深度研究 | 2018租赁住房市场半年报

2018年，地产行业迎来了全新的时代，政策决策逻辑与市场运行周期都发生了巨大的变化。十九大“房住不炒”定调后，各地积极响应国家号召，相继出台住房租赁市场政策，加大租赁用地供应。一时间，多主体涌入存量租赁市场，并在2018年上半年持续发力。

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政策：连续性、稳定性，加快建立长效机制

一直以来，租赁住房市场都是政策导向型市场，为使住房逐渐剥离金融属性，实现“住有所居”，*的房地产政策逐渐转向“房住不炒”、“租购并举”的定位。

各地细则出台，提供宏观指导

2017年年中，住建部会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点，而后这些租赁试点城市以及北京、上海等外来人口较多的一二线城市，根据2016年年中的《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》框架，纷纷出台符合本地市场特点的框架性“租赁新政”，大体上从供给主体、供应渠道、金融财政支持等方面给予本地租赁市场宏观指导，这些政策极大的推进了长租公寓行业的发展。

微观政策落地，指引市场良性发展

2018年，伴随着租赁市场逐渐成熟，政策也从宏观指导逐渐向微观深入。包含具体供应结构、各类租赁产品形态建设规范、消防规范等微观落地类政策纷纷出台，为正处于扩张周期的各运营主体提供指引。

典型政策如深圳于6月5日发布了《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，较此前的十三五计划更详细的阐述了长期的住房供应结构。

其中，保障类住房成为了供应的主角，占总供应量达六成。在保障类住房中，人才住房、安居住房和公租房各占两成，而各类保障性住房又对其相应人群的租住有较大幅度的优惠。

深圳作为经济特区，历来是改革的风向标，此次拟发布的中长期具体供应计划，将市场化商品房供应*降至半数以下，落实了*“房住不炒，租购并举”的政策导向，且相较目前租赁市场的供应现状，兼顾了主流租赁客群和低收入边缘客群，实现了“住有所居”，后续可为各*城市住房供应结构提供借鉴。

不仅是深圳关注低能级人群的租住情况，北京也在本年5月份对《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见（试行）》向公众公开征求意见。此系去年底，北京整治规范群租行为事件后，针对务工人员住房问题的解答。此次政策鼓励利用闲置厂房、商办、酒店等低能效土地改建成职工宿舍，只租不售，并限制每间宿舍居住人数不超过8人，人均使用面积不低于4平方米，防范群租带来的安全隐患。

推动租赁市场不断规范，引导市场关注不同能级潜在租赁群体的住房问题将会是今年租赁政策的导向所在，这些政策的推出，不仅是站在贯彻*政策导向的角度出发，更重要的是城市本身的发展需要不同能级的外来人才，通过普惠的租赁政策，从中长期提升一二线*城市自身的城市竞争力和吸引力，将会是租赁政策不断深入的*终目的。

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土地：多地集中投放租赁用地，全部由国企获得

上海、南京、杭州集中供地，体量前三

2017年7月至今，上海、南京、杭州、深圳等多地相继投放100%自持纯租赁用地，全国累计已出让土地面积超过360万平方米。随着租赁用地供应的持续增加，供应结构持续优化，将加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

上海当前投放总量*，超过200万平方米，占据了半壁江山。上海18年1月集中性供应了8块租赁用地，但2至5月仅推出3块租赁用地，整体呈收口之势，租赁土地市场有所降温，一波集中供应后，政府有意收紧供应端。

