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其实,万人摇号买房是件好事

来源:豪言   发布时间:2018-06-09
恭喜你,赢面很大

1

五年前,豪哥到长沙。湘江岸边,橘子洲头,虽未中流击水,却在沿岸观楼。在伟人塑像大手所指的一线江景处,有保利、万达豪宅,羞羞答答报价10000元;内行数百米,还有万科项目,报价仅有6000元。

四年前,豪哥下江南。住在苏州高新区金鸡湖畔的酒店,相邻“大秋裤”和来自台湾的诚品书店,当时两者均未开业。令我惊诧者,一是该区环境之优美,二是与苏州老城相距之近:跨桥过河即至。相比巴黎老城与拉德芳斯、伦敦市区与金丝雀码头新金融区之间的距离还要近。但房价亦是10000元上下。

三年前,豪哥畅游大重庆。嘉陵江边,南滨路上,大宅茶室,美女调素琴,演茶道。豪哥凭栏远眺,望着比香港维多利亚港奔放、比上海外滩妩媚的朝天门码头,心潮逐浪高,夏虫语冰式地迭声赞叹:居此宅、临此江、望此景,一生何求!而这个当时重庆*一等的精装修豪宅,报价亦未超30000元,不到北京门头沟房价的一半。

在那些年月里,那里的开发商痛苦不堪,那里的购房者纠结不已。直到2015年底,一次强刺激改变了一切。

从那时起,这一级别的城市成为量价齐升的中坚力量,以至于不得不对新房限价。但限价使得新房房价比周边二手房低30%,为示公平,只能摇号。于是从杭州到西安、南京、无锡和惠州,出现一大奇观:一到开盘,万人抢房。

这引起了主流舆情的声讨:新房限价令造成了新房和二手房房价的双轨制。它诱出了买新房必赚的套利模式,诱发了人们的*热情。

但从更广阔的空间和更悠远的时间来看,这场逐利之战,却透露出本质性的利好。这种利好使城市价值成长显著,并传导到地价和房价上,当然,以往这种利好被垄断于一线城市,当下正逐级下移和分散。

所以,在摇号抢房的城市,当下发生的实际情况可以这样描述:一、有一块事先张扬的、确定的蛋糕;二、但不够吃,大家需要凭运气来决定是否吃得到;三、过程中的瑕疵,如审查不严甚至做弊,只能说明分蛋糕的人不靠谱,而不能说蛋糕不好吃;四、寻找蛋糕的游戏仍会继续下去,你若想成为幸运儿,在它还是面粉时,就出手吧。

2

但人们的认识并未与时俱进,对于利好仍然漠视和误读,所谓“后人哀之而不鉴之,亦使后人复哀后人也”。

这是因为,多年来,对于中国楼市,我们有两大认知误区。

一是中国房价上涨的动力和原因。

对中国楼市,人们总有“高房价”是炒上来的印象,认为是“政策市”和“货币市”。 但这却无法解释:货币铺天盖地,如水四溢,政策普照众生,无分南北,为什么只有北上广深房价大涨?

还别说三四线城市,就说上面提到的苏州、长沙和重庆这些名城,2015年强刺激之前,不都在10000元左右的单价上晃荡吗?

人们忽视了中国作为经济发展速度和成就惊人的大国,其楼市首先是“价值市”。如果排序的话,恐怕价值市名列前茅、货币市第2,政策市第三。

但人们只愿意承认和强调货币市和政策市,而对价值市,则采取驼鸟政策,视而不见。特别是没有尽早买房赚到钱的那部分人,更愿意给予房价上涨“非正义”标签,以求得心理补偿。不然,四大皆空,情何以堪?

二是在强大的心理补偿作用下,舆情以偏盖全,将一线城市房价的上涨无限放大。与其说这是一个经济问题,莫若说这是一个心理问题。

其实,多年来,特别是在2015年底的强刺激之前,房价实现了大幅上涨者,无非就是一线城市。而绝大多数中国城市,出现的却是下列三种情况。

1、房价多年不涨,如将GDP增长和通胀因素考虑在内,可能还是下跌的,如大多数三四线城市。

以我的家乡、一个三线半北方工业老城为例:大约10年前,现今TOP3的房企,就已进入,他们当初认为房价也是会炒上去的,所以开盘就奔六、七千元每平米,但事实证明这是一厢情愿,后来不得不实质性降价。直到10年后的*,房价才勉强达到他们当年的期望值。

2、试图炒作上涨,但*终不成功,鸡飞蛋打者,如早期的海南、北海,后来的温州和鄂尔多斯;

