棚改货币化叫停！谣言或真相，都将决定未来楼市走向！

央妈为救小微企业放水漫灌，被各位家宅经济学家解读为楼市利好，未曾想，昨日一条“全国棚改一刀切”货币化安置叫停的消息，迅速击溃各支地产股。“降准”和“棚改一刀切”对冲，大盘一片惨绿。

明白几个定义：

什么是棚户区改造？

把城市里一些老旧小区以及自建房、城中村拆迁改造，然后重新安置住户。

什么是货币化安置？

之前的拆迁安置住户，都是建造安置房，用实物抵损失。货币化安置就是，直接发钱，只有一小部分用实物抵扣，其余都是现金折算。

两者结合就叫棚改货币化安置。

一个很基本的道理就是：一个地方房价涨不涨，基本看三点：短期看政策，中期看土地，长期看人口。但是，上升到全国层面，短期是要看货币的。

M2是全国性行为，叫总体放水，棚改货币化就是一种局部放水。和这次央妈降准是一个性质，只是降水量和降水方式不同而已。

换句话说，把旧小区老家属院这村那庄的拆了给钱，这个地方的流动性就好了。老百姓拿到钱，一定是有强烈的购房意愿的，而且流动性非常好。所以往往棚改货币化，都会带来一个局部的房价上涨。

2015年开始，楼市去库存成了政府的首要目标，为什么去库存，因为房子卖不动，开发商不买地，政府就没有财政收入，所以就需要大力鼓励人们买房。

2015年6月国务院颁布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，棚改由1.0进入2.0，棚改补偿模式由实物货币安置并重转向货币安置优先。棚改货币化安置，是指府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，而后居民再到商品房市场上购置住房。

房屋拆迁后的补贴变成了货币，老百姓“穷的只剩下钱了”，只能拿钱去买房。这个政策的落地可谓立竿见影，各地楼市的库存情况得到很大程度改善。

在房价上的表现就是，全国范围的房价上涨帷幕开启。从一线城市，烧到二线城市，其中，郑州也在这波涨价中勇立潮头，并多次被*点名。

2017年6月住建部等《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中明确指出，在商品住房库存量大、市场房源充足的三四线城市，棚户区改造要以货币化安置为主，避免重复建设。

表现在房价上是：2017年以来，三线城市的新建商品房价格和二手房价格涨势凶猛与调控之后一二线城市房价进入横盘期出现背离。

三四线城市作为主要人口流出地，其住房需求一大部分是由棚改货币化安置释放的改善型需求，支撑了2017年其城市房价。而棚改货币化安置资金的源头为PSL，因此，抵押补充贷款的溢出效应间接拉动了三四线城市房价上升。

之所以政府敢于倡导成本更高的货币化安置方式，在于央行推出的PSL（抵押补充贷款）创新性政策工具，部分解决了棚改货币化安置的资金问题。

PSL（抵押补充贷款）是中国人民银行于2014年4月创设，其目的是为支持国家开发银行等政策性银行加大对“棚户区改造”核心项目的信贷支持力度，给开发性金融支持棚改提供长期稳定、成本适当的资金来源。

央行通过PSL向国开行发放贷款，国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款，地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款，地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款，国开行偿还央行贷款，形成资金流的闭环。

也就是说，国家拨钱给地方，地方把钱又全给了拆迁户，拆迁户拿钱买房，逼涨房价，炒房客也随之而来，地方政府卖地又大挣一笔，把钱还给银行，还有余钱还地方债。

钱转了一圈又回到了原点，但是，地方政府有收入了，拆迁户有房住了，债权也转移到了广大韭菜户身上了。

虽然货币化安置，加大房地产企业财务成本，也加大房地产开发企业土地成本。但是，从长远来看，大量热钱进入，炒高了房价，也解决了房企的销售困境。

大量手握现金补偿款的拆迁户，不会等待回迁房上市，直接到市场抢房，把本就不多的库存房源房价直接推高，对于房企来说，或许是更愿意看到的事情。炒房客也从中分到了市场红利的一杯羹。

总而言之，在政府、房企、拆迁户、炒房客和普通购房群体等各方中，除了普通购房客，其余全是受益者。

棚改货币化是本轮房价疯涨的幕后推手，这次政策调整，如果属实，自然是利空房市的，同时也透露了高层在有意“纠错”的决心。

较后说一句：稳定房价，*终靠市场而不是靠政策。

真相或谣言都还不明晰。天气预报说，*还会有大到暴雨。且让我们，静下心。

等风来。

本文部分图片来源于网络，基于CC0协议

扫描下方二维码，关注作者公众号