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欧阳捷:关于国际国内经济与房地产形势的50个判断(中)

来源:欧阳先声   发布时间:2018-07-08


文 | 欧阳捷

导读:楼市地市“稳”字当头,三四线仍是主战场

本篇为市场篇,仅为个人观点,力图准确阐释一贯立场:“以前瞻解析、用数据说话、与身份无关”,不代表新城控股集团的市场研判与业务实操。

Q16

今年以来,房地产市场超预期发展,原因究竟有哪些?

答:从1-4月国家统计局数据来看,投资增速继续下降,销售面积增速接近零增长,土地购置面积负增长,房企到位资金接近零增长。

1-5月房地产各项主要指标出现回升、超出预期,主要原因有三:

一是棚改推动三四线城市和县城回暖。

今年1-6月,央行发放补充抵押补充贷款已达4976亿元。

按照过去四年完成棚改2600万套住房、央行发放2.68万亿元抵押补充贷款、平均每套10万元匡算,今年580万套仅需5800亿元,显然,棚改资金发放进度是超预期的,也带动了三四线城市和县城房地产销售增长。

二是一二线城市“买不起、买不到”的挤出效应,推动了农民工回乡置业。今年37个一二线城市的商品住宅销售面积整体下降8.7%,三四线城市的房地产销售增长明显加快。

三是一二线城市的供不应求催生了三四线城市购房的信心,三四线城市的房价上涨加剧了更多人的通胀焦虑和保值意愿。

下半年,预计一二线城市住宅用地供应较难增加,三四线城市和县城棚改将会放缓、市场热度会有所降温,总体来看,市场将维持个位数的“零增长”。

Q17

就全国市场整体而言,预计本轮调控的临界点何时会出现,二线市场购买最佳时机何时会出现?

答:从国内形势来看,调控不存在临界点了,调控将长期持续,不会存在短周期问题。

深圳的二次房改,看似体现了顶层设计,但缺乏顶层统筹、部门协同,长效机制完全走样,事实上却是既解不了近渴,也消不了远忧。

其它城市仍然延续过去的调控措施,无非是打补丁,并没有真正启动新一轮改革,按照中财办副主任杨伟民先生的话说:“行政性措施已经无法根治市场乱象”,因为市场乱象本质上就是行政性措施造成的头痛医头、脚痛医脚,最后脉象全乱。如果我们不肯真正推动改革,我们就不会出现调控临界点。

二线市场应该是指二线城市,哪怕经济危机来临,导致二手房价下跌三成,在限价令之下,一二手房价倒挂的利差也足以承受损失,因此,在这些城市买新房基本不存在风险。

唯一不确定性是美国对中国不只是贸易战,全面经济战已经拉响警报,中国经济增长放缓已成定局,如果我们再回到依靠房地产拉动经济增长的惯性思维,资产泡沫崩盘的风险将不可避免。

我们必须相信,中国仍然处在去杠杆、降负债的关键时期,我们必须也只能依靠内需消费而非投资拉动经济增长。

因此,即便经济增长降速,依赖房地产再次拉动经济增长的客观条件已不复存在,政治上也不允许再回到过去的轨道上。

Q18

6月5日,深圳出台《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》,您觉得该征求稿主要是想解决哪些现存问题?

答:主要希望解决商品住房价格上涨过快、住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分等问题。

特别是深圳吸引人才进入3.0时代,近两年平均每年引进20多万人才,未来更是规划增量人口300万人,加剧了住房的供需矛盾。

深圳现在想尽一切办法,设法解决住房问题。

但是,如果不能扩市或加快都市圈发展,深圳在有限的城市范围之内不可能解决住房问题,最终,人才也是留不下的。

Q19

深圳意见明确“建设60%的保障性住房、40%的商品性住房”的保障为主的比例关系,对于这个比例您觉得具有市场和现实支撑吗?

答:保障住房主要是针对人才和低收入户籍人口以及从事基本公共服务的行业人员和先进制造业职工群体,这是深圳未来城市发展需要重点保障住房的人群。

深圳商品住房价格已经很高,相对来说高端商品住房并不短缺,这个比例应该还是相对比较合理的。

但关键的问题是深圳无地可供的现实意味着40%的商品住房都难以保证,60%的保障住房更是指望城中村改造和企事业单位用地建设共有产权住房,显然住房的来源具有很大的不确定性。

Q20

深圳意见大方向是符合建立房地产市场长效机制的,就其中提到的多种改革措施,您认为实施中可能存在哪些困难?

答:首先是如何建设与筹集到这么多的住房?

