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什么样的房子是硬通货

来源:地产大哥   发布时间:2018-06-16 00:00:00

*近有2则消息,持续登上地产热搜榜。

一是首批限竞房入市了,开盘摇号,不到*卖光了。另一则是刚刚过去的5月,北京的新房、二手房成交均价和套数创了新高。新房5月网签数量为3249套,环比4月增加92.4%。二手房成交套数19847套

这2则信息,放在一起对比来看,能说明什么问题呢?前不久听了一次讲座,讲座中提到了限竞房,也对二手房成交做了详细的分析。为理解这2则消息的真相,开了一扇天窗。以下部分观点来自讲座:

专家说,总体上北京的房价市场,相比过去的购买逻辑,已经进入了一个完全不一样的周期,叫【有房人的换房周期】,有房人把房子卖掉,然后再去买一套房,这件事本身决定了房子的成交情况。

5月份之前,刚性需求,基本上是没房子的人在买房子。但是当刚需释放一段程度后,有房子的人,部分想换房子的人,卖掉了加入换房大军,这就进入了换房周期,直观体现就是市场交易量的恢复。

一、二手联动市场格局下,来理解5月的成交数据,意味着交易有回暖的态势。再从限竞房的表现来看,某个限竞房楼盘开100多套,排好600多。从供需的比例来看,换房需求旺盛。但这里面有一个细节,开盘时,现场人气很足,但没有出现像杭州或是深圳的【恐慌式】抢房,客户的心态是【没有选到心仪的,就等等再买】。

客户有底气【理性】的背后,是一种什么样的购买逻辑呢?有业内人士分析说:后续还有大批量限竞房入市,可选项目多,不用着急。还有来自客户的顾虑是【五年限售】,担心入手后未来的资产的流动性、周期性有差别。好比说,买商品房是活期理财,买限竞房是定期存款。

有过储蓄和理财经验的人,都明白这两种方式背后的*。那么问题来了,限竞房暂时被锁住了流通性,对于成长性家庭,从认购到再交易,7年的时间,要考量的也会很多,需要怎么算账?

换个角度,这一轮调控下来,政府的基调是【房住不炒】,前不久【限转共】的政策,目的也是挤出限价导致的套利空间。

所以,现在大家差不多都明白了,现在不是买不买房的问题,而是在一个理性的市场里,怎么能买到一套【硬通货】的房子,当然商品房*,如果买不到,也要买一个具备【硬通货】属性的限竞房。

什么叫【硬通货】?就是不管在什么时候,不管调控还是不调控,不管楼价是上涨还是下跌,你手上的这套房子,它都是安全的。

或许购房人会问,为什么*一定要买【硬通货】的房子?在房地产的波峰时期,一、二线,包括核心三线城市,一个*过道都在涨价,什么烂房子都能卖掉,这正常吗?但都在炒楼的时候,市场就是这个样子。

政府调控后,今年总是能听到,市场上有些楼盘卖不掉,这才是一个正常的市场。有的房子卖的好,有的房子卖的不好,有的开发商活的很好,有的开发商活不下去。大家说,这是不是一件好事?现在的北京,恰好是一个健康理性稳定的市场。

在健康理性的市场,分化会成为一种常态。不知道大家有没有注意到一个现象,一线城市同一地段,不同房屋之间的价格差开始变大,二手房屋的价格分化非常明显,一手房略有滞后。比如四环边上的奥森比二环的马甸要贵。

说明在一线市场,已经不是城市之间的分化,而是指这个城市之间、区域之间的分化,甚至区域之间,区域内部不同小区,小区内部不同房屋之间都有分化。所以,因为不同的产品、不同的物业、不同的区位等等,都会导致价格出现很大的变化。

此外,还有一个现象,317调控之前的五个月,35岁是购房主力,317之后30岁是购房主力,是刚需*置业为主。所以这段时间基本上都是刚需的需求。

刚刚过去的5月,从数据来看是换房的逻辑,北京整体住房需求是以改善需求为主,改善是真正意义的刚需市场,大家都在改善,换房的改善需求。梳理土地出让发现,共有产权、租赁的比例在增加,改善用的住宅越来越少。

结果是什么?未来能够满足改善性换房需求的品质的商品房是少的

2018是限竞房的大年,在限竞房与商品房正面PK的市场,首先选谁,其次选谁,没得选之后再选谁,这是急需改善的购房人面临的一道选择难题。

文章的*开始,我们说买商品房*,为什么这么说?

