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禹州地产“一折”吞下沿海家园!两老乡间的交易,买的精还是卖的精?

来源:楼市头条   发布时间:2018-06-07

楼市头条        

预见行业趋势,读懂中国楼市            

NO. 1|壹

从风险*原则来看,融资利率是市场对房企的风险定价——利率越高,风险越高。

5月11日,禹洲地产宣布,已向联交所申请发行于2021年到期本金总额为2亿美元按年利率7.90%计息的优先票据。

统计2018年部分房企发行美元优先票据情况可以发现,禹洲地产此次融资的成本,仅次于融资方式比较特殊的融创,处于行业内非常高的水平。

同时,该票据获得的评级也不高,惠誉给出的评级为「BB-」级,标普给出的评级则仅有「B+」级。

事实上,禹洲地产过往的融资成本要低上不少。

年报显示,2017年,禹洲地产的净负债率57.7%,相比同行业水平,负债率不高。通过多元融资渠道,其加权平均融资成本2017年末为6.02%,这个数据在行业里居中。

据乐居财经发布的《2017年度上市房企金融能力TOP50》,禹洲地产排名26位。在《2017上市房企净融资额排行榜排第100》,禹洲地产以17.80亿位居68位。

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那么,为什么禹洲地产此次融资利率大幅上升呢?

从禹洲地产*近的巨额收购,或许可以找到一些答案。

此次收购是禹洲地产有史以来较大的一次收购,这也考验着禹洲地产的融资能力和财务管理能力。

标普就在评级中表示:“上述债项评级较我们对禹洲地产的长期主体信用评级低一个等级,原因在于该债券存在结构性后偿风险。禹洲地产计划将发债所筹资金大部分用于现有债务再融资,小部分用于一般公司用途。”

标普还认为,2018年,禹洲地产面临的再融资需求将会上升,其短期债务规模将由2017年的48亿元人民币上升至167亿元(含2018年的大量有可售权的企业债券)。

截止2017年末,禹洲地产现金储备为174.98亿元。

5月25日,禹洲地产发布公告称,公司将以代价38亿元人民币收购沿海集团旗下7个项目部分股权。本次资产包组成:

1、3大优质地块分别:为天津北辰项目(潜在权益货值249亿)、洛阳苏家屯项目(潜在权益货值122亿)、北京北辰项目(自持物业,建面3.9万平方米)。

2、4个在售项目分别为武汉菱角湖项目(权益可售货值5.6亿)、赛洛城项目(权益可售货值15.8亿)、沈阳沿海国际*项目(权益可售货值8.6亿)及佛山沿海馨庭项目(权益可售货值2.7亿)。总的权益可售面积313万平米,潜在权益货值约400亿。

禹洲地产给出的这次收购资产包的定位是优质资产,并且逐一给出了权益可售货值。

以潜在权益货值约400亿计算,38亿元的代价相当于拿到了一个1折的价格。在土地价格高企不下的背景之下,其以1600元/平方米均价收购沿海家园313万平米的资产,这样的买卖,无疑是从天上掉了一个大馅饼。

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那么问题来了,禹洲地产买到的这个资产包真的是优质资产吗?

可以发现,这份资产包的7个项目,主要是商业地产项目,项目类型为酒店、商业、办公,仅有1处是住宅项目。

以商业地产中其中一个项目——武汉菱角湖项目为例,公开信息显示,此项目位于武汉江汉区菱角湖,属于商业地产,总实用楼面面积约为3.9万平方米,已经竣工待售。占60%的股本权益,权益可售货值为5.6亿元,即该项目的实际货值为9.3亿元。

然而,商业地产的龙头老大万达就栽在了菱角湖。

2010年,菱角湖万达广场开业。但是,乐居财经报道说,到2012年时,菱角湖万达广场被曝街铺出租率只有三成左右,生意清冷。

到了2015年,万达计划关闭全国10家经营不佳的万达百货,进行战略调整,其中,就包括亏损的武汉菱角湖万达广场。

有分析认为,这是因为武汉一直在商业地产开发上发展迅猛,竞争非常激烈。据统计,武汉的人均商业面积已经超过了购物之都香港。

那么,以商业地产见长的万达集团,经营作为武汉菱角湖商界坐标性建筑的菱角湖万达广场,成绩都不尽如人意,同处同一地段的武汉菱角湖项目被禹洲地产收购之后,会不会成为烫手的山芋?

同时,这么多的商业地产项目,后续如何经营管理?以及有些项目还要需要投入多大的资金进行建设和改造,这些问题都不可知。

有趣的是,禹洲地产和沿海家园,两家企业同是创办于厦门的房地产企业。禹洲地产董事长林龙安和沿海家园董事长曾文仲都是福建惠安人。

林龙安说,在谈判4个月后,该资产包的价格从*初的75亿元左右降至38亿元,似乎显示出沿海家园“必卖”的决心。

不知道“拣了便宜”的禹洲地产,将来有没有金刚钻,盘活之前在同乡企业手里亏损的这一盘棋?

中国有句古话:买的永远没有卖的精!到底是买的精还是卖的精?

这笔交易正在考验这两个惠安老乡的交情。

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