欧阳捷：独角兽回归，聪明的“韭菜”不买账

文 | 欧阳捷

导读：与其买股，不如买房，那么，哪里的房子还能买？

一场声势浩大、盛况*的独角兽基金销售大战开始了！

“跟着国家队去打新”、“国家红利基金”、“限购50万、100%中签”……号称只投独角兽配售新股的 “销售员”——银行、券商、基金等各大金融机构，均在朋友圈、短信平台、各大财经网站、直播间、第三方销售平台等各个渠道，甚至在菜市场狂轰滥炸！

但是，基金销售显然未达预期，这是可以想见的。

这样难得一次的、利润极大的独角兽项目，却要沦落到菜市场圈大妈的钱，岂不是一个笑话？

真赚钱的，恐怕早就闷声发大财了，还会铺天盖地、上山下乡地发广告吗？

“小米6月19日空速上会CDR首单进入『读秒』阶段”的网上新闻刚刚发出来，在审核当天早上7:55，小米居然申请推迟了CDR发行审核。

仅仅几*后，还没上班的证监会就回应了：“尊重小米集团的选择”。

为什么小米会放弃首单发行CDR的荣耀？

显然，*根本的问题还是定价。

小米定价会很高吗？

不言而喻，定价低了就不是独角兽了。

今年初，雷军曾经希望小米估值2000亿美金。

有人测算，哪怕估值1000亿美金，市盈率也高达116倍，远高于苹果的十几倍市盈率。

*近，小米的估值预期已经下调到1000亿美金以下。

有国际*者认为：估值低于400亿美金是合理的。

事实上，以小米千亿销售的业绩和销售占比90%以上的手机等硬件业务，也许200亿美金估值已不算低了。

在这样的市场氛围下，定价高了，或许不能如愿发行，即便发了，也可能破发。

定价低了，雷军肯定不干，因为这不仅关系到个人身价，也关系到一众高管的股权激励，更关系到公司的融资。

估值达不到预期，也许小米宁可推迟上市。

承销商们也希望高定价，因为可以按发行规模收费。

小米希望更高的估值，这意味着什么？

估值越高、圈钱越多、造富越多，但是，未来跌价的可能性就越大。

相反的是，估值越低的独角兽，上市后的利润就越大。

期待A股上市的独角兽为数不少，它们都想抬高定价、轮番吸金，为自己和机构财团创造巨额的财富。

有人赚钱，一定有人赔钱。

谁在赔钱？

独角兽们天天对机构讲着商业模式的*前景，对员工讲着亿万富翁的诞生故事，对股民讲着原始股*的致富神话。

但是，有的企业业绩信息不透明、盈利模式不清晰，只靠着包装上市；有的企业大股东只有减持、少有增持，自己都没有信心；有的企业大部分股权质押了、资金挪作他用，早已是资不抵债；有的企业从来不分红或者很少分红，利益早已在私下转移。

这些上市公司的股票，买进就是赔进。

还有一家准备上市的企业高管宣称：我们两年都不拿一分钱工资，我们这么拼，就是希望做一点真正有价值的事情。

听上去的确很高大上。

但是，高管不拿工资的企业，恐怕也是要当心的，因为世界上没有无缘无故的爱。

他们一定期待未来上市能够获得更加耀眼的巨大*，而巨大的利益收获一定是有人垫底输血。

谁在垫底输血？

面对掌握内幕的企业内部控制人、实力强劲的*机构，购买战略基金、还不参与定价的“韭菜”们，既缺乏信息透明，又没有话语权，甚至看不懂国外上市公司的企业年报，任人宰割就成为必然。

不过，现在已并非较好的收割季节。

全球流动性正在收紧，互联网泡沫正在收敛，港股上市已频频破发，高定价将不再受宠。

而且，韭菜们的想法也渐渐开始改变。

我以前的同事打电话给我（他是地方政府官员），问我现在房地产市场形势怎么样？

原来是他夫人炒股亏得一塌糊涂。

技术不好当然是原因之一，但是，他们从来不关注政策变化、不关注行业动态、不深入走访企业、不理解商业模式，不被当作“韭菜”收割几乎是不可能的。

更悲催的是，中国的经济增速远高于世界各国，股市却像扶不起的刘阿斗，趴在地上已久，市场一有风吹草动，居然还会千股跌停。

现在，他再次领悟，与其买股，不如买房。

那么，哪里的房子还能买？如何买房才能保值增值呢？

其一，买房要买商品住房，非市场定价的住房价值是具有不确定性的。

深圳的人才房、安居房，哪怕五六折就能买到，未必是有价值的，因为封闭流转、内部定价，未来或许还是无溢价或低溢价退出。

退出来的钱虽然还是那钱，但价值已不可同日而语。

行政干预可以管制新房和政策房的价格，却很难管制二手市场的商品住房价格。

正如股价低了，会有人买进；股价高了，也会有人卖出，二手房毕竟是市场化的。

人们总是希望在市场低点买房、在市场高点卖房。

其二，买不到房子的城市，其商品住房意味着物以稀为贵。

2008年全球遭遇金融危机时，上海楼市也出现震荡下行，有个台湾企业主以近乎半价卖掉了房子去救企业。

未来，哪怕我们再遭遇金融危机的时候，相信更多的人会更加淡定，大面积低价抛售的可能性会比较低了。

上市公司只要能挺过去，就不会在低点抛售，因为高点套现会让财报好看很多。

企业和个人也会想方设法守住房子，因为一旦度过危机，资产又将回归价值。

善用危机的人会存好现金、等待机会。

其三，人口净流入的城市，意味着接盘者众。

未来，城市政府不会再无限量地供应住宅用地，只要没有大量的土地供应，就不会再有大量的库存积压，也不会有房价滞涨，过去的教训不会再被重复。

只要有持续的人口净流入，二手房也会有市场，适量的新房也会不愁销售。

其四，租金*高的城市，说明租房人多、空置率低。

尽管去年以来，很多三四线城市房价明显上涨，拉低了现期租金*，但*依然高于一二线城市，比如湖南衡阳4.2%、宁夏银川3.8%、广东江门3.2%等。

在这些城市，存钱不如存房，投股当然更不如投房。

购房者流向的城市，当然就是房企应该关注并选择的城市。

人口净流入多而且买不到、又买不起房的城市，都是调控严厉、供应偏少、限价趋紧的城市。

尽管在这些城市里，房企的业绩难以增长，但依然不能选择完全退出，也许退出了就很难再回去了，正如当年喊着逃离北上广深的青年才俊，*终还是选择留下。

而租金*不错的三四线城市也是可以深入挖掘的市场。

在这些城市，未来租房需求转换为买房需求的潜力仍将十分充足，在大城市里挣了钱、回到中小城市发觉房价真低的回乡客，也都成了在家乡置业的主力军。

买房非炒房，炒房当谨慎。

（文中部分配图来源于网络，如有不妥之处，请指出）

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