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罗湖、福田房子没得涨了?抱歉,1/4深圳人不答应!

来源:楼市头条   发布时间:2018-06-08

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2018年6月9日下午14:00-16:30,楼市头条将在万科深南道68号41楼天际体验中心举办一场论坛——《深圳进入二次房改时代》——为你解读楼市新格局。

届时将特别邀请楼市头条创始人、前海开云资本创始人、国内较大新三板垂直服务平台创始人、前经济观察报出名财经记者、前广州日报资深调查记者——廖杰华先生亲临现场,围绕“深圳进入二次房改时代”,和你共同探讨深圳住房新格局!

2018年,深圳第2次房改

这是继98房改之后

深圳迎来全新二次改革

二次房改将会在哪些方面影响深圳人?

哪些片区最受益?

哪类房子的利润较大?

如何调配手中资产?

这一次,为你完整解答!

NO. 1|壹

1、ZF一直在开发新区,深圳很少发展老的豪宅区,像当年的香蜜湖、福田、南山,都在一点点衰落。

2、如果你要问福田能不能起来、能不能迎来第2春呢?我的感觉是否定的,我很怀疑的。

3、我觉得罗湖不会再起来了,我对于罗湖是很悲观的。

这是不久前,房产投资大神欧神在深圳举办签字售书会时,表达的几个核心观点。

被问及怎么看待福田、罗湖的房子时,欧神直接否定了其未来的发展。

ZF一直在开发新区,深圳很少发展老的豪宅区,像当年的香蜜湖、福田、南山,都在一点点衰落。现在卖给你深圳湾,卖给你前海、后海,我们有理由相信,等到前海、后海的地卖完了,ZF就不发展那里了。

只要筹码到了散户手里,ZF就不发展了,这是深圳一个非常非常悲哀的地产现象,你要小心。如果你要问福田能不能起来、能不能迎来第2春呢?我的感觉是否定的,我很怀疑的。

我觉得罗湖不会再起来了,我对于罗湖是很悲观的。深圳市ZF的口味是非常明显的,就是哪里有空地,哪里就大规模的开发。

罗湖尤其是罗湖口岸东门那一带,人口已经很密集了,房子造得密密麻麻。那一带我觉得不可能再被超额开发了,可能就跟随整个市场的大势慢慢涨。

现在的年轻人也不喜欢老房子,深圳有深圳的特色,年轻人都喜欢新房子,所以我宁可投资到远一点的地方去。

和欧神有同样观点的深圳人恐怕不在少数。他们认为,投资深圳应该买坪山、光明这样的新区,远离福田、罗湖这样的老区。

确实,由于时代的因素,罗湖开发时期过早,开发强度过大,到最近十几年楼市发展动力不足,面临城市面貌老旧、交通拥堵不堪、配套不足等种种不利因素,楼市实质已经被边缘化。

罗湖眼睁睁的看着被福田超越,被南山超越,被宝中超越,这两年甚至被龙华超越,连当年的小弟龙岗中心区,也跃跃欲试,准备超越罗湖。

作为当年的老大哥,作为改革开放的肇始之地,罗湖当年有多少辉煌,这些年心里就有多苦闷,这恐怕只有当年名列前茅代特区建设者们,当年在罗湖挖得人生名列前茅桶金的老罗湖人更明白了。

NO. 2|贰

根据深圳官方公布的最新人口数据,截至2017年底,深圳共有常住人口1252.83万人,其中福田区156.12万人,罗湖区102.72万人。那么按照欧神的说法,接近1/4的深圳人买错了房!

但是,罗湖真的不行了吗?

当然不是!

说起欧神的这套论点,他忽略了两个问题:

1、新区≠中心区

2、深圳的未来在旧改

首先我们要明确一个概念,老房子本身通常是“一文不值”的,真正值钱的只有土地。

老房子=土地的钱

新房子=土地的钱+房子的钱

当然了,必须交代一句,我引用的上述观点并非是我的原创,其观点来自于楼市时评去年的一篇文章《市中心白菜价的老房子,到底是价格洼地,还是投资毒药?》,作者是张大大。

明白了这一点,我们再往下看。

1、如果罗湖、福田就是以现在的状况持续下去,政府和开发商都不再发展了,那房产投资确实没啥价值了,因为在这些老房子上,房子本身是不值啥钱的,土地也没有机会重估。就这点而言,欧神是对的。

