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你是否愿意用一杯茶的时间,来阻止遗憾发生

来源:地产大哥   发布时间:2018-06-21 00:00:00

出品:万房研究院

执行:楼亮(微信id:wanfangyjy)

楼小白(微信id:howell0912)

楼东(微信id:bingwenhuoniao)

买房是件很自虐的苦差事。

降低自虐痛苦的好办法,就是拉个懂行的朋友一起陪虐。

上*,恰逢端午节,计划买洋房的A君拉上业内大拿B君看房,地产大哥负责当司机。

太阳快要落山的时候,我们在西山脚下一个叫中骏西山天璟(文中简称西山天璟)的售楼处歇脚。

看了*盘,A君问东问西,B君只带耳朵和眼睛,不说话。

B君落座后,端上一杯茶,说,你是否愿意用一杯茶的时间,来阻止遗憾发生。


B君讲了两个故事:

【穿棉袄】的棕榈树

2013年的时候,北京有个名盘叫星河湾。开盘那天,业内人士去参观,都要动用关系,批条子,我们全都被震撼了:黄蜡石、水系、泳池、南方棕榈树……以前在北京,从来没有见过,很多业内人士一冲动,就呼朋唤友来买。能在北方享受南方的园林,等于坐了趟飞机去广州度假,太划算了。

到了冬天,我发现开发商给棕榈树穿了棉袄,棕榈树入乡随俗。而且,它还享受了北方的暖气—开发商在树洞下面挖个大坑,做加热系统。如果不模拟南方的温度,棕榈树要被冻死。

买房时的广州浪漫和温暖被打回原形,星河湾坐飞机来北京,终究是个客人,这里不属于它。后来,【穿着棉袄、抱着暖气】的棕榈树,还是没有活下来。

一个人的托斯卡纳

买星河湾的时候,我是内行,估算一下,园林景观每平米没有2000块钱,做不下来。冲着开发商下血本的诚意,我也要买。

后来买滟澜山,我没反对,太太喜欢不要不要的。

你只要去过托斯卡纳,就会发现北京滟澜山的托斯卡纳是中国式托斯卡纳,跟正宗的托斯卡纳一点亲戚关系都沾不上边。星河湾的园林成本是2000多,滟澜山要打个对折。

从专业上讲,滟澜山的示范区做到了惊艳,成树如冠,坐在花丛中,花香扑鼻,坐在花椅上,闻着咖啡,哪个女人都抵挡不住。

本来嫌太远,太太不愿来。谁知道来了以后,太太根本走不动。为什么会这么惊艳? 对于园林景观来说,决定造价的因素是软硬配比,而不是风格。我研究后发现,它用了大量软景,不低于70%。

园林景观*费钱的地方是硬景,滟澜山取个巧。入住后的小区园林景观每平米*多不超过800块钱,但在当时是很高的。后来,很多朋友都说,一进去就激动,一激动就买,一出来就后悔。

B君讲完这两个故事,还沉浸在过去的不愉快里。他给A君说:社区园林重要不重要,当然重要;但是社区外的环境更重要,而且是看得见、摸得着,不用交物业费。

B君的买房经验是:

1.买房就是买环境;

2.社区外的环境*重要,社区内环境次之;

3.社区外的目的地距离不要超过一杯茶的时间。

✩中骏西山天璟示范区实景

说完一席话,B君一杯茶恰好品完。

所谓一杯茶的时间,在B君眼里,就是晚饭后,和儿子到附近公园的距离。

A君提前做了功课,拿出区域地图,问:这是你说的一杯茶的时间吗?

✩项目位置与周边自然资源、公园资源距离

✩永定河河畔实景

西山天璟排在一杯茶时间可以步行到距离300米的永定河河畔,800米内有10个市政公园。这就是目前各大城市规划所倡导的15*生活圈的同款社区。

简单讲就是以居住社区为*,步行15*之内可达的基础设施能满足生活基本需求和品质需求。再细一点就是500米内满足老人、儿童的生活服务等等。这样的社区宜居、宜业、宜游。生活便利、健康、幸福加分,且还能实现低碳生活,居民健康了,城市也健康了。

✩上海市15*社区生活圈规划导则

A君的心理天平开始有了倾斜,一直迷茫的眼睛开始放光。望着不远处的沙盘,问A君,要不要去沙盘看看,了解小区环境?

