香港楼市六项新政解读：空置税真的能让香港房价降温吗？

来源：优资海外买房发布时间：2018-07-06 00:00:00

香港成为中国首例开征房屋空置税的城市。吹风仅三个月的香港空置税，终于在2018年6月28日落地有声！

香港楼市六项新政解读

香港是全球房价*的城市之一。近几年来，香港的房价上涨的势头凶猛，豪宅也屡屡创下新高价格。去年底，香港某豪宅约合120万元人民币/平，单位面积价格创造了亚洲*纪录。

近日，林郑月娥联同财政司司长陈茂波、发展局局长黄伟纶和运输及房屋局局长陈帆在新闻发布会上，公布香港6项房屋政策新措施。

香港公布的房屋措施回应了部分市民的诉求，但要大幅增加房屋供应，仍须开拓更多可供发展的土地。特区政府会继续尽*努力去扭转房屋供不应求、楼价飙升的局面。

香港楼市新政具体包括三个目标和六项措拖：

三个目标：

一是令资助出售房屋更可负担；

二是增加资助房屋供应并加强支援过渡性房屋计划；

三是促使一手私人住宅单位尽早推出市场。

六项措施：

一是修订资助出售房屋的订价政策；

林郑月娥表示，为了让中低收入家庭能够负担，会通过以下方法修改居者有其屋（居屋）定价机制下的负担能力测试：

1、下调收入门槛，将采用非业主住户的家庭每月收入中位数（现时约39,500元（扣除强积金供款））作参考点，取代白表家庭申请者的收入限额（现时为57,000元（扣除强积金供款））；“白表”人士为非现有公屋租户，但符合购买资助出售单位资格的申请者。

2、增加居屋数量，确保可负担的单位数量由50%增加至*少75%。

同时，2018年居屋出售计划单位售价将为“评估市值”的52% (五二折)，取代原本的70%(七折)。

2018年，香港共有4431套居屋，评估市价12401港元/平方呎，原本售价8681港元/平方呎，调整后为6446港元/平方呎。

二是邀请市区重建局将马头围道项目改作“港人首次置业”先导项目；

据悉，马头围道项目可提供450个“首置”单位。“首置”单位的折扣率将较之前一期居屋出售计划的折扣率低10%至20%，以维持房屋阶梯上不同层级的相对性。

林郑月娥亦介绍，申请“首置”单位的主要资格淮则，当中包括合资格申请人需要是香港居民，居港满七年或以上；从未在香港拥有住宅物业；收入介乎居屋白表申请人现行入息限额及该限额加三成；及资产不可超过居屋白表申请人现行资产限额加三成。

香港按揭证券有限公司可提供物业价值三成至四成的按揭保险保障，让买家可通过银行获得*达物业价值九成的按揭贷款。由于“首置”单位的目标买家为较高收入的一群，政府会订定较居屋及“绿置居”更严格的转让限制。买入单位的首五年内，“首置”业主不可出售或出租其单位。在首五年过后，“首置”业主可向市建局缴付补价后在公开市场出售或出租其单位。

三是改拨私营房屋用地以发展公营房屋；

为了更适切地回应社会对可负担房屋的殷切需求，政府会改拨合共九幅位于启德和安达臣道石矿场的私营房屋用地以发展公营房屋，可提供约10 600个单位。未来将进一步考虑有关发展应作出售或出租用途。林郑月娥说，政府一直致力分配用地作公营房屋发展，包括一些原本计划作私营房屋发展的用地。

四是成立专责小组协助民间主导和推行过渡性房屋计划；

政府会协助和促成各项由民间主导和推行的短期措施，增加过渡性住屋供应，以纾缓轮候公共租住房屋家庭和其他居住环境恶劣人士的生活困难。为此，运输及房屋局辖下将成立一个专责小组，提供一站式的统筹支援，协助及促成更多由民间机构推动的过渡性房屋。

五是向空置的一手私人住宅征收“额外差饷”；

尽管香港经历了两次金融危机，并大幅加征海外买家税和印花税，依然挡不住香港房价的上涨。

数据显示，虽然香港目前整体空置率不到4%，但空置的一手住宅几乎占到每年新增住宅的一半，5年增了1.25倍。截至3月31日，香港空置一手住宅大约为9000套，占预计供应量的9%。

