没有核心产业支撑的西双版纳，纯*空间不大

① 西双版纳在哪里？

西双版纳，位于云南南端，属热带季风气候，日照充足，雨量充沛，拥有美丽富饶的热带雨林。在云南许多旅游名地中，她更早被人们所熟知，比如今红得发紫的丽江和大理更早出名。其实西双版纳会有如此大的旅游市场，归根结底还在于其丰富的自然资源、浓郁的民族风情和得天独厚的区位条件。

西双版纳与老挝、缅甸接壤，毗邻泰国；有4个国家一类口岸，占云南省近三分之一。一江连六国(中、缅、老、泰、柬、越)的澜沧江-湄公河从西双版纳出境，上湄公河航道是国家5级航道，中、缅、老、泰四国可常年通航250吨的客货轮；昆(明)曼(谷)国际大通道也从西双版纳出境；西双版纳国际机场现已开通32条国内航线和老挝琅勃拉邦、泰国曼谷的国际航线。

②西双版纳缘何视为“下一个海南”？

大家在挑选旅居养老房产，必须要具备三大核心价值标准：

1、气候舒适，冬天温暖

整个中国国土上有98.5%的地区是属于非热带气候，只有1.5%属于热带季风气候，分别分布在我们四个省：海南、台湾、广东和云南。

只有海南是全省都是，其他三省都只是局部区域。而云南的热带季风气候，大部分都是在西双版纳。西双版纳气候具有“常夏无冬，一雨成秋”的特点，适合居住、养生，另外全年平均气温在21℃左右。

2、城市基本面不错

（1）GDP及其在省内排名对比、旅游人次

2017年西双版纳的GDP是393.84亿，在全省16个州市中排名12，仅贡献了全省GDP的2.38%。GDP增速8.7%，虽然高于我国平均GDP增速6.9%，但在全省中GDP增速较低，其余州市的GDP增速均在9%-11%。

2017年西双版纳接待接待国内外游客3326.5万人次，同比增长32%。其中，海外游客（主要是东南亚）60.59万人次，增长28.2%；国内游客3205.07万人次，增长36.4%；口岸入境一日游游客60.81万人次，下降50.3%。而海南2017全年接待国内外游客总人数6745.01万人次，一个版纳达成了海南旅游人次的一半，不简单。

旅居养老房产价值与当地的GDP关联度并不强，但是有较高旅游人次支撑这会给到房价一个有力的推动（高流量，才会高转化量）

（2）库存及去化周期

截止2017年底，西双版纳商品房待售面积38万平方米，同比去年减少了33.2%，而去年销售面积为158.9万平方米。以此粗略计算，西双版纳的去化周期仅2.9个月，市场上房源严重供不应求，供需已经极度失衡。

（3）当前房价、过去两年上升幅度、外销比例

西双版纳今年3月新房成交均价为9050元/平（包含当地居住市场），相比1年前7540元/平，房价上涨了20%。相比两年前5500元/平，房价上涨了64.5%。

房价排名由2年前全省排名第5，上升到现在排名第2，仅次于省会昆明的房价10384元/平。

而西双版纳二手房价上涨得更快，3月均价8019元/平，同比一年前4648元/平，上涨72.5%，相比2年前3911元/平，上涨105%。

整个云南：从2015年到2017年，云南房地产外销量由24%增至60%。

西双版纳：西双版纳外销比例增长速度尤其迅猛，由40%上升至的80%，由以本省人购房为主转变为以外省人购房为主，外销比例直追海南的88%，已成为仅次于海南的旅居购房目的地。

旅居市场核心不是看当地人的购买比例，而是要考察外销比例：外地人买得越多，旅居养老价值越大。

3、拥有优质的自然资源

首先、自然资源富集。热带、亚热带的光热水土造就了西双版纳丰富的自然资源，全州森林覆盖率为78.3%，建有一等别自然保护区402万亩，西双版纳热带雨林自然保护区是是世界上北回归线附近保存*为完好、面积较大的热带雨林。其次、浓郁的民族风情。世居着傣、汉、哈尼、拉祜、彝、布朗、基诺、瑶等13种民族及尚未识别族群的老品人、八甲人。全州90余万户籍人口中，少数民族人口占77.3%；傣族有31.48万人，占34% 。

