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今夜,楼市调控的较大漏洞要被补上了!

来源:楼市头条   发布时间:2018-06-10

楼市头条          

预见行业趋势,读懂中国楼市                     


NO. 1|壹

大周六日的,万科居然发出重磅炸弹,蛇口公馆终于要开售了!

就在刚刚,蛇口公馆官方公开发布声明书,对销售细节进行了披露。

先给各位圈下核心:

1、诚意登记时间是在6月11日9点—6月12日18点。

2、登记保证金20万元。

3、如果登记数量多过房源,蛇口公馆将采用摇号的形式销售。

4、企业购房要在个人选房结束后才能进行。

按照公告书所言,20万的保证金门槛,如无意外,万科蛇口公馆将会继双玺之后,成为深圳第2个“摇号”买房的楼盘。

但这不是我想强调的核心。眼尖的朋友们注意到没有,公告书中第四点特别强调:

企业购房要在个人选房结束后才能进行。

什么意思?

自然人选房都得摇号,公司轮候顺序在自然人之后,可想而知能不能排上都是个问号。

为什么蛇口公馆要单独出一个公告书特意强调这一点呢?

我认为,公告书中特定设置限定企业购房者选房顺序在自然人之后这个条款,放在当下这个时刻,意义更为深刻。

这意味着,之前那些以公司名义购房在深圳市场“大杀四方”的炒房客这次是无缘蛇口公馆了。

为万科此举点赞的同时,更值得期待的是,如果以后深圳其它楼盘跟进蛇口公馆“优先个人买房”的做法,甚至全国其它城市都向深圳看齐,那么对于楼市的意义就更加重大了!

NO. 2|贰

有关注村长文章的同学们都知道,我曾经不止一次在我的文章中跟大家说过公司不限购是中国楼市目前现有政策中的一个较大的漏洞,而深圳正是其中的典型。

据中原数据显示,深圳市场大宗交易从2015年成交约122宗,金额306亿增长到2017年183宗,成交额约514亿,市场十分活跃。

以往深圳的大宗交易,买主通常是政府或者企业。

比如各区政府收购办公物业,用于区域产业集群引进;比如人才安居集团大量收购公寓以及居住物业,用于人才安置。企业由于运营需要或者*目的,也会集中购买商办物业。

像去年招商中环写字楼C座以约11.5亿元,5万每平的单价卖给了浦发银行,写字楼B座以约23.5亿元,5万每平卖给了*公司富龙集团。

但*近这股整售之风已经刮到了公寓项目,买家除了人才安居集团,还有大量*客。

深圳房价持续被看涨,但住宅项目有限购以及限价政策,*客便把目光投向了公寓。深圳的公寓被*客疯狂扫货的新闻不时出现。

*客们可能还不是单兵作战,而是组团、甚至以*公司的形式购买,比起当年温州炒房团的架势可谓有过之而无不及。大众团购优惠券,他们团购房子。

4月初,业内就传出了华联城市全景公寓被以8亿元一次性带走。*客们购买了商务公寓部分的13个楼层,一个楼层20套,每层1090平方米,团购的花费大概是8.1亿元。

近两年万科深南道、中粮天悦壹号、龙华新盘如红山6979等公寓产品都有过整体或部分打包出售的情况。

买家打包买,卖家少操心。开发商一次性回笼大量资金,一边捂着嘴笑,一边把钱周转到下一个项目。

NO. 3|叁

没限购的公寓可以打包买,打包卖,那有限购的新房呢?

