广州万科世博汇花式卖公寓 商办限购寒潮下的26平极小公寓想象

导 读

“这个项目的*潜力还是很好的，光我们万科自己的员工，内部团购就已经包下了一整层。上周来了五个香港的阿姨，一出手也是一整层。”

地产壹线 王柔金 发自广州

“这个项目的*潜力还是很好的，光我们万科自己的员工，内部团购就已经包下了一整层。上周来了五个香港的阿姨，一出手也是一整层。”

这是网易房产探访广州南站大型商服项目万科世博汇时，负责接待的案场销售说的一段话。

5月初，位于广州天河智慧城的万科云城米酷，正式宣告公寓清盘。在不到3年的时间里，这个网红产品销售9950套，收金超50亿，在广州市场一骑绝尘。

5月26日，位于广州南站的万科世博汇*开盘，推出5米层高，建面约26-66平一至四房复式公寓，带装修价格3-3.3万/平米。开盘一*，便卖出226套，去化率超9成，揽金超2.5亿元。

距离2017年广州330商办新政出台至今已一年时间有余，在严厉商办限购政策下，广州*市场应声出现大幅下跌。

据合富辉煌统计数据显示，新政后一年，广州公寓市场实现成交面积57.2万平方米，相较于新政前一年的191.2万平方米环比下降70%；需求锐减，导致新增供应也出现22%的下跌，在供求失衡尤其需求下挫严重的情况下，广州公寓市场整体库存量也出现了25%的上升。

寒潮之下，广州万科却似乎并未受到过多的影响，依然卖得热火朝天。事实真是如此吗？网易房产深入案场探访，试图揭开万科**背后的真相。

壹

极小公寓前传

作为深耕广州多年的大型房企，商务公寓产品早已成为广州万科除住宅以外，*重要的产品组成之一。2016年，布局羊城13年的广州万科全年销售金额*超过180亿元，来自商办产品的销售金额占比就突破了三成。

其中，来自广州万科的创新性公寓产品——万科云城13-35平方米极小户型米酷公寓，凭借户型小、总价低、*门槛低，在2016年以5800套的成交套数为广州万科贡献了27亿销售，一跃成为万科*的“明星产品”。

网易房产了解到，在2015年以前，广州公寓产品多以50平方米以上的偏大户型为主，且定位均为高端商务型酒店式公寓，万科云城极小公寓产品户型小、总价低的定位，可以说开辟了一个全新的公寓产品系，也成为其*的卖点。

以网签成交均价计算，2015年万科云城米酷公寓均价为18168元/平方米，2016年均价为19538元/平方米，以13-35平米户型计算，套均总价仅约24-68万元。

由于户型小，米酷公寓并不适宜家庭自住，购买需求大部分为*属性。广州万科方面也承认，米酷公寓过半的买家为*客户，而购买者*终瞄准的也是庞大的用户群体，看好未来可期的租赁市场。

首战告捷，广州万科随后便将这种极小户型公寓产品进行了复制，先后在万科黄埔仓、万科海上传奇、万科城市之光、万科尚城、万科世博汇等多个项目落地。

然而，突发而至的*限购政策为广州万科的火热复制大业浇下了一盆凉水。

2017年3月3月30日晚，广州发布新一轮的房地产调控措施，剑指商办项目：商服类房地产项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得改变为居住用途；房地产开发企业新报建商服类房地产项目，*小分割单元不得低于300平方米；房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位，法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位；新政之前，已购买的商服类物业可转让给法人单位、也可转让给个人，个人取得不动产证满2年后方可再次转让。

新政之下，广州*市场一夜冰封，也给广州万科庞大存量*项目带来了巨大的销售挑战。

以万科卖得*的米酷公寓为例，2016年该项目的极小公寓卖出了5800套的成绩，但到了2017年，虽然成交套数仍位列广州*，但成交套数就降到了1600多套。

面对巨额商办存量，广州万科亟待寻找出路。

贰

广州万科花式卖公寓

在广州万科留存的诸多*项目当中，万科世博汇，可以说是关注度*的一个。

这个距离广州南站仅250米的大型综合体，因其巨大的体量和特殊的地理位置，一直以来都备受瞩目。

据广州万科官方披露，万科世博汇项目由15个地块组成，占地面积约29万平方米，计容建筑面积约134万平方米，占据南站核心商务区1/4体量，涵盖会展*、国际*、特色街区、购物*、SOHO办公、人才寓所、商务办公等多种物业。

由于没有住宅全部都为商用业态，在330商办新政出台后，对于万科世博汇留存的大体量商服公寓何去何从的问题，围观者都默默地为万科捏了一把汗。

毕竟，该项目体量庞大，万科公司在此项目上又已投入了土地整理、规划、前期工程建设等前期费用和超38亿元的公开市场拿地费用，再加上综合建造费用，部分商业自持等（广州万科南站项目号称总*额超过95亿元），如果没有销售资金回笼，仅这一个项目就将沉淀万科近百亿资金。

