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寻找北京楼市3000亿“限竞”货值里“不甘平庸”的IP

来源:大伟看楼市   发布时间:2018-07-06 00:00:00

从市场话题看,刚刚过去的6月北京楼市*热门话题肯定是“限竞房”开始入市。

到目前为止这4个限价房项目(5期)只是北京66个限价房项目的先头部队,可以预期的是,后面将供应量井喷。而从市场表现看,分化趋势分析明显,有项目628个购房者摇号190套房源,供需悬殊,出现了日光。也有项目入市千套,开盘只签约不到300套的现象。

整体看,北京*近2年合计限竞房地块已经高达66宗,计算货值超过了3000亿!

“限竞房”市场的分化远远超过商品房市场,“限竞房”土地出让的市场分化也在继续,以2018年截止7月初的土地市场看,累计年内出让了23宗住宅土地,其中大部分住宅土地都接近0溢价率成交。只有少数几宗土地溢价率较高。

房源销售的分化体现了购房者对项目的判断,而土地溢价率的分化则体现了开发商群体对土地市场的判断:包括本周青龙湖、后沙峪等区域的地块,依然有比较多的关注!

从土地供应看,未来北京将有三类物业:

1:是存量土地入市的非限竞商品房,这部分价格基本可以实现市场价,基本属于市场的高端部分。平均门槛已经在700万以上。

2:共有产权房,从投资角度看,共有产权已经毫无价值,从制度设计上,的确是非常明显的回归了居住。

3:限竞商品房(限房价竞地价地块),这部分房源的价格比商品房要低15%左右,限售5年。

总结一下,对于北京来说,对于北京市场来说,纯商品房越来越少,但已经高端化,而“限竞房”因为限制了价格,从价格看,虽然性价比更高,但很多购房者对这类型房源存在品质担忧!

不得不说,虽然从房价调控角度,共有产权、限竞房,都有非常大的作用。但对于房地产市场的精品主义来说,有很大的负面影响。另外,的确大部分限竞房都长了一张看起来特别流水线的“网红脸”:一般的质量、一般的标准、高周转标准化,拼的是速度。

资金收紧下的资产荒,开发商的成本越来越高,限竞房遵守“三高原则”从企业经营的角度当然无可厚非,所以大部分标杆企业的限竞房用的都是自身品牌宗*周转的刚需产品线,然而也有一些“搅局者”,有勇气面对残酷的市场,敢于特立独行。“不甘平庸”,在“限竞”里做出了“IP”!

不甘平庸者,积极打造限竞市场的“IP”

不出位,就出局;无爆点,不营销;

房地产虽然在土地环节进入了“平庸”时代!...但敢于打破“限竞房”这个惯性思维的开发商依然存在。那么做到这一点,需要什么必要条件?

首先:必须具备成本优势。

这是本周北京一宗限竞房地块标书中的明确要求,大部分限竞房项目都要求全装修,这就给很多成本控制难的国企、央企带来了难题。而小型房地产公司又很难有质量保证。所以要想在“限竞房”红海里,寻找蓝海。必须要有能降低成本同时提高品质的杀手锏。

这一点,部分标杆房企的确因为很多前期投入和尝试,在当下获得了非常大的优势。以万科为例,利用万科的住宅产业化、万链科技、平台集采等优势,降低开发成本,为产品营造创造更大的空间。

北京万科自2007年启动装配式建筑试点工程以来,积极推进装配式建筑的发展,从装配式建筑的结构体系、技术研究、质量管控和项目管理等方面进行了深入的研究与实践。经过十年的发展,北京万科积累了丰富的项目经验和技术成果,截至目前北京万科的主流住宅产品全面采用装配式的建造方式。

这些超前的布局,都为当下带来了成本控制能力,而有个这个能力,才有了起跑线相同的情况下,不一样的房企能做差距巨大的产品可能性。

其次:必须具备区域优势。

北京的限竞房,截止日前已经出让了66个项目,合计500万平米的住宅计容面积,但整体分布非常不均衡,*有价值的当然是位于核心城区五环内的少数几个项目,东城、丰台、海淀的这几个项目可以说一房难求,但被共产的可能性也很大。

除此之外,对于市场来说,各区域核心的项目也非常值得关注。比如在66个项目中,获得比较多项目的万科,就有五个项目分别坐落海淀、石景山、房山、丰台、顺义的核心城区,都在未来城市开发建设的重点序列上。

第三:必须有降维满足市场的决心。

从价格看,限竞房主流成交价格将在500万周围,而500万其实在2014年,基本是属于一个中端改善的价格位。当前价格虽然在新建住宅市场,选择余地不多,但在二手房市场还是有很多可选择余地的。

这种情况下,对于开发商来说,必须要用打造豪宅的态度和投入降维做好“限竞”。北京万科在针对限竞房的定位上坚持改善性定位,和市场对“限竞”的普遍性看法完全不同,很多房企在拿到限竞房后一开始就做减配,而万科则用高端产品线开给限竞增配:

教育改善:*导入

配套改善:不仅带来生活服务,也带来文化艺术。

产品改善:把翡翠系注入限竞房序列,用豪宅思维迭代产品逻辑。

资源改善:自然资源、人文资源、城市资源的融合。

过去2年,提到龙头房企的改善产品线,肯定绕不过万科的“翡翠系”,在北京平均单套在1000万+的翡翠系:

万科翡翠系目前进入的12座城市包括上海、武汉、扬州、沈阳、北京、西安、成都、烟台、南京和昆明等。所到之处,几乎都在当地的改善市场里创造了销售传奇。

另外包括:七橡墅:地铁燕房线周口店镇站北约800米,是万科深耕房山十年又一升级力作,择址西山脚下,西山生态涵养区,以英国七橡墅小镇为设计蓝图,精心打造的西山低密墅区,以一处浅山院落描绘七橡生活的精彩的精彩与丰盛。

观承别墅大家,也给购房者在观承别墅区又了一个升级版的选择!

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