A君摆摆手说,社区景观也有潜规则。

一是贵的不一定好。

设计费跟造价有关,*越大,设计费越高。很多设计师为了挣点设计费,就把树木规格加大,到处挖挖。*工程造价上去了,设计费也会多一点。

二是景观园林好看和气质是两回事。

我们穿衣服不仅要美,还要穿出气质。不能光看表面,比如很多小区主路口有大树,主景观带*舍得花钱,回家的路曲径通幽,这都是标备。园林肯定要量体裁衣。

景观的量体裁衣,关键在施工图纸深化,工艺水平,现场的种值。树的分枝点面宽窄、高低,都不一样,要在现场反复调整。还有,三分种七分养。

三是不要迷信风格。

国外的好房子都是极简,有人说是性冷淡。其实区别是,人家蓝天白云,我们天天雾霾;人家草坪全年绿,我们冬天一到,全秃,树叶也没有。

四是社区赋能。

很多小区收房的时候,小区喷泉还喷水。可能过不了两年就坏了,后来再也没有修好。

作为房地产行业的爱好者,地产大哥稍微能够明白B君的意思。

比如说洋房产品的楼间距大;树木遮挡、私密性好;户外景观层次更丰富。开门见树林而不是对面的外墙。

很多项目别墅采用南北向入户,可以将L型别墅竖排,密度高,做足容积率。但是,南北入户的私密性弱、间距小。

西山天璟的平墅组团,从巷道、园林设计上*考虑私密性、绿视率以实现品质墅区的低密性与舒适性。

北向入户、南向花园,从建筑、景观到室内,统一考虑。

在北京有别墅选购经验的人都懂,判断一个别墅区的舒适性与档次,是否低密?私密性如何?树林、花花草草要看上去美好。这些肉眼识别的标准。

目前大区景观还未呈现,因为看到的不是实景,不便评论。但对于B君说的社区赋能,地产大哥听了觉得新鲜又很感兴趣。

首先是园林景观赋予社区更多的生活空间,人要进入一个场所,必须是有使用功能需求的。要有跑道、要有儿童游乐场、要有风雨连廊和大草坪等等这样,居民才能参与使用这些园子。

✩西山天璟功能性景观园林示意图

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图1 自然公园式、曲径通幽的跑道公园

图2 27X17 相当于篮球场大小的草坪会客厅

图3 儿童游乐区

人们在园区里溜溜达达,随处就能找到一个树荫下长椅休息,下雨天也能在连廊下听雨,孩子可以在一处草坪踢踢球,姑娘们可以安心夜跑。景观园林是用来【使用】的,不只是用来看的,也不是用来抒发设计师情怀的。

城市研究*在城市发展研究刊物中发表了对居民主观幸福感的研究。检验社区与城市环境对居民幸福感的影响。

得到的结论:

1、人口密度增加会降低个体幸福感

2、住所临近公共交通有助于提高幸福感

3、公园绿化、土地使用多样化(配套设施多样化)有助于提高幸福感。

看来选房子的标准除了资产价值、生活价值又有了新标准——幸福的价值。

B君又举了一个例子。城市公园里面种了很多果树,都是不让它结果子,只是开花的。因为怕桃子掉在地上、掉在车上,很恶心。

但是有了果子,可能会有很多鸟过来,鸟儿又可以吃害虫,不让果树生病。你可能会听到更多的鸟叫。

*重要的是,社区园林是孩子成长的地方,也是受到教育*的地方。现代城市是钢筋混泥土建筑的丛林,社区是一座小小的孤岛。如果我们把孤岛局部变成培养孩子兴趣的农庄,社区就是绿洲,城市就是森林。

原来,社区农庄就是赋能方案之一。

社区农场业态实践

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快下班时,我们见到了西山天璟一位经理。没想到的是,她拿着一本刚刚看过的书,也很欢快地加入到我们的讨论。

就是这本《American Grown》,作者叫米歇尔奥巴马,是美国前*夫人。他在入住*的时候,就带了周围社区*的小孩在*的南草坪上面开辟了菜园。他们一起种植,一起收获,一起烹饪。原来她是想改变美国儿童的肥胖症,也为了让他们有一种自食其力的成就。

没有想到的是,她带动更多的人加入到这一活动。比如特斯拉董事长的弟弟金布尔。他在一次事故之后反省了一下,用了五年的时间在美国建了260多座农场。他建立了一个Learning Garden的学习体系,也是为了改变美国儿童的健康问题,希望他们能够多运动,多参与到土地和空间的活动当中。

西山天璟距离永定河公园只有300米,有点一杯茶的时间,这位经理和同事利用休息时间参加公园活动。比如她特别喜欢的培土课程。

她说,现在很多土壤养不活花草,要帮助土壤恢复活力。办法很简单,她和其它的兴趣爱好者把公园附近的草屑、落叶,包括公园树木修剪下来的一些枯枝收集起来,让它们回到土里面去;土壤培育后,在上面种蚕豆、油菜、蓝莓、桑葚等。

西山天璟周边有10个市政公园,这都是社区得天独厚的先天资源优势,也是将来社区孩子们的游戏天堂和大自然的课堂。在家门口就能上社区外的农场课堂、植物课堂,还有各种兴趣小组,这是花多少钱都买不到的机会。

社区农场业态实践

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她有一个梦想,以后在西山天璟社区里,也组织业主,一起做培土课,种蚕豆、油菜、蓝莓和桑葚。在社区内外,串成自然、健康、生态生活,小朋友们自己动手,参加劳动,培养自己观察自然的学习能力。

✩参与社区农场活动孩子笔下的时光

她说,这是一个让自己痴迷的故事,在树叶和尘土之间,在社区能种上果树的地方,才是故乡。

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