意见鼓励企事业单位和社会组织建设筹集各类住房,这是一个机制创新,以后不是只有开发商才能建造住房了,而且未来这些保障性住房还可以上市交易,变成真正的商品住房。

关键在于政府是否真正让利,打破政府垄断土地市场的格局,让企事业单位和社会组织都能够利用低效土地参与住房建设和筹集,并且在土地出让金和税费上给予优惠。

最重要的是:企事业单位用地建设的住房不应当成为共有产权住房、封闭管理,这将让企事业单位失去住房开发改造获益的机会,打击企事业单位参与住房供应的积极性。

Q21

最近中西部抢房很严重,尤其是西安还出现了公职人员关系户走后门摇号。导致现在这种摇号抢房的根本原因是什么呢?调控是不是开始失效了?该怎么解决呢?

答:导致摇号抢房的根本原因一是住房供不应求。住宅用地供应是趋势性下降,政府却在人为增加需求,抢人大战的同时并未做好增加供应的准备。

二是预期管理不足。面对供不应求、房价上涨承压的局面,政府强化调控,但正面引导不足,舆情基本失控。

目前调控只是起到“冰镇”效果,但导致了需求的堰塞湖效应,数十万人落户购房,供需矛盾更加凸显;

同时,新房价格受限,但房价上涨预期无法改变,二手房价持续上涨,也印证了2016年底我们提出的“房价的扭曲——远郊盘比近郊盘贵,毛坯房比精装房贵,二手房比一手房贵将成为普遍现象”的说法。

房价倒挂产生巨大利差,吸引有资格的购房者变身为投资者,放大了需求,摇号政策出台迫不得已。

供求失衡与房价扭曲的矛盾会越来越大。

住建部和原国土资源部的意见其实很明确,解决这个问题的关键一是增加住房用地供应,二是管理好市场预期。

但这还不够。

我们还需要深化改革,逐步退出行政性措施,更多采用市场手段解决市场问题,回到党的十八大提出的“以市场化配置资源为主”的逻辑上。

Q22

摇号政策是市场恐慌的根源吗?

答:摇号措施希望体现公平,但传递给市场的信号是买到不易,低中签率带来了市场恐慌情绪蔓延。

中签率大幅下降,是因为参与摇号的人大幅增加,其背后的逻辑是因为限价令下一二手房价倒挂,房价利差驱动有资格的购房者变成投资者。

最恐慌的是为自住而买房的人,特别担心房价继续上涨,特别担心误判错过了站,特别担心永远上不了车。

Q23

房价受限的情况下,地价还会继续上涨吗?政府是否会通过抑制地价上涨减缓房价上涨呢?

答:城市政府追求地价上涨的动力来源于土地财政的机制,只要土地财政模式不变,地价上涨的动能就不会消失。

高房价、土地出让金依赖度较低的城市,比如深圳、上海等城市,将逐渐减少可售型住宅,扩大共有产权住房、租赁住房占比,虽然控制了地价、减少了土地财政收入,但能够保证城市均衡发展和政府长期利益。

但是,更多的城市仍然依赖土地出让金,不会轻易放弃可售型住房的土地财政收入,限房价、竞地价已经是土地财政最大的让步了。

共有产权住房只是象征性让利地价,地方政府仍然期望保留部分产权收回未来增值;

租赁住房低价出让给由国有企业开发运营也是不可能持续的,土地出让金基本不可能覆盖拆迁安置成本,地方政府不可能长期承受这样的地价损失,哪怕国企是亲儿子,到儿子口袋里的钱与留在自己口袋里的钱还是不一样的。

Q24

一二手房价倒挂现象还将继续吗?

答:面粉贵过面包现象比比皆是,助长了二手房价的持续上涨预期,新房价格依然上涨。

 “控房价、抑泡沫、防风险”的政策逻辑不会改变,在真正的长效机制形成并彻底改变目前的供求失衡与市场扭曲现象之前,限价令还将长期持续。

如果取消限价令,势必导致新房价格快速上涨并反超二手房价,势必导致房价泡沫迅速膨胀,势必加大泡沫破裂的风险。

只要限价令不取消,一二手房价倒挂现象就不会改变。

Q25

上海将于今年7月1日起,全面实施住房租赁合同网签备案制度,国有土地上的住房租赁活动,均应按规定进行合同网签备案。这意味着什么?

答:去年2月26日我们在微信文中提出:“【预言四】租金将大幅增长”。

租金上涨已成趋势。

今年5月,住建部才提出“稳房价、控租金”的要求。

政府如何能对广大散户出租的住房“控租金”呢?

通过强制实施住房租赁合同网签备案,一方面,可以监管中介机构,以限制其合同网签资格,规范其经营行为。

另一方面,网签制度为控制散户出租价格做铺垫,这是大有可能的。

如果租金上涨过快,不排除政府会加快推出租赁住房管理条例,并设定租金年度涨幅,推出租金“限价令”。

Q26

此前因为一二线楼市调控,很多房企将战略重心转移到了三四线城市。那么下半年看,从房企角度,会有怎样的策略变化?

