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5折买房,“产权分割”能否绞杀高房价?

来源:楼市观澜   发布时间:2018-06-12 00:00:00

这几天,有个截图流传盛广。相信很多人都看到了,但由于太敏感,截图不便公开分享。

大概意思是这样的:

某人说,自己去参加了某个房地产高端会议,会议主题是如何深化房地产调控。

会上得到的信息是,国家要彻底放弃房地产作为经济支柱的功能了,国税和地税合并也是在想法优化地方经济结构。

目前一线城市的房子流动性已经锁定,二线城市等他们再圈一波后也快接近尾声,较后国家祭出*终武器——产权分割制。

什么意思呢?就是类似北京的房子,10万一平米,很多人已经买不起了,那国家让你花2万一平米买20%的产权,同样有70年产权,房子也可以用来装修,出租,使用权都在你手里,但是要卖房子的话,就要补齐剩下的8万(即80%的产权)才能卖。

总之,房子的金融属性消失,真正变成刚需,所以低收入人群也可以买房了,而原有房价又不会崩盘。

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先不管截图内容的真假,我们先来分析下,ZF如果推行“产权分割制”,会基于一种怎样的逻辑。

在一块地上建一栋房子,一般会有三个收益主体:政府、开发商和买房者。政府的收益是卖地,开发商是建房卖房,买房者则是房产*。

打个比方,若干年前,政府以1000元/平的楼面价,将一块土地卖给了开发商。开发商经过一番努力,把房子按照5000元/平的价格卖给了购房者。随后房价持续上涨,几年后,二手房房价竟然涨到了2万/平。

▲图中红色部分是国家的土地出让金收入,蓝色部分是开发商的获利,绿色部分是这个买房者赚到的资产*收益。

你看,这个房子每平米中政府赚了1000元,开发商赚了4000元(当然,开发商不可能赚这么多,还要交税呢)。赚得*多的是买房人,几年间几乎什么也不用干,房子就增值了15000元/平。

这就是过去一二十年的现实,有没有买房,完全决定了一个人的人生轨迹。买了房,坐享“睡后收入”,不买房,永远都在“裸奔”。

这样一来,就出现了很多问题:

1.ZF觉得吃了亏,当初土地卖得那么便宜,只赚了个零头,简直就是国有资产流失;

2.开发商也觉得冤,自己累死累活,又盖房又交税的,到头来还没买房人赚得多。不行,下个盘一定要涨价;

3.贫富差距越来越大。有房的人睡觉也能挣钱,没房的人哪怕一天24*死命干活,也不一定追得上。于是,没房的人痛恨房地产,痛恨开发商。

4.享受着资产增值的买房者,就很幸福么?未必!他们充满了焦虑,既想着挤入上层社会,又担心阶层滑落。他们便是所谓的“夹心层”。

不难发现,造成这一切的根源就是房子。所以,较好的办法就是不让买房者得到那么多,比如说不给100%的产权。

你想买房?可以啊,但你只需也只能买20%的产权,另外的80%是政府的。假如到了规定年限,你想卖房了也可以,但你只能拿走你20%的那部分收益,80%还是政府的。

这样做的有什么好处呢?

1.政府不吃亏,以前卖完土地卖完房,房子就是买房者的了。现在,政府握有8成产权,房价涨起来,政府也有收益。

2.穷人也能买得起房了,只用买20%的产权,政府承担了80%。这样,买房者只需要掏原来房价的5成,甚至是3成就可以了。贫富差距也可以大大缩小。

3.有房的人也不用再想着通过房子实现阶层晋升了,因为那个目标太遥远了,根本不敢想。

其实,“产权分割制”有点类似当年的福利分房,真正实现房住不炒。

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逻辑理顺了,但实际情况会是如此吗?

