帝都存量商住怎么办？兼论辟谣的艺术

7月12日，北京住建委官微“安居北京”辟谣，北京并未出台存量商办改办公租房政策。以下是辟谣全文：

辟谣缘起某媒体报道（小编找到的是下面这个标着“原创”的报道），说“北京有关部门在近日推出了存量商办改公租房的新政”，链接http://news.pchouse.com.cn/226/2266995.html

的确，这个必须得辟谣，因为现在北京确实没有出台存量商办改公租房的新政。但我们还是可以发现一些信息。

*，北京住建委官微辟谣，只是说“并未出台”存量商办改办公租房政策，但是并未说明是否在研究中。

而根据财新7月10日的报道“关照刚需群体北京顺义区研讨商办项目转型”，顺义区住建委6月底召集有关部门召开会议，研讨存量商办项目如何转型消纳库存，会上各方提出了相关方案，包括：

1）可以将商办项目转型为公租房，解决低收入人群住房问题；

2）鼓励开发商将商办项目改造成公寓酒店，带动区域经济和税收增长。

3）顺义区住建委还提出，积极研究如何将商办项目转型成职工集体宿舍，促进职住平衡。

也就是说，顺义区政策的确就存量商办项目如何转型去库存，正在进行研究，只是这些意见尚未成为正式决策。

第二，顺义区情况特殊，即便接下来会有政策出台，未必其他区可以and能够复制。

公众号“识政”（帐号主体：北京日报社）报道，7月9日上午，北京市委书记蔡奇到顺义区就新城建设进行了调查研究。

蔡奇强调，顺义新城要承接中心城区适宜功能疏解，统筹做好改革发展稳定和改善民生各项工作，在推动首都发展中体现新作为。

蔡奇还强调，顺义要推进低效集体建设用地减量，为腾笼换鸟、承接和发展首都功能腾出空间。加强保障性住房建设，有效解决职住平衡问题。

地产锐观察认为，顺义区特殊在于区域内大型产业聚集，比如航空运输大型高科技央企中国民航信息集团，农业类上市公司顺鑫农业，还有燕京啤酒、现代汽车等等。产业汇聚下，差旅和租房需求也多。

一方面，开发商存量商办项目面临消化难题，一方面政府需要解决职住平衡问题，因此鼓励将商办项目转型为公租房、鼓励开发商将商办项目改造成公寓酒店或转型成职工集体宿舍，是双赢之策。

第三，存量商住改长租公寓是不是一条可行的出路？

所谓“商办房”、“商住房”，是指这类房产规划本质上是商业、办公项目，但开发商家装部门住宅设施，按照居住住房散售。2017年3月26日，北京针对商办项目进行限购，规定开发企业新报建商办类项目，*小分割单元不得低于500平米，在建和在售的不得卖给个人。

新政之后，北京商住房市场遭遇速冻，开发商面临巨大的去库存压力。个别开发商将商办项目违规分拆以居住形式销售，也遭遇了监管部门查封整改。据中国指数研究院数据，北京目前有88个在售商办项目，供多售少。

很多开发商探索将商住项目改成符合政策支持导向的长租公寓，但是从租售比来看，土地端价格高，靠运营租金收益N年难回收。因此改成长租公寓也只能是权宜之计。

但对于资金链紧张急于回收开发建设成本的开发商来说，改成长租公寓实现稳定出租收入后，通过发证券化产品实现部分成本回收，也是一条可选路径，总比缺钱又烂在手里强。

对于资金链没那么紧张的开发商，不防等等政策变化，再寻找出路。因为发证券化（ABS）产品也是需要代价的，在融资成本高涨的当下，长租公寓出租的收入难以覆盖发ABS的成本，开发商还是要倒贴的。