答:我们去年说过,固守在供地不足、调控严厉的一二线城市是不可能获得业绩增长的。

目前来看,这个观点依然成立。因为很明显,今年下半年,一二线城市依然不会增加供地,也不会放松调控。

房企发展战略还是应当坚持三四线城市下沉战略,至少在未来三年1500万套棚改计划完成之前不应动摇下沉决心。

Q27

大量的房企要是扎堆进入三线四线城市的话,可能也会有很大的风险。有人认为目前三四线城市楼市的火爆主要是一二线城市调控的结果。如果在未来1到2年内,一二线城市限购取消或者松绑以后,三四线城市可能就不会像现在这么火爆了,所以我觉得从某种程度上说,并不意味着哪里有限购,就往别的地方跑,反而是哪个地方有限购,就要在这个地方布局。您怎么看?

答:一线城市土地供应量不会增加,价格又被按住,在这样的城市想要提升业绩是不可能的。

北京会放开限购吗?不会!如果放开,外地人不会再错过机会。

北京会放开限价吗?不会!如果放开,开发商被压抑的涨价冲动会大爆发。

目前来看,重提回归一二线城市为时尚早。

房企追求规模增长就势必追求高周转。

但在调控严格的一二线城市,土地供给少、投资额度大、预售门槛高、回笼现金慢、资金沉淀多、投资效率低、业绩增长难,现阶段,可以坚守,但不应固守。

房企仍应继续往下沉,但过度扎堆进入三四线城市的可能性基本不存在。

一方面,越来越多的中小房企已经没有资金可以继续拿地了。

大房企不会都进入三四线城市,即使选择三四线城市也会避免扎堆竞争,何况即便是三四线城市,政府也学会了饥饿供地。

另一方面,三四线城市面广量大、有足够的回旋余地。

Q28

目前三四线楼市上涨较快,而且和过去主要集中在一二线周边不同,这一轮是普遍上涨,您觉得目前三四线楼市最大的风险是什么?

答:三四线城市最大的风险是需求萎缩。

这轮三四线城市的火爆,主要是源于棚改货币化的去库存。

我们过去说过,去库存有三种方法:

第一种方法是减供应:在市场不变的前提下,减供应是一种缓慢去库存的方式。

第二种方法是增需求:通过拆迁棚改房、用房票补贴棚改户购买商品住房,可以快速消化掉市场多余的存量。

第三种方法是涨房价:房地产与工业品不一样,买涨不买跌,当房价上涨过快时,投资者抢先入市,带动自住和改善需求恐慌性入市,推动了房价上涨;但土地与住房供应跟不上需求,供求关系逆转,更加速了房价上涨。

当房价上涨到高点时,购买力不足将导致需求就会萎缩、市场降温。

在市场好的时候,土地供应放量就会导致新一轮库存产生,在需求不足的情况下,房价更可能出现滞涨甚至下降。

不过,三四线城市政府正在向一二线城市学习,也变得很聪明了,未来不会再无节制地大量供应土地了。

Q29

有的观点说三四线去库存已经基本完毕,应当有序退出货币化棚改,您怎么看这个问题呢?

答:其实,绝大多数三四线城市库存量并没有想象中那么大。

去库存之前,全国住宅整体库存量大致为4-5年。

如果库存去化周期4年,在房价上涨的情况下,销售量可能成倍增加,去化周期迅速缩短为2年,一年半下来,就达到了12个月左右的正常去化周期。

但是,地方政府趁着市场好的时候,加紧出让土地,又会制造新的库存。

因此,去库存本质上是一个伪命题,去库存其实只是过程而非结果。

棚改与去库存是两回事,棚改是改善棚户区居民的居住条件,只不过是通过棚改货币化,帮助了一些库存量较大的城市消化了多余库存。

既便是库存周期回到了正常水平,存在大量棚户区的城市还是需要继续实施棚改计划,而不是退出。

Q30

新闻报道中说是要减少货币化安置,货币化安置与实物安置,这两者对于房价、谁的影响更大一点?在三四线城市中,货币化安置的比例大概有多大呢?

答:过去,棚改主要实行实物安置,地方财政投入有限的土地资源并沉淀大量资金,但没有经济回报,同时棚改住房对商品房市场有所影响,导致销售不畅、地价下降、房价滞涨,地方政府债务沉重、苦不堪言。

如果地方政府因此而大量负债,棚改积极性会受到很大挫折,棚改的速度也会大幅下降。

利用中央抵押补充贷款进行货币化安置,既消化了三四线城市的库存,又腾挪了商品房开发土地,还推升了地价和房价,提高了住房品质和城市环境。

虽然房价上涨,大家多花了钱、改善了住房条件、增加了财富,只要房价不降,大家反倒怨言更少。

在三四线城市,棚改货币化安置比例不一,大多在50-80%之间,也有更高的。

Q31

三四五线城市棚改还要三年,这个有相关佐证吗?

