下马村十年沉浮 碧桂园再加码沸城项目里的春城旧改局

从十年前就开始登台亮相的昆明下马村城改项目，因为碧桂园的再次加码又来到台前。

6月12日，昆明市五华区的2宗地块入市出让，出让总面积1.88万平方米。在仅1位竞买人参与报价的情况下，碧桂园旗下的昆明碧联房地产开发有限公司以底价1.46亿元摘得地块，楼面价约1014元-1458元/平方米。

此次成交地块实为下马村城中村改造项目，即沸城项目后续用地。

从2009年开工，下马村项目经历开工、停工、再开工、再停工；并于2014年末端陷入全面停工，贴上了烂尾楼的标签，“沸城”沦为“废城”。

此后，碧桂园在项目停工三年后成功接盘项目。在历经北城映象、龙腾世家、大宥城项目之后，碧桂园又将把下马村城改写进它的春城旧改图谱中。

1.46亿再加码下马村城改

6月12日，碧桂园旗下昆明碧联房地产开发有限公司，以底价1.46亿元摘得昆明五华区J2010-080-03、J2010-080-04-1号两宗地块。

单看出让地块信息，这两宗地块出让总面积为1.88万平米，成交楼面价也仅1014元-1458元/平方米，似乎并无出奇之处。

然而，这两宗地块同属于昆明五华区下马村城中村改造项目三期，即是沸城项目后续用地。

根据出让文件，两宗地须整体竞买、统一开发建设，土地竞得者还需承担地块回迁安置房外挂建设，建设面积为4.22万平方米，建设周期为2018年至2021年底，建成后无偿移交五华区政府。

提起下马村城中村改造（即沸城项目），昆明人应该都不陌生。

下马村城中村改造项目位于五华区莲华街道办事处辖区，东至龙泉路，西至兴中制药厂，南至白云路，北至教场北路，改造用地面积约183.962亩，其中集体土地约133.962亩，国有土地约50亩。

早在2008年昆明全面启动城中村改造不久，下马村城中村改造项目也于2009年开始动工。项目当时拟*约24亿元，预计2013年回迁安置房交付使用。

然而，这个项目接下来的路却走得一波三折。上千户居民的回迁梦做了8年之久，以至于“沸城”被人调侃成“废城”，“下马村”更有“下马坑”的称号。

2009年4月，云南艾亭房地产开发有限公司以2.6亿元的价格竞得下马村城改项目A1地块51.37亩土地，其中部分用于回迁房建设，并正式成为项目的社会*人；同年9月，下马村正式启动拆迁，项目应拆迁总户数1200余户，拆迁总面积约27.5万平米。

2014年，因艾亭地产资金链断裂、融资困难等问题，项目面临停滞。一度开工、停工、再开工、再停工，*终陷入全面停工状态，成为出名的烂尾楼。

2017年3月，时隔三年，昆明五华区区城改办批复同意引入了新的社会*人--云南碧桂园房地产开发有限公司参与项目后续改造开发建设，项目预计于2020年完工。同年4月，A2地块即省建五〇五公司宿舍的一栋居民楼开始拆除，昭告着停滞许久的下马村城村改项目终于重新启动。

此后，碧桂园开始成为这场沸城改造复活大戏里的主角。

2017年12月，碧桂园以2.5亿元竞得辖区45亩J2010-080-2号地块，土地单价520万/亩。

今年5月，艾亭地产将其名下的下马村城改项目A1地块51.37亩土地，以4.06亿元的总价转让至碧桂园旗下昆明碧联房地产开发有限公司名下。

而在此次两宗地块再度由碧桂园拿下后，下马村城改项目仅剩A5地块尚未入市。也就是说，碧桂园距离承包整个下马村城改项目仅剩一步。

“通过旧改方式进入昆明也是结合市场情况而做出的主动选择。”昆明中原资源*总经理康兵接受观点地产新媒体采访时如是表示。而因境内五华山得名，作为昆明核心城区的五华区土地自然更是有限，通过介入下马村旧改可以说是碧桂园再次加码云南尤其昆明布局的捷径之一。

碧桂园春城旧改图谱

对于昆明市场尤其旧改板块来说，碧桂园*不是生面孔，说是角逐主力也不为过。

在经济去杠杆大背景下，房地产市场调控政策轮番出台，土地出让条件愈来愈严苛，融资渠道收紧，房企拿地成本升高。在这种步步紧逼的状况下，旧城改造已经成为大小房企们拿地扩储过程中一颗举足轻重的棋子。

而这个由于主城版图上散布着300多个城中村被揶揄为“村城”的春城昆明，更是碧桂园一直“穷追不舍”的对象。

碧桂园的昆明进城记从2015年拉开序幕。自进入昆明以来，碧桂园可以说一直扮演接盘侠的角色，不断接手烂尾、停工、呆滞项目。

据不完全统计，目前碧桂园在昆明的项目达18个，其中已经公开的有碧桂园凤凰湾、都荟、紫台、半山龙庭、御龙半山、龙腾世家、大宥城、碧桂园北城映象等，以及3个青龙村城改、大波村城改、穿金路自行车厂旧改地块3个土地一级开发项目。

而就在以上18个项目中，除了半山龙庭、紫台、御龙半山是通过招拍挂直接拿地外，其余都是通过收购、合作、代建方式获得，其中接盘大型停工烂尾项目更是多达4个。

这其中，单单碧桂园凤凰湾、大宥城、沸城，哪一个背后的旧改故事都不会简单，哪一个也不能说是碧桂园轻易啃下的软骨头。

2016年初，碧桂园从云南佳农集团手中接过被列为城市更新改造项目的东白沙河地块，打造成碧桂园凤凰湾项目，而这也算是碧桂园前后耗时八年，在昆明市场的首秀。

2017年末，碧桂园与俊发合作，共同开发昆明市栗树头片区城改二期项目即原大宥城。这同样是一个征途坎坷的烂尾项目，由于资金断裂，项目前后经历封顶断水、推迟开工、全面停工等，一度引进中粮大悦城仍旧无果，*终等来了碧桂园的接盘。

而如今，在碧桂园昆明旧改历史上，沸城又将添上一笔。