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中国“棚改”真相!

来源:米宅米宅   发布时间:2018-07-07


△此音频大小为11.6MB

引子

随着国开行一纸通知,“收回棚改项目地方行贷款审批权”,引发了全国房地产市场特别是三四线城市的市场震荡,近而引发股市地产板块整体震荡。

然而,你真的理解“棚改”这个词的意义吗?

对于棚改,是一个长期性国家战略,还是短时间权宜之计。

下一步,棚改怎么走,中国的三四线市场怎么走?

我们需要一个冷静而独立的思考。

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以全体人民住有所居为目标,坚持分类指导、分步实施、分级负责,加大保障性安居工程建设力度,今年新开工700万套以上,其中各类棚户区470万套以上,加强配套设施建设。提高大城市保障房比例。——《2014年人大政府工作报告》

今年保障性安居工程新安排740万套,其中棚户区改造580万套,增加110万套,把城市危房改造纳入棚改政策范围。——《2015年人大政府工作报告》

今年棚户区住房改造600万套,提高棚改货币化安置比例。——《2016年人大政府工作报告》

今年再完成棚户区住房改造600万套,继续发展公租房等保障性住房,因地制宜、多种方式提高货币化安置比例,加强配套设施建设和公共服务,让更多住房困难家庭告别棚户区,让广大人民群众在住有所居中创造新生活。——《2017年人大政府工作报告》

(五年来)棚户区住房改造2600多万套,农村危房改造1700多万户,上亿人喜迁新居。启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工580万套。——《2018年人大政府工作报告》

作为全国最重要的报告《全国人大政府工作报告》,五年五次提棚改,五年五个新目标,对于棚改,可以说国家在房地产领域最重视的方面。

当然,对于棚改,对于老百姓,是一个改善居住环境,改变生活状态的好机会,是一个纯民生的事情。

但是,对于国家,却有着别样的意义。

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棚改,什么是棚改?

棚改——就是国家对于某些特定城市房地产开发的货币定向增发(膨胀)。

怎么理解这句话?

还得从棚改的源头谈起。

棚改,全称叫棚户区改造,“棚户区”一般指城市中结构简陋,抗灾性差即抗震、防火、防洪性差,居住拥挤,功能差、居住环境差、无道路、无绿化、无公共活动场地、采光通风差的房屋集中的地方。

我国棚户区形成的原因:

1)建于上世纪五、六十年代的自建住房,使用年限接近极限;

2)在计划经济时代企、事业统一搭建的集体宿舍;

3)城乡边缘的农民转为城镇居民之后的居住房屋,俗称城中村。

2005 年,辽宁省率先启动矿区和老工业区棚户区改造计划,标志着我国棚户区改造工程的启动。

在随后的十年中,截止2014年国家一共改造了2000万户,约每年改造150万户到200万户,不能和现在每年700万套到800万套的规模同日而语。而且那时的棚改是作为民生工程存在的,和房地产行业并没有产生多少交集。

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转折点发生在不经意之间。

2014年3月,中共中央、国务院印发《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》,将棚户区和城中村改造纳入国家新型城镇化发展战略中,并提出到2020年基本完成城市棚户区改造的任务。

同月,总理在政府工作报告中表示,今后一个时期,着重解决好现有“三个1亿人”问题,包括“改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村。

同年,国务院很快提出加大改造建设力度、创新融资体制机制和加强组织领导等三项要求。其中影响最大,对房地产产生深远影响的是“创新融资体制”的PSL融资。

通过将实物安置变成货币安置,从而打开了棚改井喷的“潘多拉魔盒”。

具体路径如下:

1、央行向政策性银行发放PSL贷款;

2、政策性银行获得贷款资金后向地方政府发放棚改专项贷款;

3、地方政府获得贷款资金后向被拆迁人发放货币补偿款;

4、地方政府拆迁卖地后偿还政策性银行棚改专项贷款;

5、政策性银行收到偿还款后再偿还央行PSL贷款。

货币补偿相比实物安置具有如下优势:

首先,从政府的角度看,货币补偿能够缩短安置周期、节省过渡安置费用;

其次,从被拆迁人的角度看,货币补偿能够满足多样化居的住需;

