贝壳之战，没有主角

如题

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某次交流时，贝壳找房CEO彭永东曾说过这样的话：贝壳这件事其实不应该由我们来做。

当时没有追问。现在想来，可能有两个意思。一是时间不对。做早了，应该由五年之后的人来做；二是人不对，不应该由企业来做。

老彭还说，贝壳这件事要做成，需要两个条件：一是对客户真有价值，二是企业间真能达成合作。

现在看来，对有价值这件事，大家并无异议，比如真房源。但企业对于合作好像有分歧，起码58一派对链家是说NO的。

你会问，真房源为什么不能大家一起用呢？如果可以分享，那这两个问题不就都解决了吗？

恭喜你问到点子上了！

这里先说一个全世界房产中介行业出名的“不可能三角”定律：完整达成一笔二手房交易需要三个条件，但这三个条件不可能同时被满足。

这三个条件是：房源达到较大范围的曝光；经纪人利益有保障，不被“搭便车”；避免道德风险，消费者能找到值得信任的经纪人。

回看中国，房产中介行业是多家代理制，即房产买卖方可以同时委托N家代理询盘，谁做成算谁的，其他中介白干！所以，经纪人利益得不到制度性保障。

这个零和游戏造成了房源信息获取和使用的窘局。作为这个行业*重要的生产力，房源信息的获取成本很高，为了避免同业和客户跳单，房源只能做有限披露，名列前茅个条件也不符合。

至于第三个条件，全世界都满足不了，就不说了。

2

怎么办？

不得不提一下美国的MLS（Multiple Listing Service），即多方挂牌服务平台。简言之，就是一个会员制的房源信息汇总和使用平台。这解决了信息收集和公平使用的问题。

MLS还有两大帮手，一是独有委托制，二是买卖双方佣金分享制。前者是指，一宗房产只能与一家中介签订合同；后者是指，任何一单因MLS平台成交的交易，买卖双方经纪人平分佣金。

这样，美国解决了“不可能三角”的两角半。国内现在只解决了“半个角”，即房源的有限披露，所以近几年来，行业仍属战国时代，各种大战小战，就没有停过。

（详细内容参见《豪言》之前的相关文章《》）

近一周来的贝壳之战，左晖和贝壳找房成了灭霸。但老左真的是主角吗？

假使以美国为师，那实施独有代理制和平分佣金才是关键，但这是改变规则的大事，老左能说了算吗？我看不行。

独有代理和佣金平分之外，美国的MLS还有一个重要帮手，就是经纪人得大头，比如70%，而公司或加盟平台得小头，比如30%。

为什么要这么做？

原因很多。豪哥只说一点：上面不是说过“不可能三角”吗？即便在美国，也只能解决两角半，那半角的道德风险怎样解决？

从美国的经验来看，严格的牌照准入和丰厚的佣金*（美国的佣金本就高达6%！）使得经纪人成为这笔生意的“关键人物”，他们因此会有强大的自觉和自律意识。

所以，在美国，开较好车的人往往是房产经纪，这一方面是挣得多，二也是职业体面的需要，要让客户对他们有信心。而在中国，经纪人的标准坐驾是电动车。

左晖曾提到过，他的理想之一是让经纪人有更大的尊严和体面，降低人员的离职率和流动性。

但现在，他也就是说说，而已。

3

需不需怕链家？

豪哥认为，到目前为止，链家还未具备机制优势，还停留在同维度的积累优势上面，否则不好解释为什么在非京城市的进展如此参差不齐？

那你会问：万一有了呢？

大家总喜欢举2016年链家在上海的“滑铁卢”故事。我不知道链家是主观做恶，还是工作纰漏？但这不重要。重要的是事件的结果：一个举报者、几家媒体和上海本地监管部门，就已然把链家扒了层皮，并连带着废掉了链家小荷才露尖尖角的金融业务。

美国是*典型的资本主义国家，国家权力有限。但从一百年前的洛克菲勒和摩根，到现在的比尔盖茨和扎克伯格，反垄断大棒一旦举起，说打就打，说拆就拆。以我天朝ZF之权威。链家和左晖再大，也是盘小菜，应不在话下。

真正应该担心的是什么？

先看房产中介这一行有何特点。

一是对买卖双方来说，是低频生意；好了，你们会说对于经纪人而言，是高频生意，因为他们整天买卖房子。你说的对，但房产中介又是低限而非高限生意；

二、高限生意主要靠独占技术、创新力生产出有巨大附加值的产品，比如智能手机、导弹和文学名著，价值之高，上不封顶。但房产中介，业务不复杂，增值部分几乎没有，因为产品（房产）质量和定价权都不在你手里；

三、它又是个本地生意（local business），除非是旅游或纯*性地产，否则需不需要那么广泛的个体知名度？再加上地域性强，并不需要大撒其网。

所以，房产交易双方对中介的要求，70%是安全，这个只要人不坏，基本就够了；30%是效率，这个不是太笨的人就可以做到。

好了，你会说豪哥太naïve了。因为需要真房源呀！

我也奇怪，真房源的前提是先有假房源！那说明“人不坏”这个基本问题还没有解决。那么“人不坏”这个基本要求，真得需要移动互联技术出台才能解决吗？法律的管制和规则的约束，真的不work吗？

豪哥不认为naïve是个贬义词，因为它意味着你更重视常识。

一个牛人说过：常识是异端中的异端。我理解这句话的意思是：对一件事，常识看似简单，但它具有的拷问力和穿透力往往较大。

现在常识告诉我们：以公平为基础的制度框架未建立，以人为*的商业模式尚未出现，同时生意越做越大，竞争关系扭曲严重，再加上资本和花式创新的助推，将来路在何方，真不好说。

主角不出现，这场仗打的意义不大，因为解决不了真正的问题。