沉寂近一年之后，广州万科*终给出了它的解决之道——花式卖公寓。

据广州万科披露，广州330商办新政出台后，整个市场举步维艰，万科世博汇坚持回归商业本质，大开大合策略：“不做零售做批发，整层起售，整栋带动整层”。

2017年12月，万科世博汇宣布，实现年度签约金额超23亿，且完成2宗2栋楼的大宗整售交易，其中一宗金额过10亿，为广州2017年一手商业交易单宗成交金额*，成为全年整售“*大单”。借此，香港企业李锦记、产业基金华夏中璟双双入驻。

网易房产从万科世博汇案场销售处了解到，此前，万科商服产品的销售一直采取的都是整栋或整层销售的形式，在万科世博汇楼栋的外立面上，亦悬挂着“企业总部整栋/整层定制”字样的挂幅。

不过，在同栋楼该条幅比肩的地方，同样悬挂着另两条挂幅，写着“*25万起，低总价撬动大湾区”和案场销售电话。

据案场销售介绍，在万科世博汇现有的几栋公寓之中，只有4号楼一栋楼是用于散售，其他楼栋均是采取整栋或整层的形式出售。

其解释称，之所以会分出一栋楼来散售，是由于香港公司李锦记总部入驻后，需要万科提供一部分公寓来满足其员工的居住需求，“因此谈下来拼成一个团购”。

开盘两天，万科世博汇成交已经突破300套，且均价在3万元/平米以上，虽然有前期蓄客累计发力的原因，但在公寓市场遇冷的当下已属难得。对于这个成绩，广州中原地产项目部总经理黄韬甚至用了“起死回生”四个字来形容。

叁

极小公寓*前路

据网易房产现场了解，万科世博汇目前散售的小户型商服类产品，包括26平米一房，36平米两房，66平米四房三种，均为5米层高复式公寓，带装修价格约为3-3.3万/平米，以3万/平米均价计算，其总价在78万、108万和198万左右。

很明显，小户型、低总价仍然是万科世博汇极小公寓的主要卖点。而在*限购严格执行条件下，曾经卖得红红火火的公寓现下只能卖给一类客户，那就是法人。

据网易房产现场咨询，个人客户如果想要购买公寓产品，首先要先找代办机构注册公司，以公司的名义购买物业。注册公司加税务处理首年的费用是5800元（3200元注册公司费用+2600元税务处理费用），此后只要房产还存续在公司名下，则每年均需缴纳2600元税务处理费用。

万科方面邀请了代办注册公司的机构现场驻点，现场就可以委托办理公司注册。

而打出“*25万”噱头标语，则出自万科所提供的不同付款方式。

一是全款一次性付清，可享受额外折扣；二是到2018年年底在半年内分期付清，**25万起；三则是银行按揭贷款方式，但按照当前政策条件，*项目按揭贷款必须是存续时间在一年以上、可提供一年以上有效银行流水的有限公司方可办理，按揭成数*五成。

与此同时还需要注意到，即便是在*项目未限购以前，个人进行二手公寓交易也需要承担远高于普通住宅的税费。而在限购后，二手公寓只能出售给法人，而以法人名义去买购买二手商用物业，则需要承担比以个人名义购买多得多的税费。

这也就意味着，*客在未来公寓转手时，或将面临一定的转手难题。

可以看到，为了遏制个人炒卖商服公寓，监管层可谓在买房卖房的各个环节均设置了重重关卡，直接从需求端砍断了很多人的*热情。

那么，在此情形之下，购买万科世博汇的，又都是哪些人呢？

网易房产从万科世博汇案场销售处了解到，除开66平四房的产品，由于面积够大且可以明火，还存在一部分居住的需求，另外两个26平一房、36平两房产品，大部分人购买还是出于*上的考虑。

而针对网易房产关于目前广州南站尚未形成居住氛围的质疑，案场销售则仅模糊回应，万科目前正在洽谈合作的租约公司，为买家提供专门的出租管理服务，可以通过日租房等形式实现出租。

案场销售还特别指出，有相当一部分客户是来自香港的客户。其指出，广深港高铁将在今年10月底开通，届时，广州到香港仅需48*即可抵达，这也大大提升了万科世博汇项目对香港客的吸引力。

值得注意的是，香港客户想要购买万科世博汇的公寓，同样需要通过注册外资公司及定期缴税的方式进行购买，未来交易时也需承担较高税费。

广州中原地产项目部总经理黄韬就表示，当前广州南站无论是商业还是居住氛围均尚未形成。据其预计，广州南站要真正形成消费和体验级别的区位，或许要等到五年以后。这也就决定了，短期之内，该区位的公寓产品**前景或许仍较为有限。

广州知名房产专家韩世同则持不同意见，其认为，事实上，广州南站的未来规划还是比较吸引人的，当前在番禺地区，甚至很多没有产权的项目都得到了*，显见广泛*需求的存在。而万科世博汇，拥有高铁枢纽的交通优势，总价又低，符合*需求，倘若发展成长租公寓进行出租，料仍有其市场所在。

作者 王柔金

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