3月份，香港政府提出空置税的议案，5月份林郑月娥出席立法会时，曾大批开发商捂盘惜售，短短三个月时间空置税就正式出台。

此次香港新政将对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”即空置税，并会通过现有差饷机制收取，按物业应课差饷租值的200%来计算差饷，额外差饷大约相等于楼价的5%（以2018年3月住宅物业平均租金回报率为2.5%计算）。

六是修改“预售楼花同意方案”以改善销售手法。

新政要求，开发商不论透过何种方式销售楼花（包括招标及拍卖），每次推售的住宅单位数目，均不能少于有关预售楼花同意书所涵盖的住宅单位总数的20%。如果剩余未卖出的住宅单位数目少于总数的20%，发展商须一次过推售所有剩余单位。上述20%的规定会在宣布后即时生效，并适用于“预售楼花同意方案”下地政总署新收到及现正处理的预售楼花同意书申请。

征收空置税对香港房地产市场有何影响？

香港突然下狠手，对楼市多方的刺激不可少，小幅降温是大概率事件。

具有香港特色的空置税，只面向一手住房，针对的是开发商捂盘惜售，与其他发达国家一手二手通通都征税的情况还不太一样。但香港空置税，仍有警示意义。

香港从一手房的空置税入手，大大缩小了统计和征收范围，执行难度明显低于美国、英国、加拿大一手、二手通吃的做法。不过，既然空置一手房的数据早就调查出来了，二手房的空置数据还会远吗？

打击*的，就是捂盘惜售、恶意抬高房价的开放商。在缴纳高额空置税和坐等房价上涨之间，*先倒下的一定是现金流短缺、资金周转不佳的开发商。

然而，高盛集团(Goldman Sachs Group Inc.)、摩根士丹利(Morgan Stanley)和摩根大通(JPMorgan Chase & Co.)的分析师说，*新的影响预计不会抑制价格的飙升。

抑制香港房地产市场的繁荣，是香港立法会议员面临的*挑战之一。近年来，香港立法会议员推出了一系列为楼市降温的措施。但由于需求在住房长期供应不足之前大幅上升，这些措施未能奏效，过去5年房价上涨逾50%。

根据*新的规定，超过6个月未售出的公寓将按年租金收入的两倍征税，相当于该单位价值的5%。分析人士说，这一水平很容易被开发商消化。

高盛集团(Goldman Sachs Group Inc.)分析师周一在一份报告中说，税收的绝对水平看起来相对可控。

摩根大通(JPMorgan Chase & Co.)驻香港的房地产及综合企业研究主管Cusson Leung表示，由于多数空置单位都是高价值物业，它们的租金收益率往往较低，因此空置税占物业价值的比例也会较低。

摩根士丹利(Morgan Stanley)分析师在一份报告中称，这个税收也比新加坡低。在新加坡，如果一套公寓在完工两年后空置，税率为4%，但如果四年后仍空置，税率将升至12%。

数据来源：摩根士丹利

新税必须得到立法者的批准，允许开发商在6至9个月内出售空置的公寓。

此外，截至今年3月，在主要市场的9000个空置单位中，约有三分之二是在2017年完成的。高盛表示，开发商可能不需要像政府预期的那样迅速出售。

摩根士丹利(Morgan Stanley)的数据显示，短期内，拥有更多库存的开发商可能面临压力，但出售业务将增加现金流，并在中期增强资产负债表。在香港，开发商通常会尽快出售公寓，因为他们*关心的是收回资金，然后继续购买更多土地。

摩根大通(JPMorgan)的Leung说。未售出的库存要么是需要一段时间才能售出的高端公寓，要么是土地供应有限的地区的单元。空缺税可能会产生边际影响。在大多数情况下，没有必要采用这样的利率。

数据来源：摩根士丹利

开发商并不担心

新鸿基地产有限公司(Sun Hung Kai Properties Ltd.)副总经理Victor Lui在一封电子邮件中表示，引入空置税不会影响我们的销售策略。

摩根士丹利(Morgan Stanley)援引中原地产(Centaline Property Agency)的数据称，新鸿基是香港待售公寓*多的城市，9000套空置公寓中约有2700套空置属于他们。Lui表示，在收到合规证书后，该公司现在拥有的空房数量不到1,000套。中原地产的数据反映了获得使用许可但尚未售出或尚未出租的公寓数量。

中国内地会不会跟进？

至于中国内地会不会跟进，还要看香港市场后续反映如何。西南财经大学曾于2013年做过各国和地区的房屋空置率对比，全港所有房屋的空置率仅为4.7%，而中国内地则高达22.4%。