非京牌车进京管制将如何影响环京楼市？这真的违背京津冀一体化逻辑吗？

文｜叶书利

现实中，危机总是与机遇串连在一起，比如非京牌车进京管制对环京的影响也是如此：有危，也有机。

短期必然利空环京

6月15日，《北京市交通委员会、北京市环境保护局、北京市公安局公安交通管理局关于对部分载客汽车采取交通管理措施的通告》正式发布。自2019年11月1日起，外地牌照的载客汽车，进入六环路（不含）以内道路和通州区全域范围道路（不含高速公路主路）行驶的，须办理进京通行证。每辆车每年*多办理进京通行证12次，每次办理的进京通行证有效期*长为7天。未办理进京通行证或进京通行证超过有效期，在上述范围内支路等级以上城市道路停放的，根据停放天数相应扣减当年可办理进京通行证的天数。未办理进京通行证或进京通行证超过有效期，进入上述范围道路行驶的，认定为“违反禁令标志指示行驶”的违法行为，由公安机关交通管理部门依法处罚。

概括起来就是，非京牌车每年只能办理12次进京证，且每次进京证的有效期为7天。

值得注意的是，环京楼市的主要刚需接盘者是北京上班族，其中的不少比例人群通过开非京牌车进京上下班。

因此毫无疑问，短期来说，非京牌车进京管控一定会影响部分环京楼市刚需人群进京的通勤方便度，因此短期对于环京楼市当然是利空。

为什么说中长期也有利好的助攻？

看到这个标题，想必一些人会先吐槽，不过还是建议看完壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹书生说房”微信ID：yishusheng-fang）的逻辑分析后再吐槽也不迟。

A,短期的利空没有大家想像得那么大。

首先，对于环京楼市的主要刚需接盘者北京上班族来说，大部分人的进京方式是公共交通，私家车进京只是少数人群的进京方式。

换句话说，在进京上下班的北京上班族中，开车进京的人群在所有人群中仍占少数，而不是多数。此外，这些开车进京上下班的北京上班族中，不少人开的就是京牌车，比如燕郊的路上，京牌车比例远大于非京牌车便是例证。

其次，对于受影响的私家车主，其中的一部分人群肯定会通过中国特色式的办法来规避，从而客观上减少了非京牌车进京管控对环京楼市的影响。

值得注意的是，北京限号后，不少人群为了规避限号的影响，便通过再购买一辆车的方式来规避。

以此类推，当非京牌车进京管控后，必然会催生私家车主，通过再购买一辆车或两辆车，或租一个京牌号等方式来规避该管控对自己出行的影响。

比如6月15日非京牌车管控办法面世后，网上便传出不少规避攻略版本，这就是中国社会不断上演的“上有政策，下有对策”剧本。

总之，非京牌车管控对环京楼市的利空，肯定没有想象中那么大。

B,非京牌车管控将为环京楼市新增一批新客户，以利好环京。

首先，根据《人民日报》对外透露的信息显示，北京6环内通过办理进京证而在京使用的非京牌车超70万辆。

根据新的管控政策，这些车在进京证的非有效期，不能停在北京。在此强压之下，超70万辆非京牌车背后的庞大家庭，部分家庭将因此而被迫到环京购房安家安车。

此外，值得注意的是，超70万辆非京牌车背后，尤其以各地方政府、京外相关大企业的驻京办、驻京办事处等方式存在的关联人群为主要代表。这些人，处于权力沟通需要，必须驻扎在北京，且需要有车。在2019年11月1日起非京牌车管控办法实施后，为了更好地安置车辆，肯定会有不少人在环京就近购买套房，以在进京证非有效期安置车辆。客观上说，这会为环京楼市意外地催生一批刚需人群。

所以说，非京牌车进京管控的背后，确实一方面，对部分已在环京安家或即将在环京安家的非京牌有车族来说，短期确实是利空，但是另一方面，该管控也会为环京楼市带来新一批刚需购买客户，这却是助攻式利好。且从数量上说，这批新增的人群量可能反而对受利空影响的人群更多。

C,非京牌车进京管控的背后，则是强化环京与北京的轨道交通、公共交通的交通串连，这是中长期的利好。

通州副中心的建设是去大城市病化的样本，这在交通布局上也是如此。

近期副中心总规已明确道，为了更好地去大城市病化，在副中心的交通布局中将强调“绿色出行”，由以车为本转变为以人为本，构建不依赖小汽车出行的绿色交通系统，非私家车出行的绿色出行比例达到80%以上。构建舒适便捷的小街区、密路网，实现路网密、节点通、快慢有序，集中建设区道路网密度达到8公里/平方公里以上。

与副中心交通布局中强调“绿色出行”相呼应的是，4月面世的雄安新区规划纲要中也明确道，为了去大城市病化，未来雄安的城市出行模式是“公交+自行车+步行”，以实现绿色交通出行比例90%，不鼓励私家车出行。

北三县作为与副中心“统一规划、统一管控、统一政策”之地，同理，廊永固涿作为与大兴一体化之地，未来的交通布局也必然强化非私家车出行的绿色交通出行，这也是非京牌车管控办法面世的另一个一体化逻辑背景。

正因为如此，6月19日，北京市委书记蔡奇站在通州与大厂交界的友谊大桥处强调，北京与北三县的交通方面，坚持能通则通，优先选择公共交通和轨道交通。

所以大家可以感觉到，近期有关北三县与北京的交通进展明显在加快：与蔡奇强调北三县进京交通“能通则通”外，6月11日，北京政府在首都之窗（北京市政府官网）上，以一份名叫《北京市规划和国土资源管理委员会关于全国政协十三届一次会议第0486号（经济发展类028）提案会办意见的函》正式回应了北三县与通州交通联系的众多老大难疑问。

该函承认，“通州区与廊坊北三县分属不同省市，目前缺乏规划统筹，城镇布局、生态空间、基本公共服务等发展不平衡，导致部分地区房地产过度开发、公共服务短缺、交通通勤压力大等城市病问题出现，严重制约了区域高水平、高质量发展。”“北京城市副中心承担着示范带动非首都功能疏解和推进区域协同发展的历史责任，北京城市副中心与廊坊北三县地区地域相接、互动性强，需要建立统筹协调机制，加强重点领域合作，做到统一规划、统一政策、统一管控，实现统筹融合发展。”

同时明确道，通州与北三县正在行动中：“2017年，北京市规划和国土资源管理委员会与河北省住房和城乡建设厅联合启动编制《通州区与廊坊北三县地区整合规划》，规划范围包括通州区以及廊坊北三县地区的全部行政辖区，为探索推动京津冀协同发展模式提出了新举措，搭建了协同治理的新平台。”

并首次公开正式回应了厂通路西延跨潮白河大桥和香河进京交通等问题。详情可见此前的文章《》。

换句话说，在非京牌车进京管控的背后，也是北京强调北三县交通绿色进京的表现，这里面隐藏着两大利好：

首先，北三县的事就是北京的事。这便是“统一规划、统一管控、统一政策”。也就是说，时下的北三县，除了行政区划上未划京外，其他层面正在全面通州化。

其次，在非京牌车进京管控背后，北三县将会有更多的进京轨道交通、公共交通的兴建，以构建绿色进京方式。

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