詹姆斯离开克里夫兰背后：楼市到底应该如何*？

文｜叶书利

NBA联盟*人詹姆斯已决定再次离开克里夫兰，奔赴洛杉矶湖人队。

如果从楼市的角度来看待詹姆斯加盟湖人队之事的话，那便是：一个国家的城市化率超过50%时，人口流动就会日益“大城市化”，而像克里夫兰这样的三四线城市会越来越衰落。

克里夫兰难挡大城市化趋势，才是詹姆斯离开的*主因

壹书生（环京置业*社群：公众号“壹书生说房”微信ID：yishusheng-fang）注意到，克里夫兰现为美国第45大城市，俄亥俄州*大城市。但即使如此，在人口流动日益大城市化的趋势下，克里夫兰仍然难以改变自己衰落的轨迹线。

统计数据显示：上世纪50年代，克里夫兰曾拥有多达90余万的人口，然而此后，伴随美国的大城市化，克里夫兰的人口逐渐外流。到美国2000年人口普查时，克里夫兰市区人口下降至48万左右，50年左右下跌了近40%。*的美国2010年人口普查时，克里夫兰市区人口进一步下降至不到40万。

正因为克里夫兰日益衰落，克里夫兰虽然拥有NBA联盟*人的詹姆斯，也仍然难以吸引到*球星愿意加盟克里夫兰当地NBA球队骑士队。且在为骑士队实现了争冠后，身为当地人的詹姆斯，为了自身家庭利益的*化，仍然决定离开克里夫兰，奔赴大城市洛杉矶，做一个洛杉矶漂。

所以从楼市的角度来说，克里夫兰难挡大城市化趋势而日益衰落，才是詹姆斯离开的*主因。

事实上，当今世界的城市化规律显示，当一个国家的城市化率超过50%时，人口流动的内在规律便是“大城市化”：克里夫兰为代表的三四线城市人口日益减少，人口进一步向大城市集聚，从而导致洛杉矶为代表的大城市人口日益增加。

美国如此，日本也如此：当日本城市化率超过70%时，且日本人口面临负增长的情况下，大量的三四线城市全面沦落，甚至出现了一个火车站台只为一个家庭停靠的情况。但是东京的人口总量却仍在上涨中。

中国的整体人口红利为什么说已结束？

中国的人口红利已停滞吗？答案是“Yes”。

壹书生基本赞同海通证券*经济学家李迅雷的观点：全国范围来说，2010年中国房价背后的人口红利便已到了顶点。这可从人口结构与人口流动两个维度来加以说明。

根据李迅雷的数据统计，从人口结构的角度来说，中国15-64岁劳动年龄人口占总人口比重的峰值在2010年，当时比例已达到74.5%的高点，到2013年这一占比已经降至72.8%，预计到2020年这一占比将会降至70%以下。而值得注意的是，这个年龄段的人是房产消费的主要人群。伴随计划生育及老龄化社会的到来，这个人群占比从2010年的高点后开始下降。

另一个角度便是人口流动，主要代表就是农民工进城，从而新增购房需求。

根据国家统计局的相关数据汇总后发现，2010年外出农民工增速达到了峰值，为5.5%，对应增加了800万左右的非农劳动力。但仅仅隔了5年，至2015年外出农民工数量只增加0.4%，接近于零增长。而且，流动人口数量也净减少560多万。

换句话说，2010年不仅是劳动人口年龄的峰值年份，也是人口流动量的一个峰值年份。

因此从房价背后的人口结构及人口流动两个维度上说，2010年已到峰值。换句话说，克里夫兰式的中国三四线城市人口红利已结束。

未来人口流动的抽水机为什么是都市圈？

虽然中国人口的总量式红利已结束，但结构性红利仍在继续。

纵观全球各国人口流动规律可以发现，当一个国家的城市化率超过50%时，这个国家的人口流动主要向大城市的都市圈集聚，其他城市的人口流动开始减缓，甚至面临负增长。而2016年中国城市化率为57.35%，标志着中国的人口流动已进入都市圈化时代。

