周三企业说丨国内开发商的水平，还处在刚需1.0阶段？

5月19日，万科北方区域在北京万科*召开了“客户底线主张1.0”发布会，致力于解决客户住房生活中的痛点问题，为行业提供解决方案参考，共同推动行业服务升级，满足消费升级新需要，其中客户底线主张1.0由3+1产品管控标准构成，分别是设计技术底线、质量技术底线、施工管理底线和痛点图集。

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中国居住基本痛点尚未解决

房地产市场发展至今，项目产品不断更新换代，但客户基本底线仍不能满足，这与房企在开发、设计、施工、管理等都有密切联系。例如大多数楼盘的厨房油烟已经通过安装专门的油烟管道进行排出，但还是出现了油烟倒灌问题，主要还是因为施工以及油烟机安装不当，具体表现在两方面，一方面当烟道内的防火止回阀被油污粘住开启失灵时，上下层的油烟相遇，二股气流会形成涡流和空气幕，对烟气上行产生阻碍，便会向室内倒灌油烟；另一方面安装抽油烟机时，若抽油烟机的管道与排风口连接不紧密;或者烟道周围出现裂纹没有经认真处理就直接在表面贴砖，影响烟道压力性，也会造成烟道油烟从缝隙里钻出来。另外，还有因为家庭人口增加，现有户型不能持续使用；普通刚需产品不能够老年、残疾人等等特殊人群居住出行条件；房子使用3-5年后，出现漏水问题等中国居民的生活痛点，大多数开发商还不能够满足。

万科总结诸如卫生间地漏反味、插座位置使等位于住房痛点前列，这些问题虽然不大，但却有损客户生活的舒适度，还有像欧式的尖顶错落有致的产品设计，由于考虑不到下雨屋顶排水问题，有些住户屋顶排水直接“飞入”邻居家的阳台上。万科地产目前仍在谈这些“客户底线”问题，也说明了整个中国房地产市场的开发水平其实还不是特别高。

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日本多数家庭已超平均水准

自1868年至至今，日本房地产市场已经历4个发展阶段，分别为城镇化初期、城镇化稳步发展阶段、城镇化快速发展阶段以及城镇化成熟阶段。

具体来看，城镇化初期（1868-1920年）也可以称之为住房卫生政策阶段，主要解决住房供给短缺严重、居住高度拥挤、该阶段住房政策聚焦于改善居住环境卫生、保障基本公共安全等方面问题；城镇化稳步发展阶段（1921-1945年），也叫住房社会政策萌芽阶段，在经济萧条、二战战时管制等影响下，通过城市规划与建设等住房干预政策，继续推动住房基础设施、卫生条件等方面改进；城镇化快速发展阶段（1946-1970）：发展型住房政策建立阶段，战后恢复期政策着重于应急性的解决住房数量短缺问题，高速城镇化时期重在建立系统化的住房供应干预政策；城镇化成熟阶段（1971年至今），也是发展型住房政策精细化阶段，在供应不足的问题基本得到解决的基础上，倾向于解决保障和改善住房质量问题。

总的来说，日本居民居住标准已由以前仅需要满足 “一家一宅”的标准到现在以“诱导居住标准”为较高目标。目前，日本将居住水准划分成较低居住水准、平均居住水准、诱导居住水准等三级，不同等级的居住水准通过居住用房（包含卧室、餐厅等具体要求）、性能及设备（卫生间、市政设施等）、住户面积等三类指标予以划分。

另外，荷兰、法国等国家对于产品前期的设计以及后期的持续维护、修缮也是一个基本的水准要求的，像中国一些房龄较久的无电梯产品，应该根据老人等居住需求后期施行补建电梯等修缮措施。

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房价与房屋质量应当成正比

目前，中国整体房价在过去10年已经快速上涨，部分城市房价甚至翻了几番，但是直到*诸多楼盘产品仍存在10年前的各种问题，老百姓基本居住水准仍达不到日本、美国等国家的较低标准，万科*提出满足卫生间地漏反味等客户基本底线的目标，貌似在“倒退”，但确实是十分重要的，更多房企也需要反思，在这一方面，所有房企都应该加强改善，使得生产出的住宅达到一个*基本的客户居住底线！