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房价上涨时,每一块砖都是错的,但没错的是...

来源:平米房产资讯   发布时间:2018-07-09

本文为平米团队原创作品

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房产配置咨询行业开创者               

最近中国的楼市风声鹤唳,草木皆兵。

限制性调控密集出台,好像在政府眼里,全国没有哪一个城市的楼市是不热的。调控政策很频繁,也全面,楼市稍微反弹的地方都限了,刚有好转苗头的也被扼杀在摇篮里。

房价上涨时,每一块砖都是错的...

 差异调控 

谁也没想到,名列前茅个被彻底调控的竟然会是长沙。

在财爷印象中,长沙不像其他城市,西安、杭州、成都等都出现过疯狂摇号和抢人的戏码,长沙楼市给人的印象就一个字——涨。

但其实长沙涨的同比也并不多,热门新闻基本也没怎么上,此次长沙调控背后的意图很值得研究。

有人说是因为长沙投资客太多,据说长沙买房的人群里,各地州市进来的占比达到了55%,湖南省党报专门发文痛批楼市;还有人说,选择长沙调控其实只是为了试点,以此来推广经验到其他摇号的二三线城市。

财爷更认同后一种说法,站在全国房产市场的角度来看,长沙投资客比例相对没那么多,长沙严格限制更可能是一种政策试点,测试市场舆论和调控效果。从老四限(限购、限售、限价、限贷)到新的四限(限离婚、限新落户、限公司、限亲属),长沙模式推广到二线城市甚至全国是大概率事件。

   

除了长沙地方的政策,其他城市也面临着调控,全国性的调控反映的是中央的态度。

6月28日中午,七部委出重手调控房价,住建部联合公安部和司法部等联合印发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为,治理房地产市场乱象专项行动的通知》,决定于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。核心打击的对象有:投机炒房团伙、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业、虚假房地产广告。

联合公安部和司法部,打击侵害群众利益违法违规行为,整治乱象...这次是来真的了。

什么是乱象?就是老有人用不合规的操作炒房,向市场传递误导性的信息来哄抬房价,强化供需矛盾关系。

下半年有些人的日子会不好过,一些房产的骚操作可能会成为历史。

有人会问,为什么不说三四线城市?

因为中国的楼市是有两个市场的,一个是一二线城市,另一个是三四线城市,两者分别独立又相互影响。一二线之所以频繁调控是因为有热度,而三四线城市早已由于棚改的停止而进入冰封期,很多人被套在高岗上。

 房住不炒 

如果你仔细研究,你就会发现,此次核心整治的30个城市,正是近几年积极引进人才的城市。

有段子说,能和北上广深在一个名单里的城市,大体都不会差到哪去。很可惜,在“房住不炒”的大背景下,这些城市的房价也会得到核心关注。

政府的每一次政策规划都意味着一次财富分配,房住不炒是新时代下的重新洗牌。在调控上,政府有很多牌可以打。

房住不炒,最直接的方法就是让你没办法炒。炒的性质直接决定了时间只能是短期,而且要越快越好。炒本质上是个跟时间赛跑的游戏,通过资金快进快出,拉升价格迅速出清,来赚取利润。

现在政府调控,就是通过限购和限售,一方面限制年限让交易时间更长,另一方面名额限制消灭一批交易对手,让炒家交易变得极度困难,打掉流动性和交易属性,让炒强行变“价值投资”。

   

目前很多优质城市中心位置的房价已经并不便宜,价格高意味着成本高,对炒家来说,高成本对资金实力要求非常高,而且又有一系列限制交易的政策。炒房正成为一个高门槛并且回报率不确定的生意,市场逐渐回归理性。

在住房长效机制的规划下,保障型住房和长租公寓会得到政策的鼓励。人才住房、公租房等只有居住功能,没有交易属性的房源会越来越多。租售并举,之后租房和售房市场会分别开来,租房解决基本居住问题,售房解决住的更好的问题。

基于这个主线来看,最近香港空置税的事情,结论就很清晰了。空置税的目的,是鼓励多套房的房东拿出房产来出租,不鼓励空关,而不是持有,最终只是为了解决租房的供应难题。

由于住宅比例限制和很多人选择租房,部分住宅流动性会彻底丧失,其他优质住宅尽管价格上涨,但因为价格高和交易难会变得不适合炒作。

 逻辑已变 

开发商是用钱投票,经营直接受政策影响,所以总是比普通大众更早发现高层的风口变化。

恒大造汽车,碧桂园全力高周转,地产海外发债被叫停的背后,都在说明地产的风口正在过去。

看地产界的龙头万科,更能说明房企转型的思路。

2018年6月29日,万科召开2017年度股东大会,董事会主席郁亮说:十年后万科还是房地产公司的话,应该是比较惨的。我现在在琢磨我们各地的公司把“地产”这几个字都拿掉,万科的名字取得太好了,没有叫万科地产,而是万科企业。方向是明确的,路径是不清晰的。我无法回答十年之后物流占多少,商业占多少。但可以清晰的是,万科未来是美好生活的服务商,未来想到万科,想到的是美好生活,不是几栋房子。

   

可以明显看出,万科不想再被贴上“地产”的标签,从恒大碧桂园和万达的经验来看,国家对于地产的态度并不支持,尤其在调控房价的节点上,肯定对房企发债融资上有一定的限制。

毕竟制造业2025才是未来中国强国的国策,扶持独角兽CDR回国就是名列前茅步的,不太会让地产商像前几年继续这么发债拿钱。

目前刚需和投资的边界正逐渐模糊,在股债汇跌势的情况下,大家都一窝蜂的买房去赌国运,谁也说不清此时买房到底算改善需求还是投资未来。一刀切的调控是最简单有效的办法,再辅助以按揭优惠和保障住房,有针对性的倾斜首套刚需群体。

政府调控房价的决心是坚决的,哪怕会误伤部分刚需,但还是会继续推进调控,这一点现在不会变,以后也很难,窗口正在慢慢关闭。

风口已变,有人加速出清,有人提前转型。

另外一个地产大佬也有同样的想法,孙宏斌曾说房地产的下半场是美好生活,美好生活就是要买到好房子,要买辆好车,要有文化、娱乐、旅游、体育、休闲,这些玩的产品,要有好的教育、健康、养老。

砖头的利润是有天花板的,而美好生活则是充满无限想象力的,那些能提供美好生活预期的房子才是真正有价值的,比如未来有教育、医院、地铁和商业等配套规划,更适合生活但目前还没成型的房子相对会更有想象力。

毕竟人们不会为造型好看的砖头买单,更多是为了美好而理想的生活方式去掏钱,买房只是选择了一种美好的生活方式而已。

不同的人对房子的定义会不一样,但有一点却殊途同归——谁都想去追求美好生活,而真正美好生活会有那么廉价么?

也许现在是,将来也一定不是。

我喜欢的查理芒格有句谚语,想得到一样东西的较好方法,就是让自己配得上它。   

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