云南大理楼市四大区域分析解读

“大理好风光，世界共分享。”如今正慢慢变成现实，大理不再只是云南的大理，更是世界的大理。它不仅拥有得天独厚的自然环境资源，旅游景点数量多、质量高，更是一个具有包容性的城市。

旅游业促进房地产业提升

一直以来，大理作为滇西的经济*、文化旅游*、交通枢纽和物资集散地，依靠自身拥有的得天独厚的环境资源和人文历史资源，打造独具自身特色的旅游业！

大理州2017全年接待国内外游客总人数4222万人次，；旅游业总收入647亿元！

海南2017全年接待国内外游客总人数6745.01万人次，旅游业总收入811．99亿元！

一个大理州接待游客人数以及总收入都超过了海南的一半。

大理旅游业的大发展，大量游客涌入，不仅带动了当地居民收入水平的增加，提升区域经济发展水平，更是为大理州的楼市市场和房价增加了一个推动力。

大理楼市整体情况

1.库存及去化周期

2017年1月-9月商品房销售面积70.77万平方米，同比增长7.90%。截止2017年9月末，商品房待售面积36.97万平方米。（*数据暂未公布）以此粗略计算，大理市的去化周期仅4.7个月。

注明：

后面还会陆续有新开工面积和可售面积提供

文旅地产的销售旺季为冬春两季

2.当前房价、房价在省内的排名

根据中国房价行情网公布的*数据显示，2018年5月昆明房价均在11028元/㎡，而大理房价达到11233元/㎡，已经赶超昆明房价。昆明5城区几个分别为官渡区10435元/㎡，五华区11227元/㎡，西山区12291元/㎡，盘龙区11226元/㎡，呈贡区9121元/㎡。大理的房价头次超过云南的省会城市昆明，跃居云南房价榜首

大理房价上涨主要受3点推动：

（1）、海南限购导致旅居养老*外溢

（2）、大理和版纳作为云南旅游地产的代表，具有旅居地产一定的*价值

（3）、民宿受限制，7月大理高铁将开通

3、外销比例

外地人买得越多，旅居养老价值越大

2015年以前，云南房地产外销量为24%，2017年增至60%。其中，核心旅游地区的房地产外销比例增长速度尤其迅猛，大理房产外销量超过60%。

大理楼市板块介绍和分析

大理市房地产区域市场可划分为传统大理古城、海东、下关和凤仪四大板块。一块是海西古城，属于旅游商业板块；第2是下关，属于本地人居住板块；第三就是海东板块，主要是山地的高端观海别墅，海东地区开发更多的是高端的旅游住宅。第四是凤仪板块是夹在海东和下关之间，尚未大开发。

一、大理古城

大理古城片区，位于海西苍山脚下，主要围绕大理古城而建，主要的景点也都聚集在古城组团，比如才村码头、大理古城、天龙八部影视城、崇圣寺三塔等等，另外大理*集中的客栈聚集区也在古城组团附近。整个大理绝大多数的度假型项目主要集中在古城组团周边，苍山脚下，背靠苍山俯瞰洱海。

在度假区内建房当然要各种条条框框要求，要彰显白族建筑特色，还要限高，片区内主要已低层的洋房和别墅为主，因此片区内房价相对较高，特别是随着大理市政府对洱海的保护和海西的保护，古城周边已经禁止再大力开发，古城周边房价水涨船高，甚至很多楼盘有价无房。是大理房价整体较高的片区，均价达1.5万—3万每平米。

从资源上来讲景观效果较好，又有苍山又有洱海，但是围绕古城组团的度假类项目太差，都普遍面临着配套落地慢的问题，几乎所有的商业配套都是以销售旅游纪念品、工艺品为主，生活配套匮乏。

二、下关组团

下关位于洱海南部，是传统上的主城区，更通俗的讲是下关镇，是大理白族自治州州府驻地，也是大理的政治、经济、文化*，几乎所有的城市型配套集中在下关组团，譬如车站、市政机关、城市商业配套。

随着海东的开发，现在的下关新开工项目极少，现在主城区新房“有市无房”，许多项目皆是“售完”状态。，主城区有大理*完善的医疗、交通等基础设施配套，也是当地人的置业优选片区，无论是北区还是*区乃至开发区，要在下关主城区找到合适的新房不容易，很多在建和在规划的新楼盘还没开卖基本都是被内部认购完的状态，只有小部分相对偏僻和曾经烂尾的楼盘有少量房源。

三、满江凤仪片区

满江凤仪位于下关老城区和海东新区之间，从州政府到石房子山这一片现在房地产开发相对火热，满江凤仪是物流集散地，也是昆明到大理动车的核心站，据相关信息显示，高铁的站点就定在凤仪，然后辐射老城区和新城区，可以说以后满江凤仪要辐射海西、海东，甚至是丽江、临沧、保山、德宏，因为大理市滇西的*，满江凤仪又是将来人流和物流的中转站，所以地理位置不言而喻。现在满江凤仪区域内的房价相对不高，但开发的项目少，但明年后面可能厚积薄发。

四、海东新区

海东新区是近年来新规划的新城区，定位为文旅、教育、度假、康体为一体的生态休闲度假*。从2011年大理开发海东开始，海东就被定义为大理的新*、新未来，因为海西建设不断增多、古城面临威胁，同时也使海西保护压力骤增，海东不可避免被纳入城市建设开发的视野中。可以说这是近几年大理市楼市项目*集中、库存*充足的区域。是大理规划的一个海东山地新城，旨在疏散海西人口，更好的保护海西。为了发展海东新城，大理市市政府早在几年前就已搬迁到海东新城，足见大理开发海东发展海东的决心。

海东山地新城毗邻洱海和大理机场，与苍山和大理古城隔洱海相望，集山、海、湾、岛、湿地于一身，既是大理的发展潜力所在，也是滇西*城市建设的核心，更是环洱海区域较后的房产可开发区域。是大理发展的未来。

但是因为海东的传统旅游配套相对匮乏，同时距离老的旅游*海西比较远，海东组团目前发展缓慢。

总结：

1、海南全域限购对大理房价推动效应很明显。近几年大理房价一直咬紧昆明，从大理涨幅中可以看出作为云南旅居地产的代表区域，大理确实有一定的*价值。

2，从大理整体规划上看，又看到了一地鸡毛的大理地产。大理这座城市简直就是一个严重缺乏连贯的可持续的有条理的城市规划的混乱城市典范。

3，今年7月大理高铁将开通，所谓高铁一响，黄金万两。民宿客栈被限制，其住宿市场或将转移楼盘市场。未来的大理楼市房价同样耐人寻味