南京于18年2月集中投放了位于江浦、江宁等区的5块租赁用地，也因此以纯租赁用地总量超过56万方一跃成为总投放量排名*的城市。

杭州除3月投放过1块租赁用地外，于4月集中投放了5块位于西湖、滨江等区的租赁用地，以总投放量超过38万方排名第三。

租赁土地是国家队进入长租公寓的关键点

各地租赁用地投放仍以具有资质的对口市属、区属国有企业拿地为主，准入门槛较高。除之前深圳出现过市场化竞拍租赁用地之外，其余皆为*参拍，底价成交，拿地成本较低。

国企对住房租赁市场具有稳定器、压舱石作用。以上海地产为例，目前在上海所获的十块租赁用地全部为位于内中环的优质地段，底价获取。为后续发展租赁住房降低土地成本，提高租金*，从而推动租赁住房的落地和租赁市场的发展有积极意义。

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融资：渠道多样化，赢者通吃时代将至

房企发债融资屡中止

今年以来，由于信贷政策的不断收紧、*城市调控政策维持高压以及房企纷纷面临偿债高峰等多重因素，数家房企资金压力陡增，包括富力、碧桂园、新城、福晟、合生创展在内的十余家房企所申请的境内公司债均遭“中止”，行业面临融资难题。

涉租资产证券化加速，进入爆发期

住房租赁市场在规模扩张期，同样面临资金难题，尤其是国内大中城市目前租售比较低，公寓运营主体需要“以时间换空间”，通过长期的投入和运营生存。

所幸在政策的引导下，涉租资产证券化产品、专项债券等融资渠道较为通畅。房企方面，包括越秀50亿租赁ABS、景瑞7.2亿CMBS、恒大100亿租赁类REITs、深圳人才安居200亿租赁类REITs在内的多笔资产证券化产品获批，为长租公寓的快速扩张“止渴”，而保利和碧桂园的储架式类REITs产品首期也先后发行成功，为租赁市场长效的融资机制做出先行探索。

由于资产证券化产品的特点，其发行门槛较高，需要底层资产能够产生稳定的运营现金流，因此这也催生了专项债券、并购基金、引入保险资金等多种融资方式。以租赁专项债券为例，3月22日，龙湖发行了首期30亿的全国首单住房租赁专项债券，发行利率为5.6%，拉开了此类融资的序幕，但也出现了个别房企滥用租赁专项债券“借新还旧”的现象，引发了监管部门的关注，因此相信在市场资金偏紧的大势之下，后续对于租赁相关的债券投向规管会更加严格。

股权融资新高，并向头部企业集聚

公寓运营商方面，股权融资在2018上半年呈现爆发趋势，共录得14笔，金额估算超过44亿元人民币，达到历史*水平，与2017年同期相比增长超过200%，即使与次高峰的2015年上半年相比，数据也接近*。

从单笔平均融资额来看，2018年上半年高达3.16亿元人民币，不仅远大于2017上半年的1.39亿元，也超过次高2016年上半年的3.04亿元。长租公寓运营商的融资逐渐由“多笔小额”向“单笔大额”方向转变，融资轮次也逐渐由早期的“天使轮”等创业轮次向“B轮”及以后的成熟轮次转变。2018年上半年，V领地和优客逸家的两笔股权融资分别达到2亿美金和10亿人民币，占据了 上半年运营商融资额的半壁江山，在竞争逐渐红海的公寓市场，融资逐渐向头部企业集聚，“寡头垄断”，甚至“赢者通吃”的时代正在到来。

无论是房企还是运营商，作为租赁住房的运营主体，融资的决定性因素一定是资产本身的质量和盈利能力，因此未来公寓行业融资，除了融资逐渐向头部企业集聚的特点外，脱离企业主体信用，依靠资产本身质量也是行业发展的必然趋势。

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市场： 租金小幅波动，行业竞争压力扩大

全国租金小幅下滑，京沪深宁青逆势而升

从全国层面来看，2018年前5个月租金水平呈小幅下跌趋势，其中1月份较17年年底租金水平环比下降0.21%，年后开始反弹，其中5月份环比涨幅较大，但仍未及2017年底水平。从同比数据来看，2018年前三月较去年同期呈现同比正向涨幅，但同比涨幅较17年上半年水平大幅收窄，4-5月租金指数不及去年同期水平。

