*解读南海新区新楼面价（2280元/㎡）背后的房地产发展逻辑!

来源：老张侃房帮发布时间：2018-07-10 00:00:00

自6月底威海住建局强势整顿房地产市场秩序以来，威海房地产市场逐渐降温，很多售楼处门口罗雀，投资者也持观望态度。

但是，这并没有阻止威海楼市按照自己的步伐前行。7月3日，中国房地产十强龙湖地产与金猴地产合作，开发为后者赢得“地王”称号的威海高区火炬路北丹东路东地块。

昨天，南海新区又传来消息：威海华睿置业有限公司成为南海新地王，楼面地价2283元/平，这个价钱看似“低廉”，与之前的地王金猴地产、威高地产更是没法比，但是，南海新区远离威海中心城区，目前在售项目的楼面地价在500-1000元/平，一下子暴涨两三倍，可谓涨幅惊人。

地块详情

该地块位于南海新区，海跃路北、金来路南，主要有三部分，都由威海华睿置业有限公司竞得，用于居住商业。

南海房产发展逻辑

2015年以前，所谓的旅游地产也就是海景房，主打海景资源，无论是项目自身体验感还是周边配套都比较薄弱，主要销售渠道以外销为主，候鸟式居住模式，夏季人多，冬季空城，甚至很多楼盘变成鬼城。

2015年后，那香海旅游度假区的问世，成为旅游地产（传统海景房）与旅居地产的分界线，越来越多的购房者更认可的是有配套有发展有体验有资源的旅居地产，至此旅居地产的概念具象化。

威海南海新区原本除了海岸线，别无其他资源，自设区以来，前5年发展相对缓慢，甚至有人称南海为“口号式发展”，2017年后，随着品牌房企的进驻以及体育小镇的落成，南海距离规划中的宜居、宜业、宜游、宜学之城更近一步，并且随着威海整体涨价大潮，南海房价终于出现质的飞跃，终于由五六年前的5000多的均价飙升至8000。

如今，当高铁线提上日程，当刘国梁、王楠来此揭牌，一切都那么顺理成章，当年的“口号”仿佛马上就要变现，房价翻番，地价自然不能便宜，新地王虽然没法跟威海市区土地价格相比，但是比起之前不足千元的南海楼面价，已经是涨幅惊人，尽管调控，尽管严查，新地王无疑给了南海的投资客一剂强心剂。

目前，南海新区发展大大提速，内部生活配套基本可以满足日常生活所需，*的缺点是距离市中心较远——距文登中心1*车程、距威海市中心2*车程，缺乏大型商超，商圈比较孤立，这也是制约南海发展的主要因素，投资客户在选择时除了考虑大发展大规划之外，请勿忽略生活配套。

区域介绍

南海新区于2007年3月启动，是国家战略山东半岛蓝色经济区重点建设的海洋经济新区之一，核心起步区规划控制面积160平方公里，规划建设面积90平方公里，拥有156公里的海岸线。

规划发展

威海南海新区位于山东半岛东端，是经山东省政府批准的省级开发区，2011年1月，国务院正式批复《山东半岛蓝色经济区发展规划》，威海南海新区被确定为重点建设的三大海洋经济新区之一，将成为国家海洋发展战略和区域协调发展战略的重要组成部分。

区内高速公路、济威铁路、城际铁路、开放港口、国际机场一应俱全，城际铁路实现青烟威1*生活圈。周边有青岛、烟台、威海、石岛、龙眼5个一类对外开放港口，遍布青岛、烟台、威海3个国际机场，青威高速、荣文高速、青荣城际铁、莱荣高轶联动四方，威海国际机场1*可飞抵北京、45*可到达韩国；青荣威城际铁路北线全面开通，规划实施的南线将带动南海新区驶入加速发展的快车道；莱荣高轶2020年直通；正在建设的远期规划为30万吨级的威海南海新港将是中国大陆距韩国、日本*近的深水大港。发达的交通网使威海南海新区成为东北亚重要的交通枢纽和开放合作的前沿。

以境内昌阳河、香水河为界，划分为临港产业区、综合商务区、旅游度假区三个功能区。

旅游度假区：位于香水河以西，规划面积74平方公里，主要依托万米金色沙滩、万亩滨海松林，发展旅游度假、养生休闲、养老康疗、科创培训等新兴服务业。

6月7日，福地传奇水上乐园正式开园

综合商务区:位于香水河以东，昌阳河以西，规划面积24平方公里，重点发展政务商务、金融服务、科技创新、总部经济、旅游商业等，蓝创孵化器、云计算科技园、富盈智慧城、总部经济基地等相继进驻，突出完善提升城市功能，形成城市发展的拉动力。

临港产业区：位于昌阳河以东，规划面积62平方公里，依托南海新港，海陆统筹开发。已有天润动力、威力环保、现代重工、蓝岛新材、鸿通管材、博盛新材、三角轮胎、德瑞博新能源汽车等50多家企业抢滩登陆，形成了蓝色产业蓬勃发展的良好势头。

