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千亿融信:如何做到步步为营、*踏对节奏?

来源:观点地产网   发布时间:2018-06-20 19:34:00

政策调控,银行信贷及资金渠道全面收缩,成为了中小房企在规模发展路上一道难以逾越屏障,大开发商、大企业的优势尽显,中小房企的道路越走越窄。

这样的大背景之下,资本则变得更为“挑剔”,对*企业的选择和要求也越来越高。而房地产领域恰恰是对资金依赖非常高的行业,这使得开发商在努力扩张规模的同时,交出一张令市场满意的报表显得尤为重要。

对于中小型房企而言,在行业三千亿到五千亿规模像滚雪球一般成倍增长的情况下,需要向拿出更多的东西向市场展现。

在其中,融信中国是一个成功的样本,探究其所走过的突围路径,为我们提供了一个更好地观察企业的视角。

2018年6月19日,中投证券 (香港) 发布研究报告指出,融信中国积极实行降债战略,于6月5日以先旧后新方式配售股份,合共1.035亿股,占总股本6.92%,配售价每股10.62港元,总值11亿港元。配售完成后,融信中国的股本将从14.95亿股扩大至15.98亿股。

截至2017年,融信中国所有手持现金达205亿人民币,若加上此次配售所得,总可动现金达214亿人民币,而一年内到期的借款为218亿人民币,仅以集团手持现金已足以支付到期负债。

该行预计,销售回款将为降债的主要驱动力,随着更多项目推出,预料销售将持续强劲,有望协助集团负债率于2019年达致行业平均水平。

从2016年1月在香港联交所上市,到2016年9月获纳入恒生综合小型股指数成份股,再到2016年12月获纳入深港通可认购港股名单,融信中国正在走向更广阔的资本市场,越来越多地被市场*者所了解和关注。

投行因何看好?

除了中投证券,还有更多投行正在关注这家内房企业。

6月7日,融信中国获得国际投行花旗的头次覆盖,给予“买入”评级,目标价为19.80港元,较目前的股价有84%的上升空间。

观点地产新媒体查阅获悉,这也是进入今年以来,自中投证券(香港)、海通国际、巴克莱之后,融信中国再次获得大型投行的头次覆盖。

作出该评级的依据,花旗认为,市场正逐步认可该公司的增长潜力,公司具有高增长与估值吸引的特征。

值得一提的是,规模的快速增长是融信中国近段时间在市场表现*为明显的特征之一。据了解,该公司在2015、2016、2017年的销售规模分别为119亿元、246亿元以及502亿元,连续两年销售额保持100%以上的增速。

规模的快速增长,利润率也将反弹。按照花旗分析,融信中国目前正处于“丰收”的时期,预计该公司在2017-2020年的毛利率约为22-25%,净利率为7-10%。

对于赋予其高利润率的评价,花旗把原因归结为融信通过准确踩点获得了大量低成本的土地。

据了解,在2016年到2017年的时间里,融信中国通过收购获得了建筑面积超过2310万平方米的土地,货值超过5600亿元。当中,接近60%的土地分布在公司占据市场优势的杭州、上海和福州三地,这些土地的平均成本为6600元,占销售均价的31%。另一方面,融信中国计划通过旧改项目打造更多的核心市场,例如郑州、太原等。

因此,花旗预计,2017-2020年,融信销售的复合年增长率为52%,而良好的*带来资金快周转,预计该公司2017-2020年*复合年增长率为103%。

获得花旗头次覆盖的同时,融信中国同时还通过了一项股份配售,成功募集资金11亿港元。

6月6日,该公司公告称,与配售代理UBS AG香港分行订立股份配售协议,按每股10.62港元,向不少于六名独立专业人士、机构及或个别*者配售*多1.035亿股现有股份。配售引入的主要战略*者有人寿保险公司,以及黑岩、惠理及索罗斯旗下*基金。

融信中国称,此次配售主要是引入优质的长期*者,同时,配售将能进一步扩大股东基础、优化股东结构,有利于补充资金、降低杠杆率。

据了解,本次配售股份相当于该公司现有已发行股本约6.92%,及经认购事项扩大后公司已发行股本约6.48%,配售所得款项净额约11亿港元。

千亿路径

2017年实现高速增长的情况下,融信中国进一步提出了千亿的目标,将2018年销售额定为1200亿元(含合联营公司)。据悉,如果该目标得以实现,融信中国从百亿到千亿仅用了3年的时间。

近日数据显示,截至2018年5月31日,融信中国今年前五月取得总合约销售面积约208.39万平方米,总合约销售额447.29亿元。

有统计数据显示,若以2018年5月份的122.09亿元计算,融信中国该月销售同比增幅达到307%,位列全国规模以上房企排行榜首位。

在融信中国内部,公司业绩高增长与区域的深耕战略密不可分。据了解,融信自2003年成立以后一直深耕福州市场,直到2008年福州市场排名进入前三,融信才开始向厦门迈进。

2013年,融信正式走出福建,并在2016年搬迁上海,进一步提出全国战略。

融信中国资本*一等融资总监倪翔宇曾公开介绍过融信扩张的逻辑:聚焦于福州、厦门、上海、杭州等核心一二线城市,坚持优先城市布局,这是融信一直坚持重要的发展原则。

“融信的发展一直都是一步一个脚印,进入一个城市一定要取得一定的成绩,在这个城市市场占有率、品牌美誉度各方面取得比较好的优势以后,才会进入一个新的区域。”

资料显示,截至目前,融信中国形成了海峡西岸、长三角、长江中游、大湾区、京津冀、中原、成渝、西北城市群八大核心城市群布局。在此基础上,为了让组织架构适应业务的扩张步伐,融信采用事业部制度以覆盖主要区域市场,目前已形成四大事业部、一个区域公司和一个合资公司的发展格局。

至2017年底,融信在33个城市拥有133个项目,土地储备总建筑面积约2315万平方米,土地平均成本6568元/平方米,合约销售平均单价21046元/平方米。这些土地当中,一二线城市占比超过60%,货值占比超过80%。

进入2018年,融信还试图通过两步走战略,在进一步保持规模增长的同时致力于维持合理的负债水平。

融信中国领头财务官曾飞燕曾在业绩会上表示,接下来的一两年时间里,融信将以降杠杆为基调,并希望在2018年的净负债率降到100%以内,2019年回到65%左右的行业优质水平。

具体措施方面,融信将主要通过提高结算规模、配股融资和轻资产(即合作开发)的方式进行控制,并以保险、金融机构等*者为对象进行配股增发。值得注意的是,该公司在6月6日,通过UBS AG香港分行配售代理,向*者配售公司现有股份正是措施之一。

对于规模的增长,花旗在近日报告中提到,预计融信2018年融资成本为7%,负债为700亿元,杠杆率预计约为140%,足以使收购处于可控范围。

同时,基于深耕战略、挺进杭州前三、布局更多核心市场、仍有5600亿的巨大货值等因素,花旗在报告中表示:融信有望跻身中国前20大房地产发展商。

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