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从昨天(6月25日)开始,一则重磅消息,让三四线城市等待拆迁的拆迁户,还有开发商们很忐忑,因为他们得到消息:国开行分支行暂停棚改项目审批,且审批权限上收总行。
虽然棚改项目的审批权全部上收总行,新项目基本暂停审批,但已经在放款的存量项目还是照常进行。
国开行内部近日正在重新全面梳理授信白名单,强化业务风险管理,受此影响,不少尚未审批通过的新增项目被暂停,但已获批的存量项目仍在继续执行中。
01
什么是“棚改货币化”
所谓“棚改”,是指为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程。对于棚户区改造后的安置问题,2015年以来兴起了货币化安置的方式,即拆迁人获得与安置房等价的安置款,自行选购住宅。该政策推行的初衷,是改善困难家庭住房条件的同时,推进房地产去库存
棚改分为两种类型,一种是货币安置,一种是房产置换;其中货币安置所用资金*主要的来源就是棚改货币化。
简单来说,棚改货币化就是指城市规划发展以及对危房的改造过程中产生了大量的拆迁,政府需要安置这些房屋被拆迁的住户。以前的安置模式是拆房还房。后来发现这种模式不够高效,中间有大量协商环节。
后来就兴起了棚改货币化安置,就是拆一套房子,政府直接给拆迁户一笔钱,然后让拆迁户自己去城镇自己买房解决居住问题。
那么问题来了,政府的钱从哪里来呢?2014年度,国家的金融机构搞出一个叫PSL的东西来解决这个问题。
02
什么是PSL?
简单说,就是地方政府拿土做抵押,向国开行贷款,拿到钱后再付给棚改居民,让居民自己去买房。
图片来源:真叫卢俊
这样一来,大量棚改区居民拿到了央行间接发放的资金,进而大大刺激了当地的市场需求,大量库存房也卖出去了,三四线城市的去库存也完成了,也帮助这些城市更好地推进城镇化
我国棚户区改造于2013年后提速,2015年进入实质性攻坚阶段并进行棚改货币化。中信证券的数据显示,近年来我国棚改货币化进程不断加快,2013、2014年全国棚改货币化安置率为7.9%、9.0%;而到了2015、2016年,这一比率上升至29.9%、48.5%。
图片来源:方正证券
PSL作为棚改金融工具,2014年到2016年占国家开发银行和中国农业发展银行棚改贷款比例分别为90%、90%和82%,2017年开始大幅下降,仅为50%,2018年一季度为64%。
图片来源:方正证券
03
棚改货币化助推房价上涨?
有专家认为,PSL带动下的棚改货币化安置是导致过去一段时间内三四线城市房价上涨的重要原因
2017年6月住建部等《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中明确指出,在商品住房库存量大、市场房源充足的三四线城市,棚户区改造要以货币化安置为主,避免重复建设。
中信证券研究指出:
2017年以来,三线城市的新建商品房价格和二手房价格与一二线城市同比增长变动趋势出现了背离,同比增长大幅提升,尤其是2017年,三线城市同比增长上升至高位。三四线城市作为主要人口流出地,其住房需求一大部分是由棚改货币化安置释放的改善型需求,支撑了2017年其城市房价。而棚改货币化安置资金的源头为PSL,因此,抵押补充贷款的溢出效应间接拉动了三四线城市房价上升
中信建投分析称,事实上,今年三四线城市棚改对房地产市场的边际贡献已经下降,2018年棚改将淡出焦点,在于棚改总量减少(609万套到580万套),以及棚改货币化比重的下降(从60%的高点回落),在区域去库存任务阶段性完成后,棚改货币化的意义也将减弱,这点并未超出市场预期。
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