为什么碧桂园要逃，万科要去地产化？楼市到底生了什么病？

文｜叶书利

近期楼市的*新闻便是房企要跑：包括碧桂园正逃离一些四五线城市、万科跑去多元化、恒大跑去造车等。

楼市到底怎么了？房企大佬们为何要跑？这些事与我们个人的楼市投资之间又存在哪些关系呢？

为什么碧桂园要逃？

事情的缘由是这样的：

据澎湃新闻报道，来自碧桂园内部的知情人士透露，“‘全覆盖’在内部已经明确叫停，暂不对外宣扬。”

上述知情人士口中所谓“全覆盖”战略是指在三四五线城市所有的县城、甚至是发达的镇区均需有碧桂园的项目。

该战略是在2017年底，碧桂园总裁莫斌曾签发关于发布《劳斯莱斯项目拓展阶段性奖惩措施》的通知，针对三四五线城市提出“全覆盖”的概念。通知要求，2017年11月至2018年底，各区域公司需要下沉至管辖范围内的空白地级市及其下属的空白县级市、县城、发达镇区（人口在1万人以上的镇）。

也就是说在三四五线城市，碧桂园准备策略性地逃跑。

在壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹书生说房”微信ID：yishusheng-fang）看来，这是合理的，没啥可奇怪的。主要原因有二：

首先，作为三四五线涨价去库存功臣的棚改货币化将渐次退出，此意味着三四五线这波涨价去库存盛宴已接近尾声。

正如此前的文章《》中所言，2015年12月的中国经济工作会议将中国楼市的主基调定调为“去库存”，此后的2016年两会上的政府工作报告再次强调了“去库存”战略的推动，这意味着面临高库存压力的三四五线楼市正式得到了央府的政策红利支持。然而这波政策红利即将划上句号。

近期国开行有关棚改收缩问题的回应时对外透露：国开行得到中央高层的指示，三四线城市去库存基本结束，所以后面的棚改，会规定货币化安置比例

从此释疑可看出，目前央府对于三四五线楼市的*新定调已变成：三四线城市去库存基本结束。

也就是说，这波三四五线涨价去库存的赌局中，庄家准备撤了，那么作为配合庄家造市的房企，自然准备缩手了。这非常合乎逻辑呀。

本波三四五线楼市的涨价去库存，本质上希望通过将楼市库存通过涨价转给个人端，从而协助地方政府减少地方债务危机压力。但大量的地方政府玩火玩得过火，顺便把三四五线房价撑得过高，于是违反了“防范化解金融风险工作本身不能制造风险”的央府底线，毕竟伴随大量县城房价的过万，三四五线楼市已成为时下中国社会*的金融风险所在地。

据悉，央府高层对此非常愤怒。

其次，伴随央府的震怒，可以预见的是，接下来，中国楼市的调控重点将从热点城市向三四五线城市全面转移，以锁住流动性，避免楼市崩盘性金融风险。

基于此，作为三四五线楼市之王的碧桂园，明知去库存红利已结束以及接下来可预知的三四五线楼市调控，为了降低经营风险，及时缩手，避免成为被割的韭菜，毕竟碧桂园们是来割韭菜的，咋能成为被割的韭菜呢？

所以说，碧桂园们的缩手完全在情理之中，只是可怜了那些追涨时冲进去的韭菜了。

至于割韭菜时怎么割？6月19日的《湖南日报》已给出了割韭菜的舆论基调：“新中国成立之初，一些不法资本家试图通过囤积居奇、哄抬物价、扰乱市场秩序，挑战新生的人民政权”。与此相呼应的是，7月1日，人民日报旗下的《侠客岛》发出质疑式文章《谁推高了三四线城市的房价》，并在文中直言道：“去库存目标已实现，棚改货币化安置的手段自然没有保留的必要，接下来亟待处理的是房价高企带来的风险。”，并在文末结尾处写了一段耐人寻味的话：“连乡镇都不放过的恒大、碧桂园们或许确实到了回撤的时候。至于被断粮的三四线城市房价，且行且看。”

这句话很有嚼味呀！概括成一句白话就是：庄家对打手碧桂园们说，“我要撤了，你们也撤吧”。

三四五线楼市的韭菜们，庄家要撤了，且把割韭菜时的檄文都写好了，这场割韭菜的帮手碧桂园们开始缩手了，你们也准备好投入一场名叫“炒房与反炒房”的自保式战斗吧！

当三四五线楼市接下来的主题是“割韭菜”时，一线、强二线及环一线等价值区域楼市如何走，可见此前的文章《》。

万科要去地产化？

6月29日万科召开股东大会，会上传出惊人消息：万科要“抛弃房地产”！万科董事会主席郁亮在会上表示：“十年后，万科还会是地产公司吗？我想不是了，如果还是，那也是惨淡经营了。我现在琢磨我们各地的公司把‘地产’这几个字都拿掉，万科的名字取得太好了，没有叫万科地产，而是万科企业。”

也就是说，万科也要跑了。

万科为什么要跑？主要原因如下：

A,三四五线楼市红利即将关闭，而一线、环一线和强二线等价值城市又在强调控，因此只有多元化才能满足自己的成长需求。

一方面，从规模上来说，现在的万科们皆已是巨无霸式企业；另一方面，万科们具有业绩成长的压力。而时下的三四五线楼市要关门打狗了，而一线、强二线及环一线等价值城市又是强调控区域，这个时候，单纯的地产业务已难以满足这些巨无霸式企业的成长需要，于是在地产外开辟新战场已成为成长路上的必选项。所以万科正在加持商业地产、物流地产等多元化，而恒大通过贾跃亭的FF平台进入造车领域，碧桂园进军现代农业等。

B,从人口流动及城市化发展逻辑来说，三四五线楼市已没有明天，当然也没有了“下一波机会”。即使在仅存的一线、强二线及环一线外，除了强调控风险外，政府还在降低商品房比例，于是万科们能不做好后撤的准备吗？

正如此前的警告性文章《》中所言，在2014年中国楼市已到顶部，而2016年后涨价去库存导致的三四五线楼市上涨，纯属是庄家为了割韭菜而人为导演的一处盛宴大戏而已。未来的楼市只有“三大+三小+强省会”等20%的价值城市，但即使在价值城市的一线、强二线及环一线城市等20%城市，目前政府正在有意识地降低商品房的供应比例，这对于造房为生的房企无疑是重大的生存挑战，因此为了成长的需要，去地产化必成接下来越来越多房企发展中的必选项。

不过值得提醒的是，个人的购房投资逻辑与房企的开发逻辑是不一定同步的：一方面，当碧桂园们涌向三四五线参与庄家割韭菜大戏时，壹书生一直不建议个人投资者介入，因为碧桂园们可以卖完房后跑人了，而进入的个人投资者，从买房、交房和拿到房产证，正常的话中间需要四五年时间，根本来不及跑人，所以结局就是大量的三四五线个人投资者成了接下来待割的韭菜。另一方面，20%的一线、强二线及环一线，伴随商品房比例的下降，万科们的角色份量越来越稀，但对于个人投资者来说，商品房的投资稀缺性则越来越强。

总之，碧桂园要逃、万科要跑、恒大造车等背后，中国楼市的整体性红利已结束，接下来中国楼市的投资机会只有结构性机会。那些仍然相信“所有房子只涨不跌”的人，必会遭遇市场的重罚。

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