答:一是今年国务院政府工作报告宣布:未来三年再完成1500万套棚改房,其中计划今年完成580万套。

二是住建部今年工作计划提出“县城去库存”,继续推动棚改货币化。

三是今年上半年央行已经发行4976亿元抵押补充贷款用于棚改项目,预计全年发行将超过6000亿元,有力支持三四线城市棚改。

Q32

国开行的一系列动作,在您看来背后的原因是什么?是为了控制地方负债?还是说抑制地方房价上涨?

答:三四线城市棚改用力过猛,国开行基层前期放款把控过松、放款速度过快,放款进度超预期,总行适度收紧乃情理之中

货币化安置比例过高,带动了三四线城市楼市过热,有关部门提出异议,因而国开行上收审批权、放缓放款速度。

棚改户面积较小,棚改货币化每户大致需要30-40万元,中央扶持抵押补充贷款每户10万元,不足部分,地方政府通过收回棚改房用地转为出让用地的收益部分弥补,因此对于地方负债影响不是很大。

放缓抵押补充贷款放款速度,调整货币化安置比例,间接放缓了棚改进度,减少了棚改户入市需求,对抑制棚改城市楼市火热、房价过快上涨有一定的降温作用。

Q33

最近,因棚改传闻使得资本市场“战战兢兢”、跌跌不休,您怎么看当下的棚改政策走向呢?是收紧的信号吗?对于地方三四线楼市的影响有多大?

答:目前中美经济关系的不确定性,对中国经济具有极大的负面影响,不仅是出口会下降,而且严重打击国内出口企业。

在此背景下,房地产不能拖经济的后腿。

一二线城市供应不足、投资难以增长,唯有靠三四线城市和县城去库存。

三四线城市政府财政匮乏,棚改实物安置难以为继,如果无法依靠中央支持、棚改货币化来撬动市场,楼市就会萎缩,就会拖累房地产投资、进而拖累经济增长。一旦经济增长不足,社会矛盾就可能凸显。

我曾经在《欧阳先声》3月11日微信文中提出:“如果地方政府没能抓住这三年棚改的央行定向放水,就会错失城市改善的最后机遇”。

按照全年棚改计划580万套,今年上半年,央行发行抵押补充贷款发放进度已经超过全年计划的80%,显然是超预期了。

因此,国开行上收抵押补充贷款审批权限、稍微控制一下放款进度是很正常的,并非收紧信号,棚改计划也不会受到显著影响。

从地方政府来说,也不会放弃争取棚改资金的机会,也不会放慢棚改的脚步,三四线城市楼市的影响是微调性质的。

资本市场的反应过度了,主要是受美国特朗普的反复无常以及中央应对策略被动调整的影响,有些杯弓蛇影、惊弓之鸟之感。

其实,棚改还会按计划进行,三四线城市房地产不会受到明显影响。

Q34

三四五线城市的风口下半年会消失,您认为呢?

答:三四五线城市的风口不会消失,住房市场还会此起彼伏。

一方面是源于棚改还有三年时间,在棚改全部完成之前,三四五线城市的风口轮动是必然趋势。

另一方面,三四五线城市的质量型改善需求依然庞大,很多城市政府领导、企业高管住的仍然是以多层住宅为主,没有电梯、没有车库、没有大堂,当然也谈不上景观小品。

三四五线城市房地产市场更少受到中央政府的约束,更多取决于当地政府的发展思路和推动意志,比如招商引资与基建投资、供地强度与地价诉求、棚改力度与货币化比例,也取决于当地住房结构与改善型需求、城镇化进程与农村可转移人口余量。

只要地方政府的政绩观不改变,城镇化还在路上,三四线城市还是大有可为的。

Q35

三四线城市的房价还会上涨吗?

答:很多在一二线城市挣钱的“漂族”对房价之高且持续上涨看在眼里、急在心里,他们现在已经买不起或买不到住房了。

他们在一二线城市挣钱,看到三四线城市房价之“便宜”,于是毫不犹豫购房,而且“大方”出手,他们也把还在农村的孩子和老人安置在城里,吹动了三四线城市的需求放大和房价上涨。

四年前,常州的新城郡未来项目房价只有5千多元/平米,很多打工者觉得贵。

现在,马路对面的新项目房价1.2万元/平米,很多人还觉得好便宜,因为旁边的二手房已经1.5万了。

房价泡沫不是算出来的,是比出来的。 

新城控股25周年庆现场盛况


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