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楼市要逆转?还没到彻底看空的时候!

来源:攸克地产   发布时间:2018-07-06

有人说,股市是实体经济的先行指标。今年上半年,上证指数下跌达13.9%,如果分板块看,有些板块跌得很惨;至于个股,则是一片片绿得惨不忍睹。

可是,实体经济并没有同步下滑,而是保持了稳定。上半年的数据还没出来,但机构预测是6.7%~6.8%。在预期之中。

中美贸易战会影响进出口,但消费继续保持增长,所以全年的主要经济指标差不到哪里去。多年来的经济曲线运行表明,中国的股市基本是与实体经济脱钩的。

又有人说,房地产股票是房地产市场的先行指标。今年上半年,地产板块跌幅超过20%。这是不是意味着房地产即将迎来大调整?

从最近的一些迹象看,似乎不那么乐观。

6月20日,审计署报告特别点名,9家大型国有银行违规流入房地产360.87亿元,抽查的个人消费贷款中也有部分实际流入楼市股市。

6月25日,央行发布报告指出,“一些房地产企业负债率较高,偿债压力较大”。

6月27日,国家发改委负责人在答记者问时强调,“部分企业尤其是房地产、地方政府融资平台等企业外债发行规模有所增加。这些企业评级情况参差不齐,有的经营收入和利润不高,自身实力有限,但申请备案登记的外债规模偏大,动辄五六亿美元,甚至高达数十亿美元,申请发债规模与自身实力不相匹配。有的缺乏以项目本身收入偿还贷款的能力。部分企业由于没有外汇收入来源,抵御汇率波动风险能力较弱。”这是一个明确的信号,房企海外发债应声放缓,有些甚至暂停。

6月28日,住建部等七部委联合开展治理房地产市场乱象专项行动。

最引人注目的,当然是有传闻称,国开行收紧棚改货币化安置项目审批权限。我们之前说了,全面叫停棚改货币化安置,不可能,但减少货币化安置不无可能。

房企方面,让同行们震动的,应该是来自碧桂园的消息。澎湃报道说,碧桂园三四五线城市“‘全覆盖(战略)’在内部已经明确叫停,暂不对外宣扬。”

所谓全覆盖战略是指,2017年底,碧桂园总裁莫斌曾签发关于发布《劳斯莱斯项目拓展阶段性奖惩措施》的通知,要求2017年11月至2018年底,各区域公司需要下沉至管辖范围内的空白地级市及其下属的空白县级市、县城、发达镇区(人口在1万人以上的镇)。

但随后碧桂园辟谣说,三四五线城市全覆盖战略并没有叫停,只是不做那种表面看起来销售额很大、实际权益很小的项目。

然而,被无数的调控吓得草木皆兵的房企们,还是有些惶恐。

攸克君认为,现在还远没有到全面看空地产的时候。

名列前茅,中美贸易战,对我国经济的影响还在评估之中。无论你喜欢不喜欢,现阶段没有哪个行业能比得上房地产对经济的影响。调控是要按住房地产不让它快涨,但不意味着让它大跌。如果真的像某些专家说的,房地产转入大跌大调整,经济是承受不起的。保持稳定是比较现实的选择。

第2,地方政府还离不开房地产。地方债务率那么高,如果不卖地,想不到有啥更好的办法来降低杠杆率。这可是中央的硬要求。

第三,房企的日子整体来看,其实还不赖。上半年碧桂园的销售额都过4000亿了,万科恒大超过3000亿。一批中型房企增幅也相当的可观。虽说传来了融资收紧的消息,但财务稳健的大中型房企,没啥可担心的。

需要强调的是,并不是所有房企都高枕无忧。在市场集中度越来越高的背景下,追求规模无可厚非,但那些激进的不筑牢财务底线的房企,就有点危险了。

攸克君听说,有些区域,包括经济发达地区,今年上半年,一些中小房企的融资成本高达20%以上,个别的30%。

如果棚改货币化安置收紧的传闻属实,过去两年在三四线城市高歌猛进并收获规模化流量的房企,今年下半年就会很不适应。因为,有些企业制定的规模高增长的目标,是按照过往的业绩测算的,融资收紧,销售遇阻,这样的双重逆势,想要跨越,就有些费劲了。

但这都不构成整个房地产市场就此全面逆转的逻辑。不是大年,至少也是个中小年,日子还过得去。

 

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