实际上，从国际对比角度来说，中国的都市圈化也才刚刚开始。

先来看下各国大城市在一个国家中的人口占比情况。

从上表中的各国对比数据可看到，*都市圈的人口集中度大多是非常高的，除了纽约都市圈外，其他*都市圈的人口占全国人口的比例都超过了10%。而再来看下中国的三大城市圈，北京、上海、广州的比例分别为1.6%、1.8%、1.0%，和其他国外的城市相比非常低。

另外，从大城市的人口集中度对比也可看出，中国大城市的人口占比也比较低：虽然中国目前已经有4-5个人口可能超过2000万人的特大城市，但只有23%的人生活在人口超过100万的大城市中，而在美国和日本这一比例分别达到45%和65%。另外，中国仅有11%的人生活在人口超过500万的超大城市中，明显低于美国的21%和日本的57%。

再换个角度对比下：美国排名前20位的大都市区聚集了37.4％的人口，生产了46.6％的GDP，获得了63％的专利。作为对应数据，中国2010年排名前20位的城市人口占全国人口的9％，GDP占全国的29％，分别比美国低28.4和17.6个百分点。

中国目前的城镇化率达57.35%，城市化已进入都市圈化阶段，但仍属于都市圈化的初级阶段，即超级城市的人口占比仍然偏低：

正因为如此，链家董事长左晖去年下半年对此预测说，中国未来近70%的人口，即近10亿人口将逐渐集中到都市圈里去。

因此从人口流动来说，都市圈化的人口集聚才刚上路。

政策角度，中国政府也正在顺应这股都市圈化潮流。在2016年的*经济工作会议上，央府*在*层面提出都市圈战略：“特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。”

相应地，时下的中国三大都市圈分别提出了各自的都市圈化战略：京津冀一体化、上海城市群和粤港澳大湾区。

哪些都市圈值得关注？

在接下来都市圈化的人口集聚运动中，中国人口的主要流向地为“三大+三小+强省会”。

“三大”即三大都市圈，即京津冀都市圈、长三角都市圈和粤港澳大湾区；

“三小”即三大次都市圈，包括中原都市圈、武汉都市圈和成渝都市圈。

“强省会”即一些经济实力强，虹吸能力强的强省会，也会成为都市圈时代下的人口抽水机。

正常的话，按照世界城市发展规律，未来的“三大+三小+强省会”将聚集中国近七成的人口，也构成接下来中国楼市的20%价值区域。其中的“三大”更会成为大城市化下的主要人口虹吸地。除此之处的其他地方楼市，从中长期趋势角度来说，基本上已无*价值。

环一线为什么是时下都市圈的人口主要承接地？

环伺全球都市圈的发展逻辑，大城市化的都市圈人口增长会经历下述三个阶段：

1，*化阶段；

在这个阶段，人口不断向城市的核心区集聚，城市发展的核心逻辑是“吸血式发展”；相应地，城市核心区的人口不断增长；

2，远郊化阶段，即都市圈化阶段；

当*化阶段发展到了一定的阶段，城市核心区的发展便出现了大城市病，即城市发展遇到了人口过多、交通拥堵、环境恶化、房价高企等社会问题，此时，超级城市的发展便进入了都市圈化时代。在这个阶段，城市发展的核心逻辑是“去*化”下的“多*化”。此时，城市的人口流动会出现两大特点：

