任志强说“想占房价跌便宜的人，都没得逞”，真的吗？

*朋友圈很多人在看任志强先生在厦门的讲话，很多观点的确有价值，但也有些说法有争议，聊聊这个事：

现场观点速记文字来源：连岳

1、任总说：现在大家都没钱了。从数据来看，消费者没钱了，开发商没钱了，政府也没钱了。现金流跑得过政府，就相对安全。

伟哥解析一下,当上楼市的确明显分化，而且，市场*可怕的是流动性问题。

全国房地产市场，并不同步，所以一个字形容房价涨跌是不科学的，整体看现在全国有5个左右的城市特别是一二线城市，市场还是下行的，更多的城市房价在上涨。

这种情况下，反而是一二线市场相对安全。

但动不动预测中国房地产未来一年涨跌如何的都是骗子，因为中国房地产并非完全市场经济，走势非市场化。而且从全国看，实际分化非常明显。一个字涨或者跌，也不代表全国。

房地产没有一直涨，当然也没有一直跌，涨是主流，但2-3年必然会出现一次调整，有楼市调控导致的也有市场自发导致的，但的确是跌过。

房价未来3-6个月走势看金融信贷政策，未来6-12个月走势看经济基本面情况，长远发展看人口。

中国房价归根结底还是看政策，当下很多人疑问，为什么全国调控刷新历史记录，房价还涨呢？其实原因很简单，住建部在约谈房住不炒，但地方依然在求才购房。

2：任总说：城市化是人类进步的动力，中国的城市化率，按国际通行标准，不过40%出头，还非常低，离70%的目标，远得很，这需要440亿平方米城市住房，全国现在城市住房为220亿至240亿平方米，再加上独居家庭的迅速增加以及改善的需求，供给缺口很大。

伟哥觉得，任总的讲话过分夸大了中国城镇化的趋势，实际中国城镇化已经进入末期。

中国房地产*重要的经济指标的确是6.5%，如果下调了肯定宽松，但如果高了，房地产调控就来了。

考虑了与全面建成小康社会目标相衔接，考虑了推进结构性改革的需要，也有利于稳定和引导市场预期。稳增长主要是为了保就业、惠民生，有6.5%—7%的增速就能够实现比较充分的就业。

房地产从来不是一个孤立的行业，看房地产的发展其实有人说他是夜壶挺恰当，经济发展需要时。他就会刺激，不需要时，他就会调控。

买房别扎堆，普通人买房一定要考虑逃生指数，看着涨的多，卖不掉有什么用？所以对于普通人来说，买房*是有*有地铁的住宅，然后是城区住宅、公寓，*次才是郊区。

未来城市级别这个概念失效了，一二线和三四线的划分意义不大，反而是城市圈、城市群会成为房地产*的热点。

别因为单价10万就嫌贵，别因为单价1万就疯买。即使总价一样好，城区的小房子远比郊区的大房子保值。

中国房地产还远远没有到崩溃的时候，因为城镇化率才56.1%，但是户籍人口城镇化率仅为39.9%,两者之间存在着16.2个百分点的差距。这其中，除部分城市*难外，大部分都是买不起房的打工族，需求基础依然存在。但高房价的确抑制了城镇化的速度。

3：城市的房价看新房已经完全失真，因为有限的土地供应量和控制的网签节奏，所以看房价还是看二手房吧。

—中国的房价黑洞！—

1：均价与房价混淆各种混乱

到目前公开场合可以看到的房价，其中政府官方公布的70大城市数据是指数，而其他各种机构公布的基本都是均价，这就导致了均价并不代表房价的现象。

对于购房者而言，均价没有任何意义，特别是在市场分化的趋势下。

2：官方的数据滞后且有疑问：

从房价数据角度看，中国官方数据只有每个月的18日会发布前一个月的70大城市房价数据，从实用角度看：70大城市基本都是一二线和小部分的三线城市，并不能代表全国数据，比如在2016年基本都是全面上涨，而且涨幅不小，但事实是很多三四线城市并不在统计范围内。

另外，从数据发布时间看，18号时间太晚，在讯息飞速发展的*，采集数据完全可以网络化，巨大的时间差，这导致了房价数据意义有限。

数据基础的问题，即使是这70个城市的房价，其中公布的二手房与新建商品房住宅，也都来源网签。

二手房不用说，事实上现在基本全部存在阴阳合同的问题，新建住宅也存在部分地方政府为了完成调控目标，可能会通过延缓限制高价房签约的情况。

在中国房价数据是*的机密，而这一情况，在发达国家根本不存在问题，所有交易全部公开可查，比如香港，所有二手房的每一任业主购买价格，都可以在官方网站查询得到。

*看任总说的厦门,因为是商业活动，所以观点并非全部真相吧，厦门房价已经跌了不少，甚至可以说，厦门+北京+合肥，是过去2年，调控*有效果的3个城市。这种情况下，的确有一些优质房源出现。

5：任总预测房地产税不会落地

这一点伟哥坚决赞同，年初某个博士信誓旦旦的说2018年房产税（错）落地，就已经代表了这个预测准确率0%。

14，任志强先生演讲开始时说，10多年前，有朋友问我要不要买房，那时听我话的人都发财了（此时是笑声和掌声），有些人现在还问我要不要买房，我基本就不回答了。

15，任先生演讲结束后，现场提问环节，*个问题就是：我现在要不要买房？（现场哗然），任先生只是说：任何想占房价下跌便宜的人，都没有得逞。

当然，这不是说任总的预测方法有问题，而实际是因为中国市场是不完全市场经济，的确是有干扰。

所以可以基本判断，任总还是更多的高瞻远瞩看的是长周期，而忽视了政策这个非市场的手对市场的干扰。预测中国房地产涨跌意义越来越低，因为城市分化, 当然，从供给侧的角度看，一线城市地区土地供应越来越少，这导致房价上涨的可能性越来越大。