楼市小数据，看信阳人的置业观念

悟空统计的信阳市中心城区2011-2017年商品房年度网签量。之所以不记为年度成交套数，是因为，有些业主，购买房产后，并没有去网签。悟空在房产管理中心网站上查询到，目前信阳市中心城区可售的商品房房源34809套，而其中可售住宅房源18708套。市场上真有这么多可售房源吗？实际上并没有，目前许多项目开盘即售完，一片火爆市场现状。悟空曾经比较质疑的是，2016年成交量37866套，超出历年较高成交量11957套。似乎市场上突然增加了这么多置业需求量。

信阳市楼市房产正常的市场成交量23266套左右，即市场供应需求稳定曲线维持在23266套上下波动即可。这样，市场稳定，房价稳定。2013年市场火爆，房价上涨了约15%，2014年信阳市突然冒出大量房产项目，供过于求，置业者在市场上各个地段的房源，几乎可以实现随意挑选的地步。2014年楼市成为信阳的楼市冬季，在此期间，如金上海湾、云海华城、总部花园等项目相继出现问题。2015年信阳市去库存政策到来，2016年，信阳市首套房*比例20%，利率4.9，下浮10%，政府补贴100元/平米，利好一波又一波，而市场上各类专家，呼吁地产商加大房源供应，响应政府去库存政策，而地产公司也担心政府政策取消后，资金压力仍难以缓解。市场供应量加大，37866套的备案量，而商品房实际供应也远超4万套，至2016年底，羊山新区房源供应接近断层，浉河区、平桥区房源供应量也将近见底。楼市利好下信阳地产公司激动的加大供应，置业门槛降低后的刚性置业群体提前进入市场。

悟空于2018年做的两个线上调查问卷，其中参与人数199组的为离散型数据，参与人数为182组的为恒大翡翠华庭小区业主调查数据。针对现工作地进行的同类调查，所得数据相差不大。基本验证数据的可靠性。

信阳的置业群体中，其中35.18%左右的置业者在信阳中心城区工作，14.57%的置业者在信阳县域工作，而将近50%置业者在外地工作。意味着约50%的置业者置业需求为非必要性购房需求（也可算作刚性需求）。这类需求区别于在信阳中心城区工作的刚性需求，他们常年居住属性比较低，临时居住属性比较高。除了少部分置业目的考虑当前子女入学需求，大部分置业者考虑未来子女入学或未来多年以后自住需求。

悟空一个亲戚对悟空说，他是不会再买房了，原因是在三四线城市难以找到适合的工作，现在手里的房子也只是逢年过节住两天，常年空置，即使再买一套，一样是空置状态，完全是浪费。如悟空亲戚这样的，即使入市也是非必要自住需求，类似为投资。非必要性自住需求，受市场的影响比较大。即市场向下行时，该类置业需求群体数量会大幅降低，市场上行尤其异常火爆时，该类群体会大幅增加。

信阳这类置业需求群体占比约50%，即信阳的房地产市场敏感性比较强。看待信阳市场，不能利用数据曲线去看待异常的市场下的置业需求趋势。这类需求群体，一旦市场下行，且受舆论负面影响，再稍结合现实，市场整体需求量将会骤降。

悟空在对现今信阳房地产市场信心调查，统计507组数据中，43%的人认为信阳市场还能坚持半年以上，维持比较火爆的状态，而28%的人认为信阳市场还能维持1-2年的火爆状态。即71%的人认为信阳市场在0.5-2年内将会走低，在市场信心方面，目前还是一向看好。如果半年以后，市场的确开始有下行趋势，也就意味着风险开始随之到来，市场中约35%的有置业计划的群体可能会退出市场。

而信阳市土地供应方面，一直处于供应不足的状态。虽然表面上可以看到有许多可以用来开发的建设用地。但是政府可以有效控制的建设用地，并不多，目前对市场影响面相对较低。此时信阳市房地产公司对市场走势，比较悲观，但同样比较看好1年内的市场。

地产公司对市场失去足够的信息，在新项目开发方面，会变得越来越谨慎，而房源量供应可能相对降低，但是否能应付骤降的置业需求，目前仍属未知。市场走势中，信阳房地产开发建设规模大概率下降，但是价格是否会有较大变动，未知。尤其未来，大型地产公司下沉至三四线甚至五六线城市投资开发项目，而在当地的小地产公司生存难度也将越来越大。以后的项目将可能会更集中，中大型房企增加，小型房企数量降低。市场的供应方对量的控制，将更加精细，以后房价大概率去稳。

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