关于棚改，讲几句你想知道的

地产锐观察

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近几天，市场讨论*热烈的话题莫过于棚改了，牵动了开发商、购房者等方方面面的心。

事件到底怎么回事？真相到底如何？影响又有多大？咱来捋一捋。

6月25日，有市场传闻称“国开行棚改项目审批权限上收总行”，随后“全国棚改叫停”、“棚改贷款一刀切”等解读甚嚣尘上，引发市场恐慌，两日来地产股集体遭受重挫。

尽管有6月25日晚间国开行新闻办公室的回应，以及6月27日澄清从未授权任何人员参加海通证券电话会议并代表国开行发表言论，但市场关于棚改货币化安置的讨论并未停歇。

各路神通广大的媒体从“接近国开行的人士处”、“国开行人士处”相继获取消息，佐证传闻并非谣言，棚改贷款虽不是“一刀切”叫停，但收紧已经是事实。

关于目前国开行棚改贷款政策，可总结三句话：新增授信严格控制，合同审批上收总行，已签合同继续发放。

所谓“严格控制”，意思是说不是一刀切，但如果当地的去库存周期低于**个月，基本就不会再实行货币化安置了。（具体多少个月，不方便明说，你懂得）

这也就意味着，市场对于三四线楼市即将降温的预判不是杞人忧天。红姐早就写过，三四线楼市房价上涨缺乏支撑，并不适合*，地产的*机会聚集在一二线城市。

货币化安置不是让老百姓拿钱炒房

红姐在国社子刊工作期间，曾有机会参与一次关于棚改的内参调研，多支小分队被派往全国各地，红姐去了东北和山东。

看过到现场，才深有体会。棚改攻坚，本意是为更好解决棚户区老百姓住房问题，前期多以实物安置为主，但同时也存在部分地区以棚改为筐大拆大建的问题。

之后部分城市又出现了去库存难题，国家政策层面提出加大货币化安置比例。2016年3月，财政部和住建部印发《关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知》（财综〔2016〕11号），提出推进棚户区改造货币化安置，切实化解库存商品住房。

2017年2月23日上午，国务新闻办公室举行房地产和棚户区改造有关情况新闻发布会，前住建部部长陈政高介绍，2015～2017年国家实施棚改三年计划，改造各类棚户区住房1800万套，2016年棚户区货币化安置比例达到48.5%，比2015年提高了18.6个百分点，2017年继续推进三四线城市的棚改货币化安置，继续提高比例。

推进棚改货币化安置，既推动了去库存，又减少了重复建设，提高了效率，使拆迁户免去周转过渡之苦，还能稳增长，本来是良策。

但问题是，棚改货币化安置也透支了三四线城市住房需求，部分城市房价明显上涨，不仅库存降至新低，甚至出现房价领涨全国。

当然这也与当前一二线城市被限购限售等调控大背景有关，无论是资金还是购房者，过去这两年都被大量挤出到了三四线楼市，外地“和尚”和本地“土著”争相出手，导致楼市风险积聚。

并且，部分县市大干快上，政府隐性债务增加，也埋下了不小的风险隐患。借来的钱总是要还的，地方城市“房价上涨，地价抬升，用卖地收入偿还贷款”的自我循环一旦无法维持，楼市就会陷入多米诺式危机。

总体而言，当前三四线城市楼市异相，与以棚改货币化安置为主的去库存政策初衷并不一致，货币化安置不是让老百姓拿钱去炒房，也不是定向浇灌让地方政府累加债务。因此，对于不存在去库存压力的三四线城市停止新增棚改货币化安置，是当下必行之策。

地产的*机会在一二线城市

首先澄清一点，红姐说的是正常的“*”，不是“投机”炒房。很明显，在房住不炒、租售并举的国家大政方针下，楼市已经没有炒房的土壤。但房地产是可买卖的商品，天然带有*属性。

未来，上涨幅度较大的三四线楼市的房价存在回调压力。因为随着三四线城市棚改货币化安置比例的下降，对当地房地产*及销售的拉动作用将逐渐减弱，支撑房价上涨的动力不可持续。

而一二线城市楼市*稳妥，虽然受到调控抑制，短期房价会出现上下调整，但对于购房者而言，因为是*而不是短期投机炒卖，更看重的是整体长期大势。毫无疑问，一二线城市楼市是有长期需求及购买力支撑的。

当然，与楼市调控分城施策一样，也并不是所有的一二线城市、并非所有的项目都适合入手。优选区域，次看未来，三看生活品质。“房票”珍贵，仔细挑吧！

补充知识点：PSL

PSL，即抵押补充贷款，是棚改资金来源的重要一方面。资金流向为央行通过PSL向国开行发放贷款，国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款，地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款，地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款，国开行偿还央行贷款，形成资金流的闭环。