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通州房价“拦腰斩”传闻背后:降价营销 低开高走

来源:地产壹线   发布时间:2018-07-06

导 读

是让渠道公司挣钱,还是让利给购房者? 

地产壹线 田晏林 发自北京

经历了连续多月上涨,北京二手房市场迎来回调。贝壳研究院数据显示,今年6月新增房源及客源量环比分别减少16.2%和16.1%,成交的下滑使得业主预期向理性回归,调价中涨价房源占比环比降至27%。

北京楼市的焦灼,留给房价低位运作的空间。特殊时期,一则关于“北京通州一楼盘因降价被围,数十名业主要求退房”的信息,引发行业高度关注。所有的线索和矛头似乎都对准了位于通州永乐店生态科技小镇的K2十里春风项目。

面对舆论的质疑,操盘方石榴集团首度公开回应事件经过,品牌总监徐振峰给出两点说明:

第一,围攻售楼处的并非K2十里春风业主,而是其在通州某商办项目的业主。事实上,自从去年北京“326”商住房限购政策发布后,商办类项目遭遇严控,价格下跌,市场紧缩,导致很多购买商办产品的业主产生抗议情绪。

第二,关于“房价从4万跌至2万”、“价格腰斩,扰乱市场”的指摘,徐振锋表示,“首次开盘的东区与目前销售的西区产品社区配套不同,加上环京楼市价格波动,所以存在合理范围内的价差,实属正常现象。”

网易房产获悉,整个K2十里春风项目占地40万平方米,分成东区和西区,东区是低密度联排,外加部分高层产品,而西区的高层数量更多。

去年10月首次开盘时,东区备案价格3.7万/平,成交价格在3.4万/平左右,共签约了18个业主。今年4月份,基于对郊区大盘的市场预判,石榴集团决定采用低开高走的模式,重点销售西区项目,试图用性价比的优势增加到访客户量。

一位常年观察北京楼市的专业人士告诉网易房产,早年间当石榴集团还是k2地产时,就发现其销售手段偏“狼性”,在当年创出了很多地产营销新方式。

此次十里春风项目开展了“6万抵50万“的团购活动,以及全款买房首付9折优惠等促销活动。徐振锋告诉网易房产,“全部优惠算下来大约能到2.6万/平左右。”

事实上,由于北京的管制性政策,外加通州限购的制约,不少房企为尽快拿到回款,开始转变营销思路。调整销售价格是最直白,也是最见效的方式。

石榴集团官方数据显示,2018年上半年两个多月时间里,项目去化达到700余套。主要原因有三点:

1、在产品方面,推出面积尺度在150—160㎡之间别墅项目,此外对准刚需族,提供78㎡、89㎡的两居、三居户型产品。

2、这个焦点项目采用新中式风格,将中式园林的景观设计纳入销售的加分项。

3、以代理公司起家,靠包销滞销盘成名的石榴集团,在通州起步。有代表性的百合湾、清水湾、海棠湾、玉兰湾等都是其在该地区重点开发的项目。

徐振锋告诉网易房产,西区项目有20%的成交都是依靠通州老业主的推荐。

通州限购、限贷政策异常严格,用什么方式寻找客户,每个企业都有各自的心思。对于K2十里春风降价营销的动作,思源地产市场首席分析师郭毅表示,“是让渠道公司挣钱,还是让利给购房者?我认为还是后者更实在。”

进入7月,北京楼市也迎来2018年下半场。对于今年上半场的成绩,郭毅认为成交量不甚理想。在政策调控和房企资金,一直趋紧的情况下,会影响购房者心态。

此外,从北京目前的供应节奏看,消费者依旧持币等待限竞房上市。“今年下半年随着限竞房供应量的打开,从成交量上会有好的体现,但很难出现单盘热销的局面。”

作者 田晏林

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