大厂为什么暂停个人端的不动产抵押业务？环京为什么已进入宽度化底部期？

文｜叶书利

近期大厂一则暂停个人端的不动产抵押业务的通知，引发了关注，甚至有人因此而喊出“环京加码调控”了。

实际上，在壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹书生说房”微信ID：yishusheng-fang）看来，这只是一个象征意义大于实质意义的补漏式调控而已。

关上法拍房避限的大门

先来看下通知的原文内容：

以个人不动产抵押形式如何变相炒房呢？

操作路径是这样的：卖方与无房票的买方私下签订一份借款协议，并注明还款时间，同时以交易中的目标房产作为抵押。待还款时间到后，买方走法律流程，请求法院将标的房产进行拍卖。拍卖中，无房票的买方以“不超过买卖双方私下约定的买价拍下房产”。如此这般，这套房产便成功地从卖方过户到买方手中了，从而成功地避过了目前环京北三县及廊永固霸文等地的三年社保式限购政策。因为以现在的调控政策来说，购买法院拍卖的房产不在限购政策制约。

当然可能有人会问，在拍卖过程中，如果有第三方以超过买卖双方私下约定的更高价拿下此套房产会如何呢？如果真的这样，买卖双方皆是赢家。因为买卖双方从超过约定价格中的利润中各分一部分呗。

值得注意的是，目前全国绝大部分的限购城市，法院拍卖房不受限购制约，环京亦如此。

北三县及廊永固霸文等地自2017年6月2日出台三年社保式调控，即要求当地*或当地交纳三年社保或个税，才能在当地购房后，房价在不让购的环境下大幅回落，目前绝对价已远低于正常水平。扭曲的价格吸引了不少资金欲进入，因此法拍房便成了避限购的一种投机方式。基于此，大厂出台了此政策。接下来，环京其他地方，不排除跟进此补漏式调控的可能。

环京房价已进入一个宽度化底部

对于此政策的出台，壹书生的观点如下：

A,这只是补漏式调控，谈不上调控加码，象征意义大于实质意义。

暂停不动产抵押业务，主要是把个人与个人之间通过法拍来完成的私下避限式交易大门给关上。且这种交易量很少，对时下环京楼市的实质影响可以忽略不计，更多地是象征意义。

B,北三县及及廊永固霸文等地的调控政策短期不会松绑。

象征意义在于，短期内北三县及及廊永固霸文等地的调控政策短期不会松绑，主要原因在于不具备松绑的条件。主要原因有二：

首先，近日，住建部等七部门联合发布通知称，2018年7月初至12月底，将在北京、上海等30个热点城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。重点打击对象有四个方面：投机炒房团伙、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业、虚假房地产广告。在此背景下，作为正在与北京强化管控一体化的北三县及及廊永固霸文等地，在政策层面短期难以松绑。

其次，京津冀一体化政策利好正进入规模化释放期，为了避免市场波动，调控政策短期内也不会松绑。

目前北京政府东迁临近、大七环及京秦马上通车。此外，北京新机场自贸区利好预期、以新机场线等为代表的新机场圈层交通线网络的推进等，京津冀一体化政策利好正规模化释放。在此背景下，为了稳定市场，短期内环京东南片的一体化利好重磅区的调控政策也不具备松绑的条件。

在此背景下，时下的环京东南片区，从楼市投资的角度来说，短期是坑，中长期是宝。因为短期难以大涨，而中长期来说，伴随利好的释放，区域基本面价值逐渐上升，房价必然应该水涨船高。

C,环京东南片区，利空已出尽，目前进入一个宽度的底部期。

时下的环京东南片区，即北三县及及廊永固霸文等地，利空已出尽。主要原因如下：

1,调控政策难以大幅加码。

这波楼市调控，*严的地方便是环京楼市（海南本来*严，但后来通过人才引进政策向现实投降了）。在*严的调控下，房价回落已远超去年6月2日调控出台时的预期目标：价格回落到2016年10月时的水平。

在这种背景下，调控政策已不太可能大幅加码，如三年社保提升到五年社保等。但处于讲政治的考量，类似不动产抵押业务暂停的小修小补式调控仍是可能的。

所以从宏观角度来说，环京东南片区的调控政策利空已出尽。

2,货币政策正由“紧货币”向“宽货币”转向。

伴随今年以来的三次降准，中国的货币政策正从“紧货币”向“宽货币”转向。

所以从货币政策角度来说角度来说，环京楼市的货币环境利空已出尽。

3, 此波环京楼市的降价与华夏幸福等大开发商的回笼资金压力有极大的关系。然而目前房企的回笼资金压力已下降。

具体来说，伴随去年6月三年社保式调控的出台，作为业务大本营在环京楼市的华夏幸福，资金回笼压力极大。为了快速回笼资金，华夏幸福、荣盛发展等具备环京楼市定价权的房企通过大幅降价来回收资金。华夏幸福等的大幅降价，引发了环京楼市的降价潮。然而时至今日，伴随上半年华夏幸福的销售量超过预期，回笼资金压力正在下降，相应地，开发商们的推货压力也在减少。

据壹书生了解，目前香河、大厂等地，处于资金压力已不大和一体化利好的释放，甚至有开发商开始惜售。

因此从开发商的推货压力式利空来说，这方面的利空也出尽。

4,一体化利好正规模化释放。

正如上文所言，一体化利好是环京楼市的价值之源。伴随一体化利好的释放，环京东南片区的城市价值正在全面提升，从而助推楼市的稳定。

5,环京东南片区的房价已严重偏低，甚至已到了跌无可跌的程度。

从全国房价的对比来说，目前6月全国房价均价已达8700元左右，且200个县城房价超过9000元。在此背景下，作为通二环、通三环的北三县，香河仅一万一左右的房价，已相当便宜。

从京津冀的角度来说同样如此。目前下花园、唐山、沧州等地的房价已超过香河、永清，承德的房价与永清差不多，这真的合理吗？

换句话说，从绝对房价的角度来说，目前环京东南片区的房价，已严重低于正常价格。因此目前的房价已扭曲得跌无可跌。

客观上说，目前的环京楼市利空已出尽，已在底部。但短期也难以大涨，毕竟条件不具备。所以已进入一个宽度化底部期。这个阶段的短期房价走向是“稳定+微度上扬”，而投资特点便是基于城市基本面改善的中长线价值投资，而不适合短进短出的投机。

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