也会陆续进驻；周边购物娱乐休闲场所更是应有尽有，充分满足人们休闲乐趣。丰富的生活配套设施，五*生活圈的打造，让国瑞熙墅的生活品质不言而喻。

在地理环境方面，国瑞熙墅的环境资源可谓“得天独厚”，产品择址温榆河畔，毗邻未来科学城滨水公园，拉菲特城堡公园，海鶄落湿地公园，区域绿化覆盖率达到50%以上。项目相距滨水公园仅仅0.6公里，环境优异，生态体系丰富，这 “先天”的优势，造就了国瑞熙墅无疑会成为未来“新三高”人群青睐之地！

国瑞熙墅，匠心雕琢，以独特的公园墅院理想人居的生活方式受到智者的青睐。“天地人”和谐共生，私属独立庭院的点缀使国瑞熙墅尽显尊贵高雅，不失细腻，居此，携一片绿意，享一方清幽。

值得一提的是，在产品设计上，国瑞熙墅在一期、二期是双拼墅院，可以达到3面采光，三期推出了具有创新形态的“公园墅院”产品，面宽*达12米，充分满足人们的光照需求，采光井面宽近3.15米，整个地下空间全明呈现，既有大平层产品，面宽大、居住舒适的优势，又有别墅空间感，私属的居住空间，宽居阔院，尽享高端生活品质。展现了媲美独栋别墅的产品力，而后期产品更是会达到16米面宽。

国瑞熙墅，匠心砥砺，为了满足购房者人生每一阶段的不同需求，国瑞熙墅打造了“4+N”的全生活空间，即为4个居住居室，加“N”个多功能空间，充分满足人们对内部空间需求的变化，无论是三代同堂，还是二孩之家，每位家人都沐浴在温暖的阳光下，尽享生活的浪漫。

根据中央批复的《北京城市总体规划（2016年-2035年）》，城市边缘化已成趋势。而且近年来北京供地结构已经转移至5环以外，并且绝大多数为限价房和共有产权房用地，未来5年甚至10年，这种供应结构甚至不会改变。北京市场中，纯商品住宅越来越稀缺，高端改善更加稀缺。

未来科学城作为北京新城规中城市空间结构的重要组成部分，区域科研产业齐全、交通教育医疗配套完善、高端人口聚集，在当今北京市场中有着巨大的区域优势和价值潜力，国瑞熙墅作为未来科学城板块内*别墅产品，有着与区域共同成长的优势利好，其价值空间不言而喻。