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寻找北京楼市3000亿“限竞”货值里“不甘平庸”的IP

来源:大伟看楼市   发布时间:2018-07-06

从市场话题看,刚刚过去的6月北京楼市最热门话题肯定是“限竞房”开始入市。

到目前为止这4个限价房项目(5期)只是北京66个限价房项目的先头部队,可以预期的是,后面将供应量井喷。而从市场表现看,分化趋势分析明显,有项目628个购房者摇号190套房源,供需悬殊,出现了日光。也有项目入市千套,开盘只签约不到300套的现象。

整体看,北京最近2年合计限竞房地块已经高达66宗,计算货值超过了3000亿!

“限竞房”市场的分化远远超过商品房市场,“限竞房”土地出让的市场分化也在继续,以2018年截止7月初的土地市场看,累计年内出让了23宗住宅土地,其中大部分住宅土地都接近0溢价率成交。只有少数几宗土地溢价率较高。

房源销售的分化体现了购房者对项目的判断,而土地溢价率的分化则体现了开发商群体对土地市场的判断:包括本周青龙湖、后沙峪等区域的地块,依然有比较多的关注!

从土地供应看,未来北京将有三类物业:

1:是存量土地入市的非限竞商品房,这部分价格基本可以实现市场价,基本属于市场的高端部分。平均门槛已经在700万以上。

2:共有产权房,从投资角度看,共有产权已经毫无价值,从制度设计上,的确是非常明显的回归了居住。

3:限竞商品房(限房价竞地价地块),这部分房源的价格比商品房要低15%左右,限售5年。

总结一下,对于北京来说,对于北京市场来说,纯商品房越来越少,但已经高端化,而“限竞房”因为限制了价格,从价格看,虽然性价比更高,但很多购房者对这类型房源存在品质担忧!

不得不说,虽然从房价调控角度,共有产权、限竞房,都有非常大的作用。但对于房地产市场的精品主义来说,有很大的负面影响。另外,的确大部分限竞房都长了一张看起来特别流水线的“网红脸”:一般的质量、一般的标准、高周转标准化,拼的是速度。

资金收紧下的资产荒,开发商的成本越来越高,限竞房遵守“三高原则”从企业经营的角度当然无可厚非,所以大部分标杆企业的限竞房用的都是自身品牌宗最高周转的刚需产品线,然而也有一些“搅局者”,有勇气面对残酷的市场,敢于特立独行。“不甘平庸”,在“限竞”里做出了“IP”!

不甘平庸者,积极打造限竞市场的“IP”

不出位,就出局;无爆点,不营销;

房地产虽然在土地环节进入了“平庸”时代!...但敢于打破“限竞房”这个惯性思维的开发商依然存在。那么做到这一点,需要什么必要条件?

首先:必须具备成本优势。

这是本周北京一宗限竞房地块标书中的明确要求,大部分限竞房项目都要求全装修,这就给很多成本控制难的国企、央企带来了难题。而小型房地产公司又很难有质量保证。所以要想在“限竞房”红海里,寻找蓝海。必须要有能降低成本同时提高品质的杀手锏。

这一点,部分标杆房企的确因为很多前期投入和尝试,在当下获得了非常大的优势。以万科为例,利用万科的住宅产业化、万链科技、平台集采等优势,降低开发成本,为产品营造创造更大的空间。

北京万科自2007年启动装配式建筑试点工程以来,积极推进装配式建筑的发展,从装配式建筑的结构体系、技术研究、质量管控和项目管理等方面进行了深入的研究与实践。经过十年的发展,北京万科积累了丰富的项目经验和技术成果,截至目前北京万科的主流住宅产品全面采用装配式的建造方式。

这些超前的布局,都为当下带来了成本控制能力,而有个这个能力,才有了起跑线相同的情况下,不一样的房企能做差距巨大的产品可能性。

其次:必须具备区域优势。

北京的限竞房,截止日前已经出让了66个项目,合计500万平米的住宅计容面积,但整体分布非常不均衡,最有价值的当然是位于核心城区五环内的少数几个项目,东城、丰台、海淀的这几个项目可以说一房难求,但被共产的可能性也很大。

除此之外,对于市场来说,各区域核心的项目也非常值得关注。比如在66个项目中,获得比较多项目的万科,就有五个项目分别坐落海淀、石景山、房山、丰台、顺义的核心城区,都在未来城市开发建设的重点序列上。

第三:必须有降维满足市场的决心。

从价格看,限竞房主流成交价格将在500万周围,而500万其实在2014年,基本是属于一个中端改善的价格位。当前价格虽然在新建住宅市场,选择余地不多,但在二手房市场还是有很多可选择余地的。

这种情况下,对于开发商来说,必须要用打造豪宅的态度和投入降维做好“限竞”。北京万科在针对限竞房的定位上坚持改善性定位,和市场对“限竞”的普遍性看法完全不同,很多房企在拿到限竞房后一开始就做减配,而万科则用高端产品线开给限竞增配:

教育改善:一站式教育导入

配套改善:不仅带来生活服务,也带来文化艺术。

产品改善:把翡翠系注入限竞房序列,用豪宅思维迭代产品逻辑。

资源改善:自然资源、人文资源、城市资源的融合。

过去2年,提到龙头房企的改善产品线,肯定绕不过万科的“翡翠系”,在北京平均单套在1000万+的翡翠系:

万科翡翠系目前进入的12座城市包括上海、武汉、扬州、沈阳、北京、西安、成都、烟台、南京和昆明等。所到之处,几乎都在当地的改善市场里创造了销售传奇。

另外包括:七橡墅:地铁燕房线周口店镇站北约800米,是万科深耕房山十年又一升级力作,择址西山脚下,西山生态涵养区,以英国七橡墅小镇为设计蓝图,精心打造的西山低密墅区,以一处浅山院落描绘七橡生活的精彩的精彩与丰盛。

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本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。
大伟看楼市
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