在北京，房子和好房子，区别在哪里?

出品：万房研究院

执行：楼东 楼小白

【都限价了，你不要跟我谈产品主义，有房子就不错了】

前段时间，一个项目操盘手很不耐烦地跟我说。眼神里还有一丝得意——跑出了流量，老板对他很满意。原本以为年终奖要泡汤，现在心里有底了。

限价时代，似乎一切突然都变简单了——哪儿哪儿都要花钱，价格戴了紧箍咒，你懂的。

客户却不懂，抱怨道，生活不美好了。

这个抱怨相当有挑战，很刺激开发商的神经。

我们在南城考察，找到一个叫公园懿府的楼盘，它就接受了挑战，堪称2018年度大片。说它是大片，不仅仅是票房，还有好房子和美好生活，以及背后的制片、导演、编剧的匠心。

壹

先来鉴定好房子的肉眼标准——我们引用同行观点，列出6大指标。

1、必须就是在度假

早些年，生活的理想是【不要眼前的苟且，只要诗和远方】，度假要出趟远门，度假就是离家。度假式居家，一直是奢望，不过它才是生活的诗歌，【远方】要在家门口。

2、必须在城市中轴线上

中轴线是一把标尺。好房子喜欢扎中轴线的堆。如果用这把尺子量一量，就能知道谁在好房子的位置上。

3、至少要有一个显著的记忆点

什么是显著的记忆点？好房子要有标签，标签就是杠杆。北京早年流行的【万柳的墙、西宸的缸、霄8的顶、融创的湖、紫宸院的树、北平府的院子】，就是标签。现在升级了，显著的记忆点，要跟业主的生活有密切关系，不能只爆眼球，跟日常生活没关系。

4、没做高低配

所谓【高低配】，就是【拉高排低】，就是在一个楼盘里同时做了别墅和高层。这种【高低配】楼盘，可能也不差，但是那些本可以用来做公共大绿地园林的土地，被拿去做了很费地的别墅——这样一来，大片的公共绿地变成了别墅的私家院子，公共活动空间被挤少了，而且采光朝向、户型合理性等等都要别墅优先。

5、必须精装交付

好房子，如果还毛坯交付，显然不够*。入住后，很长时间小区都是大工地。这一点，经历过装修的都明白。

6、户型精细化，讲究收纳空间

户型面积盲目求大的阶段，已经彻底过去了。现在，哪怕是超级地段，也不会动辄就做四五百平米的户型了。真正对业主友好总价可承受的户型，已经在原则上不超过150㎡。

我们拿这6个标准，来对标公园懿府，挑着*只说*点。

贰

好房子要有好位置。*的位置自然在中轴线上。这是全世界的城市规划逻辑。

2008年北京*，也可以说是北京中轴线*。鸟巢、水立方两大*，就挨着北中轴线两侧摆放。政府重金打造北中轴线，出现很多好房子社区。

很多人只关注北中轴线，却不知南中轴线的改造计划。根据官方网站数据，分为两期，投放7000亿人民币。只不过，南中轴计划没有*的舆论宣传，老百姓很少知道。

是不是说得有点空洞?我们举个例子，大家就明白了。

左右滑动查看下一张图片

▲ 从左到右滑动依次是纽约*公园、伦敦海德公园、维也纳Prater公园、深圳城市公园

对比后发现，每个城市都会有公园*。但是，这个量级的公园不是随便建的，一定是沿着城市中轴建设。而且，建设很有层次，先有公园，后有博物馆、艺术馆、体育馆等高品质的生活设施，然后在公园附近形成高端生活区。