最后,从宏观调控的角度看,货币补偿则具有消化社会存量住房,帮助房地产市场库存出清的作用。

所以,PSL一个杠杆达到了楼市去库存、拉动当地GDP、化解地方债务风险、推动民生工程四个目的。

对于psl,从金融角度就是一个“针对某些特定城市房地产开发的货币定向增发”,说的再通俗一点就是“国家发钱让老百姓买房”的过程。

创设PSL 之后,央行在2014 年、2015 年和2016 年新增PSL 分别为3,831 亿元、6,981 亿元、9,714亿元,2 年复合增长59%,并且截至2017 年1 月,PSL 总额达2.11 万亿,同比增长73%。

不仅投放天量,并且数据显示PSL 利率从2014 年的4.5%降至2015 年11 月的2.75%,央行通过PSL 实施了大量而快速地基础货币投放。

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然而,一举四得只是硬币的一个方面,而psl还有另一面。

为了快速拆迁,适当给拆迁户一些溢价,土地成本从源头涨价了(原来基本为出让金为0的划拨土地),也就是拆迁土地的起拍价格会高一些。

拆迁后的土地以公开招拍挂的形式进入市场,以“价高者得”出让给开发商,在一轮轮的报价中,价格自然水涨船高。

以招拍挂为形式的土地出让,更容易让融资渠道更广泛的类似于碧桂园一样全国性、快周转型的公司拿地,而此类公司在后期又容易以自己的品牌形成溢价,价格又向上走了一步。

下图是全国范围内的货币安置和实物安置成本对比▼

然而,这就找到了从2016年开始主要棚改城市房价暴涨的主要原因。

很简单,成本上去了,土地成本上去了。

所以,当PSL一轮走过,地还是那块地,而价格早已经不是那个价格了。

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2016 年春,时任住建部部长陈政高首次公布了2016 年全国棚改货币化安置带动当年住宅销售面积2.5 亿平米,占比全国住宅销售面积的18%。

当然,在某些三四线城市,货币化安置比例占商品房销售更大。

岳阳作为一个典型的中部三四线城市,受益于中央近两年大力推行去库存以及棚改政策之下,全市库存也得到了有效地下降,并且在2016 年中岳阳市棚户区改造和分配入住综合评价获得的湖南省第一名。

岳阳市棚改:2016-2017 年货币化安置比例74%、98%,估算带动住宅销售占全市36%和53%(住宅总销售面积分别为477 万平米和524 万平米)。

于此相对照的就是岳阳中心城区库存面积去化月数自2015 年初的18 个月,下降至2015 年末的14 个月,再下降至2016 年末的11 个月,而后在2017 年2 月末降至10 个月。

库存的下降也导致了地价和房价的上涨,其中2016 年中心城区土地价格上涨了21.9%,中心城区住宅销售均价上涨15.4%。

可以说,和一线二线城市,以人口导入致使房价上升不同,棚改货币化安置就是国家实现对三四线城市货币定向宽松的去库存方式,同时也是土地上涨的最大的动力,更是本轮三四线城市楼市热销的核心驱动力。

6

对于棚改,是一个长期性国家战略,还是短时间权宜之计?

我一个做开发的朋友告诉我:

一般来计算,拆迁和新住户的比例一般是三比一,也就是说拆迁安置一户,可以产生土地的面积一般可以建设三户商品房。同时,利润要求也是三比一,一户利润赔给拆迁户,一户利润交给政府,最后一户利润才留给开发商自己。低于三比一,开发商一般没有兴趣介入。

所以,天量棚改销售的背后,是更加天量的棚改土地供应,更加需要未来天量的客户来消化。

当然,对于一届地方政府任期一般是5年,当然我可以在5年内的棚改做大,把地价做高,把产值做高,“他”可以不去想“未来”,然而今天在这些城市买房的你我怎能不想呢?

一二线城市还好,因为只要抢人不断,只要户口放开,那些城市还是有持续的毕业生涌入,持续的产业人口导入,这些都是未来的客户。

但是,那些三四线城市怎么办?五年之后怎么办?

我们不能用更大规模的棚改来支持再一次的去库存,若不如此,天量的客户又从哪里来呢?

或许,这就是本轮周期之后,棚改盛宴之后,我们的家乡面临的最大隐忧。

本文部分资料引自华创证券及网络相关分析文章,在此表示感谢!

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作者:宋富贵丨校稿:七夏丨留言值班:米粒

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