具体到城市数据，与全国水平大致符合，根据所监测的35个直辖市、省会城市和计划单列市租金数据，2018年5月租金相比2017年底，仅有青岛、南京、深圳、乌鲁木齐、北京、上海、武汉和呼和浩特8个城市数据有小幅上涨，其中青岛、南京、深圳三个城市租金上涨幅度较大；另有27个城市租金数据呈小幅下跌趋势，其中长沙、重庆、厦门、合肥、杭州和济南下跌幅度较大。

行业扩张期，红海竞争压力大

目前，随着各方资本进入，多元化格局的逐渐形成，长租公寓行业由蓝海逐渐向红海转变，并面临产品线同质化、成本高、*低、利润空间有限等一系列问题。虽然长租公寓迅速扩张，所面对的租客群体仍然有限，各方竞争加剧，并出现淘汰劣币的趋势。

经营能力将会成为考验公寓运营方*关键的指标，能否实现较高出租率、产生稳定的现金流不仅有助于拓宽融资渠道实现扩张，也是能否持续运营的关键。

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企业：国家队和房企渐成主力

国家队是租赁市场的*梯队

去年开始，国家队在租赁市场上备受关注，很大程度由于各地出现的自持住宅用地多定向出让给当地国家队，且大多数地块招拍门槛极高，因此国家队在土地获取方面有着天然优势，相反市场化的房企则难以参与。

国家队作为政府功能性企业，推出的住房租赁产品在产品质量、服务标准、价格水平等对市场具有示范性和引导作用，起到排头兵的意义。因此，国家队的进场并不是为了竞争，而是为了稳定市场，加速行业规范化。

房企长租公寓的集中度提高

随着房地产市场进入白银时代，房企纷纷将目光投向存量市场，加上政策的推动和租赁市场的发展，目前长租公寓市场风头正盛，越来越多的规模房企开始着力布局，甚至将其提升至集团战略层面。

今年，新城控股宣布战略入股“中富旅居”，恒大集团发布首单住房租赁ABS产品，央企华润推出长租公寓品牌“有巢”。截至目前，TOP30房企中，已有三分之二的房企进入长租公寓市场。对于房企来说，长租公寓可以对闲置资产进行改造升级，盘活自身存量；也可以帮助企业解决竞自持土地及租赁用地，同时可以借助集团整体的信用进行低成本融资。

企业多方试水，发展模式创新

尽管房企在长租公寓领域占据着先发优势，但各个城市的租赁问题各不相同，因地制宜打造租赁产品也成为房企需要解决的重要问题。

在深圳，城中村存量占比60%，是租赁市场*重要的供应源，也是房企拓展深圳租赁市场必须面对的。作为房企长租公寓的领军者，万科泊寓以万村战略为导向进入城中村，目前万村在深圳已拓30-40个城中村项目，2018全年目标拓展100个村房源，这一战略也符合万科“城乡建设与生活服务商” 的企业新定位。

图：万村战略

此外，万科今年在北京推出了一个纯租赁社区项目——翡翠书院，与泊寓不同的是，翡翠书院按照“翡翠系”精装标准建设，是一个高端社区。项目首批推出90平米三居和180平米四居，前者月租金约1.5-1.8万，后者高达3-4万。翡翠书院项目采取预付租金，延时交付的模式，这一模式属租赁领域首创。作为房企100%自持住宅用地的首宗案例，万科翡翠书院是政府在控房价、限地价的过程中出现的一类“四不像”，该模式如果成功，其他房企定会效仿，若市场面临失败，可能未来房企竞地会更加理性。

图：万科翡翠书院样板间

近期忙于争抢人才的杭州、长沙、武汉、成都、重庆、西安、天津等二线城市，租房需求将普遍增长。未来租赁用地的供应力度仍会加大，各企业的参与度也会越来越强。这也意味着，住房租赁市场将持续发展。

编辑丨黄琼