保汇率，还是保房价?

保汇率，还是保房价

——一论中国房地产向何处去

出品：万房研究院

执笔：楼亮

到底是买黄金，还是买房子?这个问题困扰了很多人。

今天易纲行长对外喊话，更加剧了这种担心。就是下面这段话：

这句话想说什么?其实我们地产人并不关心。关心的是，到底要不要买房?

有人看淡下半年市场，少数人持续加仓。到底谁对谁错，市场上的腔调五花八门，让人眼晕脑乱。

首先要回答一个问题，汇率和房价之间有什么联系?

来看下面两张图表：

很多专家和学者，多是根据这两张图表展开分析。对不对呢?既对，也不对。对的原因是，这是理想状态。不对的原因是没有考虑前置条件，就是下面这张图：

蒙代尔说，资本自由流动、汇率稳定和货币政策有效性三者不可能同时兼顾，所以上面两个模型在实操层面失效。很多专家学者的讲话也就不用看了。

接下来，中央政府会采取何种政策，房价又会有何变化，我们猜测不外乎三种方案，即：

A：弃汇率、保房价（2014年俄罗斯模式）；

B：保汇率、弃房价（1991年日本模式）；

C：汇率和房价双失守（1997年东南亚模式）。

因为东南亚诸国的经济总量偏小，和中国没有可比性，所以放弃掉，不作分析。

重点分析前两种。

先说*个：弃汇率、保房价。

其实早期的俄罗斯（1995—1998年5月）和中国外汇体系很相似，有一条【外汇走廊】，即汇率有一个上下浮动的管制范围。到了2014年11月10日，俄罗斯央行宣布取消实际有管制的汇率的上下浮动限制。

在这段时间内，俄罗斯发生很多重大地缘政治事件。反观国内，很多关心政局的朋友可以作个比较参考。汇率是贸易战的*级别，背后都是持续的掰腕子过程。

有一个细节要关注，在2006年6月30日，卢布实现了完全可自由兑换。这和美国的强制性干涉有密切关系。正在迈出关键一步，才有了后来的外汇管制放开。

这个不是我们关心的重点。接下来，俄罗斯发生大规模资本外逃，俄罗斯央行一方面连续上调基准利率（我们央行*近也一直干这事），从2013年9月的5.5%上调圣2014年12月的17%。同时动用巨额外汇储备对冲汇率下跌。

虽然短期内卢布汇率下跌，但是，俄罗斯的房子却震荡上升。

在这之前，也就是2008年之前，俄罗斯的房地产市场，和中国一样，也是市场化，市场定价，房价一直在涨。普京大帝还将住房当成国家四大优先产业发展。梅德韦杰夫说，让伟大的俄罗斯人都拥有房产。

这一点和我们当下政策有区别。我们现在的政策是，穷人租房，富人买房。这是很理性的经济策略。

所以，那场贸易战争，俄罗斯放弃汇率抵抗后，国内的房地产是为数不多的保值增值资产。有一组数据证明这个观点：从2014年12月到2016年6月，俄罗斯房价上涨3.6%。在普跌的市场，这是很不容易。

同样的道理，如果中国政策放弃汇率抵抗，国内能够保值增置的资产中，只有房产。

再来看第二种方案：保汇率、弃房价

中国政府会不会放弃汇率抵制，我们不知道。但是，当年日本是这么做的，它对于房价的影响又有哪些?

1985年9月，日本在纽约广场饭店签署了著名的《广场协议》。始因和中美贸易战很相似——巨额的贸易逆差，美国人不干了。

但是，签署《广场协议》后，美、英、法等国在外汇市场大量抛售美元，美元大幅贬值，日元在三其后的三年间*到了86.1%。

现在很多人担心，人民币会不会沦为日元当年的下场。其实，这个只是结果，关键要看应对。

日本政府采用了两招，一是刺激内需，二是放松金融管制。

这两条经济政策下的具体做法，对于中国政府当下有很多启发意义。

一是金融脱媒。日本实行税改，重征了利息所得税。

二是发债，疯狂发债。1986年到1989年间，日本政府累计发行债券9.8万亿日元，地方政府发行3.6万亿日元。

近期国内实行两招反其道而行为，一是加强金融监管，二是对地方政府发债监管越来越严。这都是有备而来，要准备恶战的大招。

但是，我们*关心的是日本政府对房价的态度。当时谁也没有想到，日本政府下了一个*狠的招数：弃房价。

1987年，日本财务省发布一项政策，要求【房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度】。实际上，到1991年，日本商业银行已经实际上停止了对房地产的贷款。

这是非常致命的一招。因为接下来，日本5次加息，股市先破，房价也破。在1992年，日本又出一个晕招，【地价税】，规定【凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收】。这其实就是当下中国热议的【房产税】。

从此以后，日本陷入长达20年的经济衰退。

当下中国汇率之战怎么走?日本的教训值得借鉴，如果挤破房地产泡沫，灾难将是降临。如果走俄罗斯模式，也不现实。

只有一条路可走，没有支付能力的人租房，富人买房放开，维持资产价格高位。

在保汇率，还是保房价的选择题上，没有第二条可走。