公寓*，实战经验分享

说公寓交易税费高的，一般都是没有卖过公寓的，事实上很好操作。

买公寓就是赚点零花钱，起投成本低，你也不要想用小资本撬动地球，但是买套公寓，1年轻松赚个三、四十万，不比累死累活上班轻松吗？

对，穷的*解释就是：每天在固定场所卖力工作八*，结果就是穷。

因为你没有被动收入。被动收入，也叫财产性收入。而我们的工资，就属于职务性收入。

当一份固定薪水成为一个人的少有收入的时候，从某个角度来看，不是他拥有了这份薪水去改善生活，而是这份薪水决定了他生活品质的好坏。

因此在职务性收入之外，能否较大限度地增加自己的财产性收入（被动收入），在某种程度上，相当于给自己的人生上了一个较大的保险。

而公寓是自带杠杆的加强型理财，租金给你带来现金流，也能*保值。

对照这个公式来算算：

看看你距离财务自由，还有多远。

随着海南的大限购，公寓爆发式发展，问的人越来越多，*我们给大家分享酒店公寓的*逻辑和我*遇到过的坑。

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公寓*，就是一边交学费一边长知识，*失败过才知道什么是好货

1、2013年，68万全款买下广州白云区的公寓。也买过珠海，这里就是个惨痛教训，买公寓品牌开发商的保值增值很快，一旦物业不给力，后续一塌糊涂。

以前买过深圳龙岗的，刚买的时候景象还不错，后来物业不行，小区里面猫啊狗啊，晒衣服，租金根本上不去。

经验：物业物业物业！品牌！品牌！品牌！

2、海南2016年，我买过远大购物广场的公寓，当初8千左右元/平，现在18500元/平。这里是告诉你，买对了区域，公寓也是会涨价的。

更可况海口西海岸市政核心打造的板块，位置又那么好，少有，你说西海岸那边现在哪里购物不去那里。

当时住宅价格涨得热火朝天，40年产权公寓都不看好，但我觉得有前景，就买了，结果就大赚了。

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买公寓的你关注的点，千万别错在这些方面

你要相信十个人里只有一个人有钱，那他必然和大家想法不一样。*嘛，要么买得比别人早，要么看到别人没看到的价值。

为什么你们买公寓说赚不到钱，我却觉得这钱赚的很轻松，因为，不好意思，你关注的点，错了，错的太离谱了。

1、楼层重要吗？南北重要吗？

你住酒店会问南北吗？当包租出去，你买的贵的楼层，但出租租金都一样的。

2、公寓，好出手吗？

海口市*世茂国贸和下面小县城的小区，你自己想想哪个好抛售？对比一下：住公寓，好比住酒店，啪，进门刷卡进电梯，这种感觉好，还是下面的小县城，周边要啥没啥，荒芜人烟，哪种好？

酒店式公寓，不限购不限贷，地段好的，有过度型需求的大把人要。卖不出去，是你买错了。

3、公寓税费真的非常高？

2012年末买入东莞一个公寓，35万，1年就卖，实际53万卖出，但合同出售价是42万，交税6千多。这里就是告诉你，公寓是可以通过中介平卖来降低增值税，一般交税的差额在50%左右。

4、公寓只有40年产权，不考虑？

现在都不动产了，要是不考虑教育资源，谁还在乎40年产权和70年呢，观念很重要。

现在很多人考虑*公寓，正是因为海南房荒，大限购，有钱买不到房，但又不能眼睁睁看钱贬值！又想过来海南这边享受所有未来自由贸易港的价值。

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公寓到底能不能买？

对此，我有几点建议：

1、如果你有购房资格，优先考虑买住宅。

2、正确认知公寓的定位：对于被限购的人来说，这是一种加杠杆的理财，吃的是长期*的利润。

3、对公寓的*要有一个合理的预期，对于低总价的公寓，增值点在区域价值的大跃进上，而且持有时间长，租金*慢慢提升的。

举个例子如，1.2万/平的公寓，如果你期待2年就*，其实不太现实，1.8万/平就是一个合理的预期。

4、公寓价格=住宅价格60%-70%

5、不要盲目追求高租金返租的第三方，扪心自问，凭什么高出市场均价那么多。如果不合理，市场自然会降价，不降价即合理。

6、即使是海口国贸、世茂这样成熟区域，公寓品牌和物业不能加分，增值也是非常慢的。

7、买公寓只有低端的基础配套，不配叫成熟，租金很难提升。

8、要认清公寓租客的画像，愿意付出高额租金的高端用户，一般不会去做饭，所谓有没有大阳台，都不重要，一切都是过渡。

9、公寓租客需求是居住舒服和私密性，服务才是*重要的，物业非常非常重要。

10、现在已经进入不动产时代，你还在纠结40年和70年，你就落伍了，观念很重要。

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我们选择一个城市、一个片区、一个项目，必定是经过深度调研，项目性价比、配套、地段、定位、品质、利润等等，综合对比和分析之后，才给大家呈现出省心省力省时的项目。

了解我们的都知道，我们只推荐中高高端精品及以上的项目，下面就是我们这次要推荐它的原因。

关于海口，海南的省会经济和政治文化的*，海南自由贸易试验区核心打造的区域，海南全省人口920万，仅海口的人口就占了250万，接近三分之一。

关于保利*海岸项目：位于海口秀英港，项目总占地58万方，建面约120万平，容积率3.0，绿化率高达46％。

项目总规划占地约700亩，将打造集游艇码头、集中式商业、商务写字楼、度假酒店、高端住宅、 国贸CBD办公区等功能于一体的高端度假城市综合体。

1、贴心物管：保利开发自持物业，全方位安保系统，给您*安全贴心的服务，全国一级品牌物业。

2、舒适人居：超低建筑密度，人车分流，环境安逸，舒适宜居。

3、奢品高层：全明户型，方正宽敞大阳台，延景入室，生机盎然，南北通透，静谧一角，风雅静逸。

4、四通八达交通便利：项目紧邻海口主干道——滨海大道，可通过滨海大道可快速到达海口各个区域；

短时间内可可到达海口火车站，海口动车站东站，美兰机场等。

此外，也可以选择公交车出行，项目周边有34/53/13路等多路公交路线，可到达市区各个角落，出行便利。

5、5*大配套生活圈：项目包含写字楼、☆级酒店、商业步行街、邮轮港、电影院、幼儿园等多业态及配套，周围有秀英时代广场、福隆广场、金山广场、金泉水美食广场、百香园休闲广场、名列前茅摩尔，宜欣广场、富国商业广场等，方便业主的生活。

6、*配套价值：保利*海岸已经正式划入滨海九小*（海口前三的*），双语国际幼儿园，双岛学园、海口九中等，虽然公寓不能享受到*，但是地段的教育价值，将会推动房价。

保利*海岸四期公寓新品入市，40年产权办公性质的，33-57平海景小墅寓，4.3-5.2米挑高空间。

部分高性价比户型总价70万/套起价，并且不限购，不限贷。

现在海口湾两房的租金在3800～5000一个月，未来价值更可期待。

保利*海岸现在开始认筹，认筹金只需1万，70万起入手保利卡卡墅寓，33-57平百变海景小墅寓，入住海口湾百万方滨海大社区。

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怎么购买？

保利*海岸项目6月23号开盘，由于房源比较紧张，所以有意向客户尽快联系我们海南区领头分析师阿鑫订房，项目上有我们同事接待。

提醒：如果去案场看房或者订房，一定要提前与我们的顾问联系，不然无法享受到我们的所有后期服务。

联系我们海南区，

领头房产*分析师 阿鑫！

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