龙湖天街，正在发动一场商业空间革命

龙湖地产变了。我感觉，有点像川剧中的“变脸”。不再是一张大腹便便的开发商的脸，而是一张恭恭敬敬的服务商的脸。他们早在今年年初，就提出了“空间即服务”的口号。空间即服务，啥子意思哦？按照本人的理解，就是把每个有限的空间，都变成服务空间。随着互联网+时代的到来，还有随着城市立体交通的到来，人变了，社会需求变了，龙湖天街也就有必要在空间上“变脸”。而龙湖天街的空间革命，按照本人的观察就是3个方面，商业的革命，城市的革命，自我的革命。

商业的革命，业态布局貌似“打乱仗”

互联网的快速发展，让时代的变化加速了，传统的商业理念似乎已经不适应新时代了。龙湖人说，我们已经进入了互联网时代，传统的实体商业，正在面临线上电商的挑战。所以必须反思，就有必要进行“空间IP”革命。而传统商业较大的机遇，就是进行空间革命。因为，腾讯，是人与人的链接；淘宝，是人与物的链接；而龙湖，就是人与空间的链接。发动一场商业空间的革命，就是龙湖天街的生命线。

重庆北城天街

商业空间做成什么样？不再由商家说了算，而是由买家说了算。商业业态和商业动线，不再是商家主观臆断的东西了，不再是约定俗成的东西了，而是根据买家的需求和感受来设定，需要尊崇的是“客户视角”。所以，当你*去龙湖天街逛逛，已经与那些有板有眼的大型商业，截然不同。整个商业是充满活力的，因而也是充满人气的。似乎，个性鲜明的体验式商业空间，才是购物*的“客流发动机”；似乎，为了接地气，他们要怎么热闹怎么玩；似乎，龙湖天街自带营造氛围的功力。据了解，龙湖预期今年的租金收入将达到25亿,新开业项目5个今年上半年,龙湖录得的租金收入已经达到11.4亿,在上述数字蜕变的背后是龙湖商业体量的增加以及运营效率的提升。截至上半年龙湖商业所有开业项目的出租率达到了94.7%租金收入也都处于不断的提升阶段。似乎，龙湖只追求效率，并不“讲究”品牌定位布局。但事实上，并不这么简单。

龙湖天街的业态布局，貌似“打乱仗”的感觉。在商场的同一个楼层，你可能看到完全不同类别的品牌挨在一起。有运动服饰品牌，有数码品牌EBT和DELL，还有做杂货的潮品挚尚。你在一个化妆品的门店旁边，可能会发现一家有格调的咖啡店；在一个卖床上用品的门店旁边，可能会发现一个冷饮店；在一个买服装的门店旁边，可能会发现一个珠宝店。就是这种“混搭”的模式，使得整个商业不再那么刻板。松散的动线，却有节奏，像一部蒙太奇的电影，或者现代诗歌。感觉像打乱仗，实际上却是根据大数据，根据客户的逛街需求，来设置业态布局和交通动线的，为的是不断迭代和衍生出个性鲜明的空间的。龙湖人说，进入互联网时代，人们的时间成本太宝贵了，而开发商能做的，就是充分利用空间，来节省人们的时间。而内在的逻辑，是要在有限的空间里，给人们较大的愉悦。用龙湖人的话来概况，就是让天街的空间成为“转念即达的欢乐入口”。

苏州狮山天街

似乎，在龙湖天街看来，每一个空间，都是一个活力空间。如果你去杭州的滨江龙湖天街，你就发现商业的各个空间，都挤满了人流。即使是在7楼商业的楼顶，一个1万5千米的空间，他们也用来安排涂鸦广场、树洞公园、钟慢街道等，而年轻客群，可以在这里享受到草地音乐会、星空电影院、滑板活动等体验。难怪，半个月前我在苏州考察时，位于狮山的泰禾“姑苏院子”，就以苏州狮山天街为荣，而位于阳澄湖南岸的“万科大家”，同样以龙湖天街为荣。

城市的革命，立体交通带来“新空间”

我们来查看一下龙湖已经开业的26座天街，几乎有一个共同的规律，总是选在一个当时还尚不起眼的新区，来破天荒的打造天街，继而创造奇迹。2003年天街开业的时候，本人曾经在重庆北城的观音桥考察过，这里原本是一个破破烂烂的地方，后来却创造出了人气*旺的商业街。本人2015年再去观音桥，这里已经成了时尚女人汇聚的场所。观音桥成了看美女的地方，重庆人叫她“打量桥”；而本人2016年在北京做区域地产调查，北京大兴的时代天街和朝阳的长楹天街，分别在距离天安门30公里和20公里的地方；还有，本人考察南京的龙湾天街，在江宁区，距离新街口15公里以上，但是这个现在已俨然即将成为新的南主城的*。