“产权分割制”不是个新事物,它和之前的“共有产权房”,只是叫法不同而已。

所谓的“共有产权房”是说:政府和购买人共同享有房子所有权,在转让、出租等方面相对于一般商品房有一些限制。简而言之,可以概括为——具有一定保障性质的商品房。

这个制度早在2014年就开始酝酿,首批试点城市有6个,分别是北京、上海、深圳、成都、黄石以及淮安。

其中,北京市的共有产权房在2017年9月正式推出。符合限购条件的北京家庭、30岁单身以及没有*但在北京稳定工作的“新北京人”,只要名下无房,均可以参与共有产权房申购。*终由摇号决定选房资格和顺序。

大体上,购房者买共有产权房的价格,以周边商品房市场价为基准,按照产权比例划定。

比如,周边房价5万/平,如果购房者和政府各占50%产权,那购房者只需要掏5折房价,2.5万/平左右;如果购房者占70%产权,那房价就是7折,3.5万/平。

这么诱人的房价,引发购房者疯抢了吗?

2018年4月13日,北京昌平区绿海家园公开选房,这个项目位于北六环开外,距离市中心60公里。当天,轮到3000号选房的时候,现场房源仍然没有选完,也就是说10个人中,大约有8个都放弃了选房。

这种情况,也发生在海淀区少有一个共有产权房项目中铁碧桂园上。一名参与选房的买家说,她本来是当天上午较后几个选房者,结果选房开始后不久就轮到她了。原来,当天好多摇到号的人压根没来,弃选率大概在70%左右。

为什么共有产权房火不起来?

1.再交易困难。

北京的共有产权房证满5年可以转让,但代持机构拥有优先购买权,代持机构放弃的,转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。也就说,房子只能卖给和你一个圈子的人,而这个圈子里的人,购买力明显不强。

2.安家*难。

购买共有产权的人,大部分是刚需,之后会面临换工作、结婚、小孩上学等种种问题。但共有产权房并不能提供*,自然也没法解决小孩上学问题。再加上没有增值空间,再想换房会很难。

3.占房源名额。

共有产权房会占据一个首套房的名额。而根据北京的限购政策,如果要买二套房的话,普通住宅*高达60%,非普通住宅*更是高达80%。

4.房子品质不高。

北京约束共有产权房规划设计的政策,要求共有产权房将图书馆、健身馆以及智能WIFI等作为标准配置,但在实际项目中,这些并没有实现。

中铁碧桂园的窗户被认为过小,虽然符合标准,但配合房子设计,采光明显不足。而北京要求,五年内不得对内部装饰装修进行拆除。

所以,从北京的情况来看,共有产权房照顾的可能只是少数北京本地的低收入人群,对于普遍意义上的刚需来说,共有产权房的条件过于严苛,甚至变成了一个累赘。

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产权分割会不会成为绞杀高房价的*终武器?

比如,现在北京有3折的共有产权房,深圳有6折的人才房、5折的安居房,那我是不是就不用去买5万的商品房了?那剩下的商品房怎么办?是不是要降价到5折、6折,才会有人买?

从市场逻辑来讲,的确是这样的。然而,实际可能并非如此。

1.共有产权房市场占比并不大。

比如北京,5年150万套住房供给量中,只有25万套是共有产权房,占比不到20%。深圳的人才房和安居房占比有40%,但深圳本身供应量就少,人才那么多,远不够分的。

2.买不到或者不想买共有产权房的人,当然希望以5折、6折的价格去买商品房但开发商愿不愿意降价卖房,还是个问题。

3.有条件推出产权分割制的城市,只有一线和部分二线城市。

一线城市经济发达,财政充实,可以不靠房地产吃饭,有条件进行二次房改,把保障房放到重要地位。

但广大的二三线城市仍然高度依赖土地财政,比如杭州、南京、武汉、郑州、合肥、重庆。这些城市即便推行行产权分割,也很难彻底贯彻,否则ZF靠什么吃饭呢?

产权分割制的思路肯定是好的,只限内部流转,去除了房子的金融属性,让房子不再是投资品。这样既可以保障低收入者,也能缩小贫富差距,稳定市场。

但是,要寄希望于产权分割制成为绞杀高房价的*终武器,那也不现实。再说,房产税还没说话呢!

所以,我的观点是,如果没有能力买商品房,共有产权房是个不错的选择,至少住起来和商品房没什么差别。但如果你有能力买更好的房子,还是直接去买吧。

-End-

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