2、如果政府和开发商仍对罗湖和福田继续投入,继续发展,比如城市更新啥的,那罗湖、福田的土地就会得到重估,房子也会继续值钱。

但深圳人民都很清楚,罗湖和福田显然是按照第2条道路在发展的,尽管速度略微偏慢。这是事实,也是不得已。

举个简单的例子,出名的罗湖鹿丹村。

鹿丹村曾经是80年代较好的公务员小区,在旧改前,因为海沙等系列问题,已是深圳最破败的小区了。

据说,在旧改前,很多人就逃离了那个地方。至于房价嘛,基本上就等于不值钱。

如果故事到这里呢,欧神显然是对的。

但就像深圳很多旧改一样,前面的只是上半场,精彩的还在后面。

2015年,中海天钻作为鹿丹村的旧改项目,当时拿地成本价3.5-4万元/平。旧改之后的房价几乎涨了4倍,据深圳市规土委官网数据显示,中海天钻项目建成后房子均价达12万/平。

如果一个罗湖的鹿丹村不够,那我再说另外一个例子吧,岗厦旧改,也就是现在的深圳天元项目。深圳中心·天元是百万综合体深圳中心城市豪宅部分,规土局显示其在售的部分公寓均价为9万/平。

这仅仅是个开始,这福田区的核心中的核心地块,未来的房价你随便想就行了。

2009年,岗厦旧改启动拆迁和赔偿工作时,曾有人戏称道:这是“500栋旧楼倒下去,10个亿万富翁站起来”、在岗厦,“旧改”成就了近十个隐匿在角落的亿万富翁及20来个亿万家族。

这两个例子其实是深圳的典型代表,也会深圳未来发展的大致走向。

NO. 3|叁

上面已经跟大家说了,老房子=土地的钱。

对于全国多数地区而言,因为不断的造新区运动,国内多数城市的发展就像摊大饼一样,不断的向外扩张。就像不管男人的年纪有多大,都永远只喜欢20岁的小姑娘一样,所以你看到的结局就是,城市的老区不断被抛弃,而新区则被追逐。

所以,在全国333个地级市中,至少有300个城市的中心老区,都会以悲剧收尾。因为这些城市想发展,通常要靠建设新区,一旦新区建起来,市中心就注定会发生迁移,往新区方向迁移。

市中心的迁移,是老房子老小区较大的敌人。

但是有少数几个大城市,市中心的地是越来越值钱的,市中心老小区也能得到善终。

比如北上广深等,因为他们的市中心一直都是市中心,没变过。

上面两个案例说明,如果确如欧神所言,zf只开发新区,那罗湖、福田确实完蛋了。因为,有限的土地被老房子占据着,无法重估。

但实际是,深圳这屁大点的地方,每一个地方都是中心。

比如,ZF除了发展前海、光明等新区外,对罗湖、福田也在下大力气;

再比如,开发商们就像头顶上的秃鹫一样,天天盯着罗湖、福田等旧改的机会;

再比如,地球再怎么变化,深圳中心的中心会一直不变:罗湖—福田—南山—前海。

罗湖、福田作为深圳的老区,过去的十几年来一直是深圳的政治、经济、文化中心。

就算不少企业开始往新区跑,也只是往市中心之一的南山、前海跑,但是福田作为中心CBD的地位短期内还不会被轻易动摇。

对深圳而言,是有能力先搞活一个新区,再搞下一个新区,直到四周的新区都搞活。

但中心却永远在市区的罗湖、福田、南山、前海。

也就是说,中心区一定会移动。起码在深圳,它是一路向西的。从最初的罗湖、福田到现在的南山、前海。

我有一个家住龙岗的朋友,每次来福田,总是骂娘,他的口头禅是,去你们市区太远了,车又不好停,就为吃顿饭,划不来。

这样的话,多年前,住在坂田的华为朋友也经常提及。

我想,只要是日子继续向前,曾经是关外的龙华、龙岗、坪山仍旧逃不脱这个被定位的命运。

也就说,深圳的中心区在可以预见的若干年内,只能是关内。

你别看龙华、龙岗、坪山现在闹得欢,但不客气而言,真正有实力的人,是不会去的。不信,你数一下身边的有钱人。

但如果按照欧神的观点,罗湖、福田已被抛弃,而南山和前海过几年也会被抛弃,这个就有点扯淡了。

NO. 4|肆

事实上,只有少部分城市,能有机会大城市化。

像深圳这样的真正的大城市,一等的大城市,永远不会发生逆城市化,在这样的城市中,市中心的老房子老小区,也能有自己的一片天。

虽然老区人口密集、可发开用地少是大城市的通病。但在旧改不断提速的情况下,罗湖和福田的土地价值会被不断重估。新房子一搞起来的动辄10万+的价格,比如上面说到过的鹿丹村,比现价有很大的溢价。

一个没有争议的事实是,深圳的未来在旧改。在已经没有多少土地可供开发的情况下,深圳进入全面城市更新时代,这时罗湖反而有了城市更新的先发优势。

罗湖区城市更新“十三五”规划已列入计划的城市更新项目分布图

判断旧改区域价值较大的要点就在于——推进速度。作为旧改力度较大的区,在旧改不断提速的情况下,罗湖的土地价值必然会被不断重估。

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