拿地的楼面价与限售价之间的价差,背后的逻辑是什么?我们选不同地段的两组限竞房项目来进行比较,基本上涵盖了限竞房可选的排布方式:

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比较后发现,限竞房规划倾向于【高低配】,产品逻辑是用低密产品来获取溢价,这会造成高层享受到的资源会更少。

对于改善选房,如果有的选,这个项目是纯高层、纯小高层,没有做【高低配】,从占有资源的性价比来讲,是值得买的。

因为在【高低配】空间里,部分户型小面宽、大进深,通风、采光或许都会是问题。

所以,如果能买的上,*还是纯产品业态商品房。也因为可选的改善小三居也不多了。来看下面这组数据:

目前北京市场,80-90㎡三居,累计供应24037套,累计成交20597套,可售套数2746套。总价可控改善类三居,可售套数不足300套。(拿证限竞房数据来源有限未做统计)。部分项目去化情况如下图:

看完数据,购房人或许会紧张。在自住型需求下,为避免因为供需一时冲动,买了非【硬通货】的房子,只能吃【后悔药】,我们来聊聊换房周期如何购房。

申明一点,我们认为商品房和限竞房,各有优势,从客户自身情况 + 多元需求 + 家庭生长周期考量,只是购买优选先后的问题,不是竞品。

先来给出【硬通货】的6大指标:

1、有地铁的地段。

地段上必须有地铁,现在没有,规划上有也可以。在地铁越来越密的情况下,你买的楼盘如果没有地铁,在市场很热的时候,毛病会被掩盖。但楼市一旦退烧,回到正常状态,这个差别就会很明显。

2、周边生活方不方便。

小区周边有没有好的综合体,板上钉钉、写在规划里的综合体。这里有一个肉眼指标—区域3公里范围内,有没有面店、包子铺、小吃店。如果这些店都不愿意去,说明这个地方一段时期内不太适合生活。

3、买主流的东西

买主流地段、主流产品、主流面积段、主流开发商。地段要是普遍认可的,三居产品、90㎡左右面积段,二孩家庭也够用。主流开发商,增值服务溢价是不低的。

4、3-5公里范围内有公园

过去是买房,现在是买健康生活。公园旁边的房子,往往是增值的。

5、工作方不方便

北京新版总规中,有一个核心词【职住平衡】。如果你家的小区里,租户特多,往返内城上班的特别多,那就是又一个回龙观、燕郊,*典型的是燕郊,一度涨到4万多,现在近乎腰斩。住户能就近上班的小区,幸福感和*也是能计算出来的。

6、没做高低配

【高低配】的房子,可能也不差,但是本可以用来做公共绿地园林的土地,被拿去做很费地的联排、合院、叠拼,这样一来,公共绿地变成了别墅的私家院子,公共活动的空间被挤少了。而且采光朝向、户型合理性也要别墅优先。纯洋房、纯高层社区更值得买。

接下来,我们用一个商品房项目检验下这套选房逻辑。

这个项目叫【招商都会*】,为什么叫都会*呢?因为做的是一个BLOCKE街区,来看下面这张规划图:

从图中可以看出,有开放的、半开放、私密的,这样一个空间过渡,其中私密的居住空间,没有做高低配,都是花园洋房的排布。

整个区域,是沿着白浮泉湿地公园做的一个地上地下的大型综合体,里面有商业、办公、居住、地铁配套,工作、生活、购物都是喝一碗汤的时间。

通常,高层产品和洋房产品相比,会有一些价差,因为洋房的公摊小,得房率高。招商都会*,1.5容积率纯洋房的低密墅区,得房率高,相较于高层中,看到的绿化就好比盆景,而它的绿化就在眼前。

*,顺便说一下88㎡的三居产品,三居几乎是*做三分离卫生间的产品,避免了三口之家共用一卫的烦恼。家庭阳台也很贴心,专门规划了放洗衣机的空间。

所以,在政府倡导【职住平衡】的去*、多*新城规划下,具备硬通货核心属性的房子——就是步行可以解决一切生活所需、街区里低密的墅区洋房,完全不用担心财富缩水,只需要考虑在城市中怎么更美好的生活。

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