和一个房企融资总聊天得到的启示

W是某北京排第10房企的管理层，分管融资，前几天红姐和他在咖啡馆难得聊了2*。虽然认识了好些年，但因为彼此都忙，能坐下来这样安心聊的时间还真不多。

看看一个个朋友都意气风发，每每此时，红姐就会觉得自己前些年真的是蹉跎了光阴。但聊着聊着，反而好像他们更羡慕红姐多些，所谓“没心没肺活着不累”。

尤其是这次，W表现的很悲观、很焦虑，甚至有随时准备失业回家啃老本的风险。

压力山大

W所在的公司近两年发展的特别快，在北京有多个楼盘接力上市，给外界的感觉真的是生机勃勃。但W说，实际上公司管理层有深深的危机感。

别看W公司位列北京房企排第10，但在全国百强的名单上愣是找不到它。一个尴尬的事实是，这么多年来公司一直坚守北京，虽然在北京储备了一些地块，但也错过了走出去的机会。

虽然现在还有多个楼盘还有货值，但北京地贵难拿，新增土地储备越来越难，越来越少，手里的货值卖完后，就得等着喝西北风了。

所以，W说现在公司大领导很着急，去其他城市拿地走快产快销的方式完全没有优势，也错过好时机了，只能转型，联合产业资本到地方拿地，走产业运营的路子。

银行的钱和信托的钱，以前可以做前融，通过公司下设的基金公司绕道给拿地做配资，资管新规后这条路子已经被堵死。

而传统的金融资本做固定*的债性融资业务做惯了，一时半会儿还转变不过来思路，没法和开发商一起真股权*拿地。

所以，他们现在更愿意和产业资本合作，万一项目做砸了，双方还可以合作下一个项目，把前一个项目赔的找补回来。而金融资本都是一个项目对着一个项目，赔不起。

W说，对合作的产业资本也有要求，*是国企，地方政府欢迎，带着产业*，不带产业只投钱也行。

说到这儿，W苦笑道，公司总部虽然在北京，但在北京拿不到地，新增地块都在外地的话，好多人就得去外地项目公司工作，不愿意去就只能端饭碗走人。

*还有工作，看着光鲜，明天就有可能失业，真不是吓唬人。

利润不高

W说，前20年，房地产“暴利”给人留下的印象太深刻了，以致于大家都觉得房地产利润很高。实际上，随着拿地价格变高，融资成本变高，房企的利润实际上能做到10%就不错了。

为什么快周转的房企停不下来脚步来，甚至某桂园“拿地即开工”，原因之一就是融资成本变高，要尽量压缩生产时间，把财务成本降低，把毛利做大。

由于之前很多年银行理财的钱、信托的钱、基金的钱都可以通过各种方式进入到拿地环节，因此开发商杠杆用的足够高，可以滚动开发，迅速做大规模，低毛利也可以做出高利润，但是现在变难了。

虽然还有方式可以绕，但敢绕着做给开发商提供实际前融资金的金融机构也不多了，而且融资成本已经到了12%。甚至有的开发商着急用钱，融资利率高至18~20的民间借贷的钱也抢着要。

根据国家统计局5月发布的数据显示，今年前4个月，房企到位资金增速低至2.1%，其中国内贷款增速和个人按揭贷款增速双双出现负增长，银行的钱出不来是共识。

而今年三四季度是地产债务到期高峰，据申万宏源统计，下半年债务到期总计为1949亿元，这意味着下半年房企会很难。有钱的可以接着玩，没钱的就只能割肉甚至出局了。而没钱也是大房企的新常态。

地产基金

W坦诚说，公司下设的地产基金公司，实际上之前融来的钱，也都是债，也都七拐八拐地流入到了拿地环节，但现在被明令禁止了。所以旗下的地产基金也要想着转型，转做真股权*。

原来大家认知中的大开发商不愿意金融资本以股权的方式进来，现在已经是老黄历了，开发商基本上现在都开放了股权融资，问题的关键是传统金融资本没人敢做真股权。

有主动管理能力的地产基金，通常也会有一些稳定的LP，在现在这个时间节点，他们的优势就体现出来了。

随着市场上困境项目的增多，有募资能力和主动管理能力的地产基金，具备抄底好资产和继续操盘运营的能力。信托、险资、第三方财富机构等，做LP，与地产基金合作股权投项目，是当下可行的模式，具体的交易机构可以灵活设定。

尤其是在存量市场上，房地产私募基金投融管退优势明显，新时代在来临。

买房别跑偏

市场不好时，资金压力大时，开发商有可能会降价促销，但买房人不要被开发商的节奏带偏。不要因为开发商拍了*，就去追涨周边的房子，也不要因为开发商是大品牌就盲目买入，更不要因为地方城市抢人就跟着进。

还是要具体城市、具体板块、具体项目、具体产品，做具体分析。比如三大经济圈辐射范围内和二线核心节点城市，还是有*空间的。至于那些房价近万破万又不在辐射范围内的三四线城市，刚需可买，*还是悠着点吧。