碧桂园“吓跌”背后：三四五线投机者已成待割韭菜

文｜叶书利

央妈放水之下，本是对楼市利好之事，然而因棚改退出之言，房企股被吓成一片跌声。这种跌声的背后赤祼祼地折射出这波三四五线房价上涨完全是“炒”上去的，缺乏市场支撑。

放水之下，房企股因何被吓跌?

24日央妈降准放水，当时市场普遍认为25日股市将飘红，尤其房企股。然而25日、26日，房企股却跌声一片。

以三四五线楼市之首碧桂园为例：香港上市的碧桂园，25日下跌超过4%，26日继续下跌6.65%，两天之内，股价下跌超过10%，可谓惨不忍睹。

为何放水利好却换来房企股的下跌，主要缘于市场上的一则传言：棚改货币化将逐渐退出。

为什么一则棚改退出传言便可让碧桂园们大跌？主要缘于一个原因：2016年930后，广大非环一线三四五线房价的上涨，基本缘于央妈通过棚改货币化的定向放水给催涨的，这种上涨是没有人口流入、经济基本面等支撑的泡沫化上涨。

具体来说，为了给广大三四五线政府的地方债务解压，央妈创造了棚改货币化的定向放水方式，即国开行将向地方政府放款，地方政府拿到钱后，通过棚改拆迁方式，将现金补偿给拆迁户，让他们去市场上买房。市场上买房的人多了，房价便上涨了。房价上涨了，地方政府卖地时的地价也暴涨了，因此地方政府的卖地收入便上涨了，待有钱后将款项还给国开行。

这是一个天才式的去库存模式：国开行给地方政府放出一笔钱后，较后地方政府把这笔钱还给了国开行。但这笔钱如此一流通，当地房价上涨了、地价上涨了，地方政府的债务压力便减少了。

值得注意的是，为了三四五线楼市的去库存，央妈这波定向放水量是非常庞大的：2015年12月中央经济工作会议确立了楼市去库存战略后的2016年和2017年，因为棚户区改造，大约超3.6万亿资金涌入市场，主要是三四五线楼市；而2018年名列前茅季度约3000亿，根据全年棚改目标，预计全年投放不会低于1万亿。换句话说，2016年-2018年，因为棚改，央府向楼市投入了约四万亿天量资金，这些资金投向三四五线城市楼市。

也就是说，2016年930后，广大非环一线三四五线房价的暴涨，命根子在于定向放水的棚改货币化安置，并不是缘于城市基本面的支撑。因此当25日传出棚改退出传言后，相当于直接打击到了三四五线楼市的七寸。而2016年930后，伴随一线、环一线和强二线的高压调控，以碧桂园为代表的房企，其业绩主要来源于三四五线楼市。此时三四五线楼市粮仓传出棚改退出之言，房价能不吓跌吗？

虽然国开行已对此传言作了回应，但壹书生（环京置业领头社群：公众号“壹书生说房”微信ID：yishusheng-fang）认为，有两点现实对三四五线楼市已形成重大事实利空：

A,鉴于棚改货币化安置方式催涨了房价，货币安安置方式可能会变成实物化安置，这对三四五线楼市绝对是重大利空。

B,棚改项目的审批权已从国开行支行手上拿走，可能意味着接下来棚改规模会逐渐且温和地萎缩，这对于三四五线楼市也是重大利空。

鉴于上述两点，所以国开行25日回应传言后的26日，一些房企的跌幅不但未止住，反而进一步扩大，如碧桂园等。

三四五线房价已炒得如此扭曲

从中国人口流动规律来说，业内不少人认为2014年已是中国三四五线楼市的顶点处，然而后来的棚改式定向放水却强行扭曲了这些地方的房价，目前已扭曲到近乎变态的程度。

以5月中国楼市版图为例：丹东新房房价环比涨幅名列前茅，而乌鲁木齐二手房同比涨幅全国名列前茅。

与“房价涨幅名列前茅”形成鲜明对比的是，丹东不管是人口增长还是经济增长，皆处于严重下滑阶段。

以人口来说，目前丹东的人口在持续下降中：2017年年末的丹东总人口为235.2万人，人口增长率是-0.26‰。实际上，从2010年到2016年，丹东人口持续减少，流失了28%。与人口流失相比，更为严重的是丹东表现出较为严重的老龄化态势。截至2016年底，60周岁及以上户籍老年人口超过20%，高于全国16.7%的平均水平。

丹东的经济也在挣扎中：2018年的名列前茅季度丹东的GDP增长率是1%，全国倒数名列前茅。

也就是说，一个GDP全国倒数名列前茅，且人口严重流失的丹东，5月新房房价环比涨幅却是全国名列前茅，这不扭曲吗？

乌鲁木齐也是如此：乌鲁木齐2014年政府工作报告和2017年政府工作报告的官方内容显示，2014年末乌鲁木齐人口353万，2017年末已下降到222万。换句话说，三年间人口流失近131万，平均每年人口流失近44万人口。这样的一个城市，正常的话，房价应该暴跌，但5月乌鲁木齐的二手房房价涨幅同比全国名列前茅，这不扭曲吗？

不管是丹东还是乌鲁木齐，扭曲的背后皆是房炒不住的结果。这样的楼市的*终结局，早已写好：短期炒得变态，中长期跌得惨烈。

自2016年930后至今近两年的扭曲式发展后，时下中国楼市接下来的两大主题应该是这样的：

A,三四五线楼市如何惨烈地死去。

正如业内所言，如果今天棚改退出，中国三四五线楼市二手房市场会一下子多出几百万套的抛房者，楼市会直接挂掉。在防止系统性金融风险的大背景下，这不是央府希望的结果。因此更可能的结果应该是，接下来，三四五线楼市会上演冻结流动性的大戏，即通过限售等方式将楼市冻结，然后关门打狗，以实施安乐死。

一则棚改退出传言便吓得房企股一片绿油油，甚至连三四五线之首的碧桂园都被吓出超过10%的股价跌幅之下，三四五线楼市的财富美梦该醒醒了，因为这些楼市的盛宴是如此的脆弱和不真实，只是一场人造的海市蜃楼，一定是来也匆匆，去也匆匆！

B,一线、部分强二线及环京等房价已下跌过15%的价值城市，今年国庆后，尤其2019年后，大概率可能会迎来新一波的上涨期。

2016年930后，中国楼市*变态的地方在于，非价值城市在涨，价值城市在跌。直到今天，中国楼市已形成了逆板块轮动的压力，即在全国200个县城房价超过9000元的背景下，包括一线、环京、部分强二线，在已下跌15%以上的背景下，房价显得太便宜了。因此接下来，这些城市的房价会面临市场化的向上修复压力。

在这样的扭曲式楼市乱世中，勿以短期涨跌论成败，也许今天纸面上的财富上涨正是较大陷阱所在。

切记，站在时下的节点处，中国楼市的购房风景线是这样的：有人以黄金价抢白菜，有人以白菜价抢黄金。待大潮过后，有人会大笑，有人会跳楼。

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