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二手创新高 买房现摇号 2015年的北京楼市会重演么?

来源:攸克地产   发布时间:2018-06-10

两周之前,攸克君的一位好朋友兴冲冲地打来电话,他挂牌快一年的一套房子,在几经博弈谈判之后,终于卖了出去。他兴冲冲地跟攸克君说,“新房子的首付有了。”

同样是这两周,攸克君的“中介朋友们”频频发来信息,呈报他们近期二手房的成交境况,劝你买房的说辞也变了个样,从前是:现在市场调整是低点,出手买房最值;现在则是:市场有回暖的迹象,再不出手恐怕就晚了。

同样还是在这两周,确切地说就是上周五,北京市“冰封许久”的限价地块项目,终于被批准预售,一批还不止一个,一下就是四个。个别项目,一开即清。

这不由得让人不想起2015年的一切,那一轮市场从回暖到上涨,也是从二手房市场开始的,从二手房交易活跃,到置换需求的支付能力入场,再到新房市场趋热,这样的经历与过程看起来颇为熟悉,难道眼前的这一切,又将是2015年北京楼市的重演么?

想要搞清这个问题,不能简单类比,还需要抽丝剥茧一层一层的搞明白其中的逻辑:

第一层:二手房市场回暖了么?这个问题,答案是基本肯定的。

数据显示,5月份北京二手住宅共网签18096套,成交量创下了自2017年3月以来的新高。环比上涨32.3%,同比上涨67.5%,二手房成交均价环比4月份上涨0.6%。

第二层:置换需求的支付能力爆发了么?这就是一个相对复杂的问题了。

上面一段的最后一句话,二手房环比均价比4月份上涨0.6%,而在此之前,北京二手房市场的价格,一直处在回调之中。调控一年,北京房价的下调幅度约在15%左右。我们且不论市场价格的反映失真与否,这一种状况,和2015年春天的状况,是不同的。那时二手房市场的趋热,实际上是在相当长的时间中,保持量价齐涨的状态。

这种区别,带来的是支付能力的区别,更直白地说,二手房如果是在价格调整的状态下趋热,那么,带来的支付能力显然是不同的。这对于新房市场的传导,影响自然是不同的。现在看,由二手房成交看涨带来的支付能力提升,还尚未到达如2015年一般,引爆一手房市场的境地。这一点,与2015年的春天,有很大的不同。

第三层,新房市场会坐上火箭么?这一点,因为供应结构大变化,就显得更为复杂。

2015年春天的北京楼市,供应结构很简单,除了政策性住房之外,就是商品房。除了限购条件之外,这些商品房是无更多限制条件的,价格、购买资格等等,都是“自由化”的。

但是,现在不一样。市场中的商品房,相当大比例的供应是由限价商品房完成的,而限价商品房的背后,还有一个“限转共”的大政策在“盯着”,所以,价格实际上是锁定的。这与2015年商品房市场的“自由化”状态,是完全不同的。

而在二手房市场趋于回暖的时候,政府开始放行限价房入市,这又与2015年春天的市场有很大不同。监管层应该是意识到,二手房市场回暖带来的支付能力,将增加置换需求,因此,以放开供给进行“对冲”,同时锁定价格,一方面锁定价格可以引导预期,同时以供应量对冲,则缓释阶段性的市场供需关系,监管层的表现十分成熟。这与2015年,已经有了极大的不同。

简单说,就是不仅锁定价格稳定数据,进而稳定市场预期,还通过供给对冲的方式,消化二手房市场传导而来的支付能力。重演2015年的那一幕,可能性很小。

看懂了上述三层问题,我们再来看当前的市场,攸克君有几个基本的判断,与诸位分享:

一、限价房的放行,目前这四个项目只是开始,后续仍会陆续增加供给,锁定价格的情况下,供给端不断的对冲,将使得市场在相当大的程度上,保持平衡状态下的平稳。从这个角度上看,限价房瀛海府的市场表现,是个案,量不大,产品不错。但是从未来市场状况上看,限价房的入市节奏将平稳释放,去化仍然是限价房的首要诉求。

二、纯商品房的价值,确实会得到凸显。我们来看一个项目,大致就清楚了:6月9日,作为目前唯一的一个纯商品项目,招商都会中心开盘。在二手房回暖和限价房态势明朗的情况下,由二手房所激发的市场中潜在的“卖旧换新”的需求会被即将蜂拥上市的限价房所分流,这在无形间加大了销售难度。

不过,前有强敌,后有追兵,在这样前后夹击的局面下,招商都会中心仍然取得了非常不错的销售业绩,体现了市场对纯商品房稀缺性的认可。

三、但是,纯商品项目要把产品做到极致,才能从众多限竞房中突围。比如招商·都会中心,除了地铁旁、公园畔的地段优势外,在被认为是刚需面积段的88平方米主力户型,极致化地做到了全部6~11层的纯低密社区、一梯两户、7.35米南向面宽、5.5平方米多功能阳台。尤其值得一提的是,通过北向空间的墙体设置,实现了根据家庭不同周期,灵活变换居室功能。并且通过许多人性化细节配置,提升了空间的复合功能。

四、限价房的未来供应量和节奏,将影响真正的市场走势。根据数据来看,后续计划入市的有62个限价房项目,短期入市房源有望超过2万套。这些房源的入市,在一定程度上缓解了北京楼市持续了一段时间的供应不足问题,北京楼市仍将在相当一段时期,处于结构式盘整阶段。

同样的开始,不意味着同样的结局,对开发商而言,去化还是第一要务;对于买房人而言,则是不必惊慌,按部就班即可。

历史,有的时候,就是历史。

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