③西双版纳的潜力？

西双版纳除了有自身的优势，还有很多潜力，制约腾冲发展的主要因素是交通，但是交通状况不断在完善和好转。

1，机场

西双版纳嘎洒国际机场，位于西双版纳州府景洪市西南部嘎洒镇，于1987年12月1日动工兴建，1990年4月7日正式通航运营，1997年1月1日经国务院批准为国家一类口岸机场，是西南地区“文明机场”，云南省第2个国际机场。

2017年，西双版纳嘎洒国际机场完成运输起降3.2万架次；旅客吞吐量399万人次，货邮吞吐量1.3万吨，同比2016年增长19.78%。

2、泛亚铁路

泛亚高铁总共有三条，与西双版纳直接连接的为中线段，泛亚高铁中线段共包括5段，名列前茅段是中国境内段，叫玉磨铁路，第2段在老挝境内，第三段在泰国境内，第四段泰马高铁，第五段则是新马高铁。而西双版纳就处于名列前茅段，北起玉溪，南至中老边境口岸磨憨。

西双版纳是泛亚高铁的中转站，并拥有打洛、磨憨两大一等别对外通商口岸，是中国通往东南亚的“南大门”。成为中国与东南亚贸易往来的重要交通枢纽，是经济发展与人口流动的集散地，版纳将开启东南亚贸易、旅游蓝海经济圈。

3、昆曼高速

西双版纳境内有中国名列前茅条国际高速公路昆曼高速。这条昆曼高速将昆明、西双版纳和东南亚国家老挝、泰国连接起来。昆曼高速全线由中国境内段、老挝段和泰国境内段组成，由中国、老挝、泰国和亚洲开发银行合资建设。这条高速在2008年12月在国内段已经通车，到2013年12月11日连接老挝会晒和泰国清孔的会晒大桥正式贯通后。

至此，从云南昆明到泰国首都曼谷，横跨三个国家，全长1800余公里的昆曼高速正式全线无缝连接。

4、轻轨

西双版纳轨道交通线路分为景洪市区线网范围、州域范围，从发布的三个方案中，景洪市区线网规划中就推荐的方案一来看，共规划有3条线，全长约38公里，设站31座。1号线全长约14.34公里，它包括景洪*片区、机场片区、江北片区、曼弄枫片区、嘎雨林区和曼飞龙区。同时串联了主要客流集散点和旅游点，串联了机场、火车站、版纳客运站、客运东站、旅游汽车站、嘎栋汽车客运站等主要客运关键。

总结：西双版纳打造立体式交通路网，以景洪位为*，勐海、勐腊为纽带，构成嘎洒、勐海、勐养、勐罕、景哈、勐仑“半*旅居经济圈”。将版纳打造成为我国面向东南亚、指引全州发展的区域*城市。有目标、有交通、有资源。前景可期，但任重道远。

④西双版纳楼市整体分析

西双版纳自治州的州府在景洪市，我把景洪市的楼市分成五个大片区，分别是：嘎栋片区、嘎洒片区、江北片区、*城区、曼弄枫片区。

1、嘎栋片区是未来的核心规划区域，靠近城市*，版纳国际旅游度假区（万达城）

2、嘎洒片区是新兴的高端旅游度假区，靠近版纳机场，未来有较多项目进行开发

3、江北片区较小，已没有可开发的地块，随着告庄西双景的开发，未来旅游前景较好

4、*城区是景洪的市*，是西双版纳的老城区，已被开发差不多

5、曼弄枫片区是经开区也是新城区，目前集中开发区域，有多个核心项目。

1、嘎栋片区

区域位置：嘎栋片区位于景洪市西北面，距离市*约3公里，距离机场的距离在6公里左右。

区域发展：嘎栋片区也可以称为为景洪工业园区，它的定位是工业发展区，是核心规划和开发的工业片区，主要发展轻工产业加工业。但是这里基本已经是万达的地盘，版纳万达城规划占地5.3平方公里，前期投入160个亿做配套，是西南地区单笔*额较大的文旅项目，集吃、住、行、游、购、娱为一体，真正地将配套变成了主角，“热气腾腾”的配套，很容易让人畅想住进去之后的生活场景。说它是景洪新的核心区一点都不为过，随着融创巨量资金的投入，一个真正的城市*在崛起。