杭州金沙天街

这些曾经鸟不拉屎的新区，为什么会火起来？那些被选为即将打造成天街的地方，为什么相信会火起来？不仅仅是因为龙湖天街本身吧？我想，*的成功，或许离不开龙湖天街一贯倡导的“TOD”模式。什么是TOD模式？按照百度的解释，就是“以公共交通为导向的发展模式”。其中的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点为*、以400～800米，或者5～10*步行的路程为半径，建立城市*。

或许，以上的解释太过抽象。按照我的理解，TOD解决了人们快与慢的矛盾。快，可以快速通达城市的各个地点。地铁、电车、新干线、高速路、城市道路，像动脉和毛细血管一般，将城市与城市，城市内部之间连成一张有机的网络；慢，地面上绿草如茵，看不到什么快速车辆。所有的小汽车、地铁等立体交通都在地下；地面上看到的只是公共单车，有轨电车，咖啡酒吧，人们悠然自得。TOD模式，*早出现在90年代的美国纽约、日本东京和丹麦哥本哈根，此后在中国的香港、广州开始引用。而我开始研究TOD模式，是我考察了北京通州新区的建设。可以想见，未来在通州新城核心区的地面上，你根本看不到一辆私家车，你看到的只是人的闲逛、发呆和交往。也就拓展了城区商业的价值和使用价值。目前，TOD模式风靡全球，在国际化的都市圈中随处可见。有TOD模式的社区，也是商业价值较大的社区。

重庆时代天街AB馆

龙湖天街的较大特色，就是在选址上，都是暂时荒凉而立体交通通达的片区，都是未来居住人口密集的片区，都是河网密布绿化如茵的片区。有了这样的条件，就可能来革城市的命，重塑一座崭新的城市。

自我的革命商业服务不做“主人翁”

龙湖天街，自2003年重庆北城天街开业以来，经过15年从无到有，已经发展成为中国商业的TOP5。截至2017底，龙湖商业已经在15个城市开业，累计持有已开业商场26座，开业总面积260万平方米。过去六年的租金收入，也在直线上升，分别录得租金收入4亿、5亿、6亿、9亿、14亿和19亿；而对应的商业运营面积呢，一样直线上升，为44万、54.8万、76.3万、124.5万、148.6万和193.8万平方米。但是龙湖人说，无论是从商业竞争还是社会发展的角度，都应该居安思危，都应该自发的革命。而要革命，就要舍得一身剐。

天街1

首先是舍弃“以自我为*”的姿态。空间即服务，核心是服务。开发商的面孔，不再是一张大腹便便的开发商的脸，而是一张恭恭敬敬的服务商的脸。客户才是“主人翁”，也是事业成功的基石。所以，他们的需求大于一切。

其次是舍弃“短平快”的姿态。据我了解，位于南京六合的龙湖棠城，总建面32万平米，包括16万平米的天街，预计将于6月份“破天荒”的先卖底层商铺。这种商业先行的模式，在中国的开发商中也非常少见。而在中国，城区发展较好的地方之一苏州园区，他们的成功经验之一就是商业先行，先做好囊括吃穿住行的邻里*，从而带动了当地的住宅*和地价*。*，龙湖天街商业先行的模式，和苏州园区的邻里*模式很相似，这本身就是一场革命。所不同的是，苏州园区是政府导向，龙湖天街是企业导向。

成都金楠天街

其三是舍弃“高大上”的姿态。就是不装逼。什么是好的商业空间？不再是单一地讲究唯美的建筑空间，而更重视提升人气的活动空间，重视人们在其中的舒适感受。从建筑空间来说，我们过去的商业，都很自我。是让客户接受你的空间，而不是你接受客户的需求。你是商业的主导，而不是客户是商业的主人。商业空间，如果只是为了吸引眼球，只是为了“酷”，为了震撼人，那又有什么意义呢？我几天前去考察了在建的南京六合龙湖天街，他们并没有向公众宣布他们的商业有多么高档，一切都从客户的需要来设定商业档次，关心*多的是商家和市民*关心的东西——“服务”，这正是商业能否成功的关键之一。龙湖商业提速的发令枪已经鸣响,它所设定的节奏是“今年开5座,明年开3座,2019年还有7座”。按照这样的速度,到2020年,龙湖旗下开业商场的总量将超过40座。据了解，商业只是龙湖集团的四大主航道业务之一，“空间即服务”的口号，一样会贯穿到龙湖集团的地产、长租公寓和物业在内。

写到较后，我突然在想，互联网时代的*，似乎每个人，都要迎来一次自我革命。