南海新港一期两个万吨级泊位、4996米的引堤、工程码头、堆场等主体工程已全部完工并通过验收；二期防波堤工程正加紧进行，南海新港二期工程主要包括建设3677米防波堤、两个5万吨级通用泊位和14.7公里5万吨级航道。威海南海新港远期规划为30万吨级的泊位，将发展成为威海港南翼新的大型综合性港区。

南海体育休闲特色小镇项目是由乒乓球大满贯得主刘国梁、王楠等体育明星发起，由雅居乐地产置业有限公司投资，项目以“全民体育”、“全民健身”、“全民参与”为中心，围绕专业体育培训服务、运动导师资源、国际性体育教育平台，融合滨海休闲度假、医疗康养服务、高端教育配套、主题商业配套等功能，打造体育特色鲜明、产业优势突出、康养休闲结合的体育休闲示范基地，该项目已于今年6月8日启动开工仪式。除雅居乐外，融创地产2018年也进入南海。

6月8日，南海新区“小球大爱”公益计划启动暨南海公益基地揭牌，王楠和刘国梁参加。

南海新区与高瓴医疗集团共建威海高瓴国际医疗中心，将在肿瘤精准医疗、老年病健康管理与养老养生等领域开展深入研究，用先进的医疗技术造福新区群众。

为服务海洋经济和临港产业发展贮备优秀人才，规划科研教育基地，同时规划1座大学城、2个职教中心、19所*、15所*、15所幼儿园，18所大学的大学城入驻，15年的免费义务教育，*每年补助2000元。满足基础教育的需要，实现教育资源的整合优化，提供全面的人才发展计划。

北京交通大学在南海的新校区

南海楼市

南海新区多为海景房，目前现房不多，多为期房。

热门楼盘简介：

Ø盛世海湾公馆均价8000元/㎡

盛世海湾公馆是相对比较高端的项目，总建筑面积70万平米，分三期建设。

盛世海湾公馆项目一期设有淡水游泳池（700平方米）和海水理疗池。

盛世海湾公馆北临幸福河，南靠万亩松林，东有炮台山公园，西靠主干道金海路。

目前动工10栋多层，其中有4栋电梯多层，6栋双拼别墅，4栋高层，2017年年底均价5000元/㎡，至2018年6月，房价上涨60%。

Ø星海澜湾 均价9000元/㎡

星海澜湾也是相对比较高端项目，总计占地17.17公顷，建筑面积15.41公顷，
星海澜湾项目即将启动的一期工程，主要的产品为：6栋184套多层洋房和6栋22套别墅产品。

Ø南海清岛湾——位于南海新区海景路（孙家寨东）。南海清岛湾三期多层认筹中，户型面积为73㎡—103㎡，其中一层带院预计均价为8500元/平,二层至六层预计7000元/平—7600元/平，预计2019年10月交房。项目自身拥有*生活配套，海景公寓、观海商业、幼儿园、会所、滨海shopping、私家游艇码头，构建多元化的海居生活。

Ø卓达香水海北欧小镇——位于南海新区金海路1号。距金滩海岸800米，建筑面积30万平方米，综合容积率1.2，全城绿化高达80%。卓达香水海目前主推二期北欧小镇和苏格兰城、三期塞纳河畔和地中海岸。三期电梯洋房、小高层、高层均价6200元/㎡。英伦湾高层公寓带装修均价6000元/㎡。苏格兰城多层、小高层均价6000元/㎡。

Ø金猴南海名居——位于南海新区滨海路以北，金海西路以西。金猴南海名居期房在售，拥有大型地下停车场、业主专属会所、临街商业，同时也是南海公安派出所驻地，真正打造安全无忧的生活社区典范。项目精装修交付，预计*新交房时间为2019年4月，建面约90~115㎡，参考价格约7100~7600元/㎡。

Ø宝安江南城——位于南海新区滨海路与明珠西路交汇处。宝安江南城期房在售，位于南海金滩度假区的住宅中心，交通便利，*、医院、商业、银行等生活配套齐全，周边景观环境十分优越，临近大海，距南海金滩公园仅800米，仅靠万亩松林和天龙湖核心景观带。项目为中式江南风情社区，总占地面积约为1500亩。预计*新交房时间为2019年12月，建面约53~110㎡，参考价格约8200元/㎡。

Ø碧海云居尚品——碧海云居尚品期房在售，项目位于南海新区的西六区近海中心区域，处在中心区滨水商业景观轴上，西侧紧邻规划约7.6万平方米的河道景观带，北侧为南海新区城市商业服务及休闲娱乐中心。预计*新交房时间为2019年9月，建面约100~112㎡，参考价格约7800~7900元/㎡

Ø南海翡翠城——位于文登区南海金海路南端。南海翡翠城期房在售，有LOFT复式公寓、多层、高层、小高层、商业服务街等物业形态丰富，为不同需求的业主提供了足够的选择空间。社区内卫生站、幼儿园、健身中心等配套齐全。主打50平左右的舒适户型，品质非毛坯，拎包即可入住！预计*新交房时间为2019年9月，建面约50~126㎡，参考价格约7800元/㎡。