3、炒作之后,回落或打回原形,后来有了实质支撑,又成功上位者,如北京的通州和国际知名鬼城“郑东新城”。

3

中国房地产和城市成长之间,有一个“补课”原理。即住宅开发先行,城市配套后补。

所以,观察和判断中国楼市的较好角度,不是这个城市房价大涨了,而是它涨后能不能支撑得住?很早以前,一线城市撑住了;2015年之后,二线强力城市也撑住了。

一线城市房价上涨年代,在调控的震摄和专家的忽悠下,大家对房价上涨的合理性将信将疑。彼时买房获利,属于胆识溢价。

现在情况有了变化。一方面,一线城市受到了严厉的调控,使得*购房的目标区域下移;另一方面,部分秉赋优异的二三线城市,其本身价值亦有了长足进步,可以成功复制北上广深成功路径。大家对房价在城市间轮换上涨已形成共识,谁先买谁得利,属于先入者溢价。

当下出现抢房的城市,都是长短利好兼备,补课效应明显的城市。*有力的判断标准,就是新房周边长期企稳的二手房价。

房价轮次上涨,从社会和经济发展角度看是正常的,但却很难做到政治正确,也给调控出了更大的难题,政府调控的边际能力已显不足。

面对货币市和政策市,尚可医头医脚,通过收紧或放松来应对,但面对以城市真实实力成长为依托的“价值市”,从舆情上,无法大大方方地承认,从应对上,没有前瞻性长期措施跟进。政府亦不愿重复以往多次的钟摆式、治标式调控,所以,中国楼市管理已陷深度困局。

困局的标志是随着房价基准值不可避免的提高,调控进入了多目标管理,而调控目标之间难免相互矛盾。

经济目标要理性,但社会情绪偏感性;房价不能大涨,亦不能*;银行和企业(大型)需要去杠杆,但整体又不能出系统性金融风险;城市价值提升,房价应该上涨,但又脱离中低阶层的收入水平,而中低收入阶层的真实诉求也不是有房住,而是要在资产*的游戏中分一杯羹。

这些矛盾,才是限价令出台的直接原因。而这个笨拙的规定及其实施时的有意“放水”,将这次调控的弊端暴露无遗。

限价令使开发商损失了利润,退而求其次,只能以快速回款以保现金流,但政府要去杠杆,限贷令之下的高首付甚至全款购房,又提高了购房成本和资金量,客观上挤压了刚需人群。

而事实上没有一位市长真心愿意在自己的地盘上降房价,以引起市场萎缩。你看到了“挂羊头卖狗肉”的抢人大战,这实际上是主动引进对外来购买力。

你也看见了:地方政府并不讨厌炒房团。现在的炒房团远不止来自温州,而是祖国各地尝过房价上涨甜头的先验区域和城市。只要是价格低,炒房团虽远必进,大玩空间和周期套利。比如去年,郑州炒房团大举进军西安,愣是把西安干到了全国房价涨幅的前列。

天朝国情注定房价不会按年份平均上涨,也不会在所有区域同时上涨,而是由高梯级城市下移,今后中国楼市调控,更偏向于结构性管理、流动性管理和总量管理。以前是时间钟摆,几年松,几年紧;现在变成了空间钟摆,东边日出西边雨。

房产溢利将在不同的城市呈现,而地方政府面临的不是房价上涨这块蛋糕有没有,而是要怎么吃的问题。

在患不均为天条的天朝,这种问题的解决,除了万人摇号,还有更好的解决方式吗?

4

调控不过三年。这次会例外吗?看看外围信号。

就在一年前,*还在稳房价、降杠杆和控污染三方面加码重捶,那是因为前两年的经济增长率达到了6.9%,超过了原来预计的6.5%。而在这个超过预期的强增长中,外贸增长起到了关键作用。但现在在特朗普效应下,翘翘板或将变换方向,外贸将从功臣变成拖累。

所以,会不会再次出现对经济的强刺激?房地产会不会再次成为夜壶?一种极乐观的说法是,此一轮调控将在18年下半年结束,房价2019年会报复性上涨。

之所以说“极乐观”,因为放水很难。一是因为这次中国的情况与外围不同步,美联储正处在加息缩表周期中;二是因为经济放松,在中国就等于刺激房地产,资金如水,一旦放出,其流向就不会以人的意志为转移。

2009年、2012年和2015-16年,三次刺激经济,三次房价*,即为往鉴;三是房价可刺激的空间变小,起码在一线城市,房价已脱离普通人群的承受值,再升高会触碰到社会情绪红线。

但是不放松亦有难处,不赘。所以,“极乐观”不等于完全不可能发生。这里只需问一句话:除了房地产,还有哪一个行业能够拉动中国经济?

中长期而言,在有限价令的价格低进行房价套利,将成为稳赚不亏的甜蜜*。

所以,恭喜摇到号的朋友,你的赢面很大。

    
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