首先，在行政及市场的双重调控下，城市核心区的人口增长呈现结构性调控：大量的diduan人口向更远些的区域迁移，而不少的高端人口继续集聚。

核心区的总体人口增长会出现短期性的“稳中趋跌”。这便是时下北京、上海人口流动的特点。

其次，大量人口向远郊区及卫星城转移。目前上海及北京、深圳等城市人口流动正处于这个阶段。

根据东京、首尔、伦敦及纽约等都市圈发展规律，未来远郊区及卫星城的人口量将达到都市圈的近半水平。

3，再*化阶段；

时下的北上深等三大都市圈皆处于*个阶段：远郊化阶段。

在这个阶段，为什么环一线会成为都市圈化人口的主要承接地，主要原因有三：

A，受困于严重的大城市病，北上深等在严格控制人口；

时下不管是北京、上海还是深圳，人口控制已成政府的头等大事。以北京为例，为了向外赶人，甚至发起了声势浩大的拆墙打洞。上海与深圳也如此。

但值得注意的是，北上深在拼命赶人的背景下，北上深对全国人口的虹吸能力并未减弱，且北上深在严格控制人口，因此大量北上深的人口向周边的环一线疏解则成了必然趋势。

B，北上深房价高企将对不少人口形成强烈的挤出效应；

北上深房价的高企已成为这些城市对外赶人的另一助推力。

C，交通一体化将使人口向超级城市的远郊化外溢成为可能；

在北上深等三大都市圈化战略中，*城市与周边卫星城的交通一体化成为了核心内容之一。

值得注意的是，人口的远郊化外溢，其*的交痛点是职住分离下的通勤时间。伴随交通一体化的推进，远郊卫星城与*城市间通勤时间必然相应改善，因此*城市内的就业人口的外溢便成了可能。

比如伴随在北三县及北京新机场等地打造交通枢纽地，环京东南片区与北京之间的交通通勤能力日益改善。相应地，北京上班族外溢半径日益扩大。

D，一体化下的产业疏解，也会远郊化的人口外溢创造了更好的条件；

大城市人口外对疏解的难点就是上班问题，伴随都市圈战略的推进，产业的对外疏解，人口自然向周边的环一线转移。

E，都市圈化，北上深的城市架构正在去*化，这也利于环一线的发展；

以北京为例，原来的北京是以天安门为原点，然后对外环式摊大饼式发展的*化城市，然而在京津冀一体化下，去*化成为了北京城市架构重组的核心词，主要动作便是一主三副的构建：即通州副*、北京新机场及雄安新区等三大副*。

伴随“三副”的推进，三副周边环一线的城市价值已全面重构。如通州副*圈层的北三县及武清、宝坻，北京新机场圈层的廊坊、永清、固安及霸州北和雄安新区及周边的环雄等，城市价值正在重组中。

正是在上述力量助推下，北上深等三大超级城市未来数年的人口流动会呈现“北上深控人，环一线增人”的情形。

以环京的廊坊为例：圈内的刘晓博对2010-2016年间全国18个主要城市的人口增长、资金流动、财政收入增长及GDP增长等四项指标情况进行了统计，结果显示，在2010至2016年间，鉴于一体化利好，在全国18个主要城市中，近京的廊坊资金流入量*，人口增长率排名第三，财政收入增长率排名*，GDP增长率排名第六。

综合资金流入量、人口增长率、财政收入增长率及GDP增长率，廊坊*。

不过有关环一线，壹书生在此也澄清一个概念：环一线是有边界的，或者说，大城市的都市圈化是有边界的，不是可以无限制对外摊大饼的。详情可见此前的文章《》。

纵观东京都市圈、伦敦都市圈、首尔都市圈等较成熟的都市圈，可以发现，都市圈化的发展边界是离*城市80-90公里处，很难再往外辐射。

*再次强调下，在新的人口向都市圈结构性流动背景，正如融创董事长孙宏斌所言，未来的楼市就是二八分化：长期来看三四线城市不是一个可持续的市场。不排除中间可能繁荣一两年后，再低迷七八年。相反，一线城市及受益于一线城市的溢出效应，一线城市的周边未来价格有一个比较大的上涨空间。

克里夫兰人詹姆斯离开了克里夫兰，奔赴洛杉矶，做一个洛杉矶漂，虽然这是一个体育新闻，但也是一个城市化下人口流动的缩影故事。

北三县永清固安团购公告

*化沟通，壹书生的免费专题式分享，同时推荐团购楼盘信息以及享受相应的团购优惠；

风险提示：外部销售及无团购需求者勿扰；‍

如欲入群，添加壹书生微信号：

扫描下方二维码，关注作者公众号