2、嘎洒片区

区域位置：地处景洪市和勐海县之间，距离机场的距离在10公里左右，距离市区约17公里。

区域发展：

嘎洒片区定位为高端旅游度假小镇，嘎洒片区是5个片区中面积较大，开发商聚集*多的片区，不完全统计有近10个开发商在此拿地，是政府核心打造的旅游小镇板块。目前雅居乐、平安已经进入，开发数千亩乃至上万亩别墅度假大盘。

从嘎洒机场沿着国道214一路向西南，两边全都是荒地，除了雅居乐西双林语、平安集团的悦榕庄、云投集团已经在开发在售之外，其他项目基本都还是停留在已拿地但是未开发的荒地状态。

这里距离机场、未来的高铁站十分近。版纳城区纵横不过5公里，驱车从*原点出发，10*可达大多数市区版图，20*可达机场、高铁站。从整体居住环境看它是五个片区中较好的，但是它的配套也是*不完善的，周边业主的生活配套全部依靠项目自身的商业配套。

3、江北片区

区域位置：澜沧江以北，位于新老大桥之间，与老城区隔江相望。

区域发展：江北片区比较小，已经没有多少可以开发的用地。片区的核心价值在于靠山望江，有一定旅居价值，但是大开发商和大项目也不多，再加上北部受山脉拦截阻挠，区域发展地块不大，但是因为望江的缘故，该片区的价格并不便宜。

告庄西双景已经将项目打造成为景洪市区必去的景点之一，是一个汇聚商贸、居住、酒店、游乐、夜市等民族风情的商旅项目，标志性建筑大金塔，各色客栈、餐饮、手工艺品、酒吧、休闲吧，让整个项目呈现出古朴傣寨风貌。

4、*城区

区域位置：景洪市的市*，老城区

区域发展：*城区和江北、嘎洒和嘎栋片区相比，这里集中了景洪*知名的泼水广场、商业*，以及当地传统美食。*老城区是西双版纳州府所在地，基本生活配套成熟。

虽然是西双版纳的*城区，但是它的房价也是五个片区中便宜的，该片区主要是小项目和小开发商为主，主要购买群体是本地人，也体现了它是旅居养老价值*弱的片区。

旅居价值弱、开发已成熟、发展空间受限

5、曼弄枫片区

区域位置：曼弄枫片区位于景洪市南部，属于景洪老城*的南扩区域。距离城市旅游热点“大佛寺”、版纳机场、市*五*车程，交通非常便利。

区域发展：曼弄枫片区是经济开发新城区，旅游度假项目开发旺盛区域，定位于本地居住、生活为主。承担部分老城区政治、经济、文化功能。大型商圈还在建设，整体属于发展初步阶段，还很不成熟。

作为新开发的新城新区，大型商业、版纳大剧院等的建设，曼龙枫片区还在快速成长中，具有一定幅度上升空间。

西双版纳整体总结：

1、有少有资源支撑，但属于小众市场

2、对于一带一路政策，尤其是辐射东南亚这块，版纳会起到非常直接的物理上的连接作用，但不必过度的放大类似于版纳这种边境城市的一带一路价值。

3、没有核心产业支撑，也没有一等别别上的政策支持，纯靠旅居养老支撑导致价值上行空间有限。只能期待版纳能利用自身优势抓住机会，上升一个新高度。

4、价格已不低，但有海南的溢出，或许是给予版纳的超级大助攻

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