房价上涨时，每一块砖都是错的，但没错的是...

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*近中国的楼市风声鹤唳，草木皆兵。

限制性调控密集出台，好像在政府眼里，全国没有哪一个城市的楼市是不热的。调控政策很频繁，也全面，楼市稍微反弹的地方都限了，刚有好转苗头的也被扼杀在摇篮里。

房价上涨时，每一块砖都是错的...

差异调控

谁也没想到，名列前茅个被彻底调控的竟然会是长沙。

在财爷印象中，长沙不像其他城市，西安、杭州、成都等都出现过疯狂摇号和抢人的戏码，长沙楼市给人的印象就一个字——涨。

但其实长沙涨的同比也并不多，热门新闻基本也没怎么上，此次长沙调控背后的意图很值得研究。

有人说是因为长沙投资客太多，据说长沙买房的人群里，各地州市进来的占比达到了55%，湖南省党报专门发文痛批楼市；还有人说，选择长沙调控其实只是为了试点，以此来推广经验到其他摇号的二三线城市。

财爷更认同后一种说法，站在全国房产市场的角度来看，长沙投资客比例相对没那么多，长沙严格限制更可能是一种政策试点，测试市场舆论和调控效果。从老四限（限购、限售、限价、限贷）到新的四限（限离婚、限新*、限公司、限亲属），长沙模式推广到二线城市甚至全国是大概率事件。

除了长沙地方的政策，其他城市也面临着调控，全国性的调控反映的是中央的态度。

6月28日中午，七部委出重手调控房价，住建部联合公安部和司法部等联合印发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为，治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。核心打击的对象有：投机炒房团伙、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业、虚假房地产广告。

联合公安部和司法部，打击侵害群众利益违法违规行为，整治乱象...这次是来真的了。

什么是乱象？就是老有人用不合规的操作炒房，向市场传递误导性的信息来哄抬房价，强化供需矛盾关系。

下半年有些人的日子会不好过，一些房产的骚操作可能会成为历史。

有人会问，为什么不说三四线城市？

因为中国的楼市是有两个市场的，一个是一二线城市，另一个是三四线城市，两者分别独立又相互影响。一二线之所以频繁调控是因为有热度，而三四线城市早已由于棚改的停止而进入冰封期，很多人被套在高岗上。

房住不炒

如果你仔细研究，你就会发现，此次核心整治的30个城市，正是近几年积极引进人才的城市。

有段子说，能和北上广深在一个名单里的城市，大体都不会差到哪去。很可惜，在“房住不炒”的大背景下，这些城市的房价也会得到核心关注。

政府的每一次政策规划都意味着一次财富分配，房住不炒是新时代下的重新洗牌。在调控上，政府有很多牌可以打。

房住不炒，*直接的方法就是让你没办法炒。炒的性质直接决定了时间只能是短期，而且要越快越好。炒本质上是个跟时间赛跑的游戏，通过资金快进快出，拉升价格迅速出清，来赚取利润。

现在政府调控，就是通过限购和限售，一方面限制年限让交易时间更长，另一方面名额限制消灭一批交易对手，让炒家交易变得极度困难，打掉流动性和交易属性，让炒强行变“价值投资”。

目前很多优质城市中心位置的房价已经并不便宜，价格高意味着成本高，对炒家来说，高成本对资金实力要求非常高，而且又有一系列限制交易的政策。炒房正成为一个高门槛并且回报率不确定的生意，市场逐渐回归理性。

在住房长效机制的规划下，保障型住房和长租公寓会得到政策的鼓励。人才住房、公租房等只有居住功能，没有交易属性的房源会越来越多。租售并举，之后租房和售房市场会分别开来，租房解决基本居住问题，售房解决住的更好的问题。

基于这个主线来看，*近香港空置税的事情，结论就很清晰了。空置税的目的，是鼓励多套房的房东拿出房产来出租，不鼓励空关，而不是持有，*终只是为了解决租房的供应难题。

由于住宅比例限制和很多人选择租房，部分住宅流动性会彻底丧失，其他优质住宅尽管价格上涨，但因为价格高和交易难会变得不适合炒作。

逻辑已变

开发商是用钱投票，经营直接受政策影响，所以总是比普通大众更早发现高层的风口变化。

恒大造汽车，碧桂园全力高周转，地产海外发债被叫停的背后，都在说明地产的风口正在过去。

看地产界的龙头万科，更能说明房企转型的思路。

2018年6月29日，万科召开2017年度股东大会，董事会主席郁亮说：十年后万科还是房地产公司的话，应该是比较惨的。我现在在琢磨我们各地的公司把“地产”这几个字都拿掉，万科的名字取得太好了，没有叫万科地产，而是万科企业。方向是明确的，路径是不清晰的。我无法回答十年之后物流占多少，商业占多少。但可以清晰的是，万科未来是美好生活的服务商，未来想到万科，想到的是美好生活，不是几栋房子。

可以明显看出，万科不想再被贴上“地产”的标签，从恒大碧桂园和万达的经验来看，国家对于地产的态度并不支持，尤其在调控房价的节点上，肯定对房企发债融资上有一定的限制。

毕竟制造业2025才是未来中国强国的国策，扶持独角兽CDR回国就是名列前茅步的，不太会让地产商像前几年继续这么发债拿钱。

目前刚需和投资的边界正逐渐模糊，在股债汇跌势的情况下，大家都一窝蜂的买房去赌国运，谁也说不清此时买房到底算改善需求还是投资未来。一刀切的调控是*简单有效的办法，再辅助以按揭优惠和保障住房，有针对性的倾斜首套刚需群体。

政府调控房价的决心是坚决的，哪怕会误伤部分刚需，但还是会继续推进调控，这一点现在不会变，以后也很难，窗口正在慢慢关闭。

风口已变，有人加速出清，有人提前转型。

另外一个地产大佬也有同样的想法，孙宏斌曾说房地产的下半场是美好生活，美好生活就是要买到好房子，要买辆好车，要有文化、娱乐、旅游、体育、休闲，这些玩的产品，要有好的教育、健康、养老。

砖头的利润是有天花板的，而美好生活则是充满无限想象力的，那些能提供美好生活预期的房子才是真正有价值的，比如未来有教育、医院、地铁和商业等配套规划，更适合生活但目前还没成型的房子相对会更有想象力。

毕竟人们不会为造型好看的砖头买单，更多是为了美好而理想的生活方式去掏钱，买房只是选择了一种美好的生活方式而已。

不同的人对房子的定义会不一样，但有一点却殊途同归——谁都想去追求美好生活，而真正美好生活会有那么廉价么？

也许现在是，将来也一定不是。

我喜欢的查理芒格有句谚语，想得到一样东西的较好方法，就是让自己配得上它。

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