在城市规划学上，中轴线模式的核心价值是，绿色景观能极大提升城市品质、活力和绿地景观区域的各项经济效益。

研究中轴线，你会发现好多秘密。比如槐房将可能是*个望京，从图表上看，它们俩的位置、资源和环境有很强的相似性和关联性：

▲ 槐房与望京的位置关系，中轴线南北对视发展的格局

▲ 槐房与望京的资源密集度比较

我们大胆猜想，扩建后的南苑湿地公园连线奥森公园，将是北京版的纽约*公园。判断的依据是下面这张图片：

以前很多人说朝阳公园是北京版的*公园。比照纽约和北京的中轴线，以及它们的具体位置，我们要更正一下，它和纽约*公园没有相似性。南苑湿地公园+奥森公园=纽约*公园。

叁

公园懿府的开发商是天恒集团和金融街，由天恒操盘。这家公司应该仔细研究过北京中轴线的规划，才敢拿下这块地。

如果没有看到南中轴线的长远发展，拿下这块地，就很不科学。下面这张图表就很能说明问题：

从表格中发现，南四环商品房去化慢，并不是单个项目的问题，而是整体性的困扰。

这种区域性去化慢的原因是什么？一位销售顾问回忆说，2015年以前，多客户来项目，看到外面的荒地和土路，进售楼处看完项目后，下次约访就不愿意来了。

当时网上也有南四环吐槽大会专场：

1、刮风一身土、下雨一身泥，马路没多久就一坑。

2、没有户籍的人口聚集区。

3、商业区、配套设施都不齐全。

4、有钱的中*生被家长送去北城上学，上班族每天奔波在北边的地铁公交上。

……

看完这些槽点，你敢拿公园懿府这块地吗?

肆

谁吃了豹子胆，敢拿这样地块?你即便知道，这里是南中轴，将来会有大发展。但将来是多长时间，楼盘销售等得起这么长时间吗，依然是个大大的问号。

很多事情都是事后诸葛亮。有一家公司就做了事前诸葛亮——天恒集团。就在2015年这一年，天恒在北京南城拿了6块地。

有人说，从2015年，政府对南城的投入巨大，天恒赶个巧，才摘下城市红利果实。说这句话，天恒集团会表示很委屈。一年内掏出200多亿土地款，对南城本身就是巨大支持。

*主要提，天恒做项目，不分红线内外，一盘棋考虑，配合政府南城计划，建幼儿园、办*，做好区域市政规划。很多人说，天恒其实是在北京南城做了一次可持续发展的开发新模式探索。

比如，政府说，要把南城放在公园里，天恒响应号召，把公园懿府建成公园。项目案名就有【公园】俩字。公园懿府是座公园，区域有众多公园，南城自然就是一座大公园，南中轴线的大公园计划，也就圆满了。

但是，造园子是门手艺活。我们来看看公园懿府这座公园的造园手法：

▲ 点击从左到右滑动，依次是总体定位、视觉环境、建筑环境、细节小品

以度假景区规划为灵感的风景大宅，让业主出家门就进公园。这座小区里的公园，核算出的绿化率达到了70%多。曲径通幽和*四面景观、其它三面景观是园林规划的亮点，小而美的景观节点，是幸福感打造的核心。

▲ 主题园林植物配置

建成后的小区，有70多种名贵树种与已入住的2000名业主自然地生活在了一起。据说，公园懿府这种生态可持续的发展模式，使南苑区政府开始重新考虑槐房的板块价值。

一位曾住在南二环的业主，看完公园懿府的房子，特意打电话给美国工作的儿子说：这个房子特别好、特别新，特别方便，园林绿化特别好，跟住在公园里面一样，比你现在的房子还好。

这位业主相中的是什么？好房子实景呈现出的配套、园林和度假式生活。

越来越多的同行都在研究公园懿府，研究限价时代的开发模式创新，怎么样造出好房子。怎么样做到高周转、高品质、高价值?

我们和天恒的领导也交流探讨过。他们说，把小区红线外的事，当成红线内的事干。

伍

周边有很多朋友问，公园懿府还有房吗?

这种担心并不多余。公园懿府的确马上要收官，只有*的*产品。

下图是*产品的户型图：

(左右滑动看更多图片)

邂逅性价比*

两个户型都是双南向卧室，这个是靠面宽大来实现的，配备生活阳台便于日常衣服晾晒 ，阳台都是侧面有窗，增加采光和景观欣赏面。

作为重新升级的精装现房，公园懿府把彩蛋放到*，打磨了很长时间，*终鲜花怒放，成为南中轴线美景。

没有购房资格的人，心生妒忌和羡慕。美好生活就是住到公园里，而且是私享。这种产品，不是每个项目都有；这种机会，不是每个人都有。