在严格限购以及限价的一手房市场,开发商总是叫苦连天。因为他们在前期在市场火热的时候高价拿地,现在房子要卖了却遇上了政府限价。原本准备卖10万的楼盘,现在只能卖8万了,感觉亏大了。

但是“聪明”的开发商还是有的,不能打包卖,那就先卖给自己。

据中国经营报报道,今年4月,位于深圳南山区、即将开盘的宝能城,忽然一口气打包卖出总面积为6342.3平方米的56套住宅,房屋售价4.21亿元,接盘方为港股公司新体育。所售房屋均价6.64万元每平方米,只相当于宝能城二手房均价的7折。

这家新体育公司,被媒体查出来其高管先后在宝能任职,大股东也正是宝能老大姚员外。

一手房因为限价,卖了会吃亏,宝能把房子左手卖右手,一手房变二手房,而二手房又没有限价……

哎呀!我好像懂得了些什么。

NO. 4|肆

限价政策限出了“聪明”的开发商,限购政策也限出了“聪明”的购房者。

限购政策要求你要有户口,或者社保交满XX年才可以买房,某个人或者某个家庭*多买XX套。没关系!我个人买不到,以公司的名义买总可以吧!限购可没限制公司买多少套房吧。

前不久,上海市*豪宅翠湖天地的摇号名单公布,梁X伟、钟X良等疑似明星赫然在列,你一不小心就跟大明星同场竞技了。

更值得注意的是,共计385组摇号序列里,以公司名义购买的客户有214组,占比将近55.6%,超过半数以上。

是的,公司名下当然也可以持有房产,不仅能绕过限购政策买,还能抵扣一些公司的税费,简直超值。

这么好的事,以前怎么没听过呢?

因为以公司名义买有诸多不便。

1、得全款买。绝大多数银行的按揭贷款业务仅针对个人,公司买得全款。

2、不仅得全款买,还要多交税。房产税、契税等等。

3、日后房产交易的话,还有土地增值税、印花税等税费。

4、要是公司经营出问题,欠债了,名下的房子可能就被拿去抵了。

是有这么多不便。但是在当前炙热的房地产市场环境,以及房价永不落幕的神话下,购房者为了绕过限购政策,还是会这么操作。

NO. 5|伍

同时,部分交易阶段产生的税费,也是可以绕过去的。

现在“聪明”的人都是这么操作的:专门成立一个公司,以公司名义持有某房产。日后该房产想要转手,直接转让公司就行。这样你卖的是公司,不是房子,就不用缴那些税了。

比如这几天朋友圈流传的一个消息:原价2450万入手的蛇口某新房豪宅287平房源,将以3050万的价格通过股权转让的方式出售。

*时间,涨了600万!

如果个人购房者是首套房,总税费约305万;如果是二套房,总税费约395万。

但如果通过股权转让的方式获取该房产,则只涉及股权转让的税费。

北京大成律师事务所刘子孺律师介绍说,股权转让的税费,是以公司原有资本为底价,以转让价格为终价,两者差价的20%即为转让税费。

也就是说,蛇口网红豪宅该套房源,如果原业主仅为买房用3万元(注册公司较低金额)注册公司,随后花费2450万元买入房子,则其资本为2453万元,以3050万元为出让价格,则其需要缴纳的税费为(3050万元-2453万元)*20%=119万元。

此外,如果冒险不将房产计入公司资产中,仅以注册资金3万元作为转让价格,其税费便可以完全不计,相当于买入3050万元房产只交了3万元“税费”。当真划算,但法律风险也极高。

以个人名义购买公司房产与通过股权转让购房公司房产,二者税费相差了大约200-300万!如此大的价差,也难怪市场上此类购买现象层出不穷了。

哎呀!真是“聪明”啊!

当然这么操作也有麻烦的地方,就是下家在接手公司的时候,得调查清楚上家公司的债务及法律状况(说不定接手的公司名下房子一千万,债却欠了两千万呢)。下下家也同样如此。这在挺大程度上打击了房子的流通性。

但是人家都有能量操作这一套流程来买房了,找个下家也许不是什么难事。更何况市场上还有诸多代理操作的中介公司。

这些对于普通消费者而言的麻烦,或许对于那些一手握着巨款,一首摁着计算器在计算成本和利润的炒房者而言,所有成本都算得回来。

以公司的名义持有房产,在当前的市场环境下,就像是系统里的一个bug,总会被开发商和炒房者加以利用。bug不堵上的话,这个市场就会变成,只要炒房者有钱,那么就没有他们买不到的房。*者永远兴风作浪,那么房子就更难以回归理性的价值。

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