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统领访谈 | 与禹洲面对面:太平绅士林龙安

来源:观点地产网   发布时间:2018-07-12 15:52:00

编者按:8月1-4日,博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来,几乎所有房地产英雄人物及标杆企业,都参与了这个全行业年度盛会。

我们寻找中国地产商业统领们的独特故事与视野,寻找指引中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时,我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。

走进禹洲地产位于香港上环那间办公室时,林龙安正站起来整理自己的衣着,身边是一男一女两名助理。

寒暄之后,林龙安指引众人走向一张红木三连座,那里摆着一套中式沙发六件套。坐下之后,他开始浏览几页被递到跟前的资料。

微胖的身材,合身的西装,只坐椅子的三分之一,这样有助于挺直腰部。作为一名太平绅士,林龙安懂得如何保持一个良好形象。

香港太平绅士每年委任一次,林龙安是一位新晋人士,去年7月刚参加完自己的授衔仪式。

这个来源于英国的勋衔制度,在香港这片土地已运行了174年。19世纪中叶,首任港督特选了40多位社会人士成为治安委员,组成“英属香港治安委员会”,随后组织扩权改名为“太平绅士”。早期太平绅士全由外籍人士把持,至1883年才头次接纳华人成员。

太平绅士向来受到商人们的欢迎。一来,他们在其专长领域所做出的贡献及成就受到肯定;二来,这个荣誉本身更是他们提升地位圈子的台阶。

加上多年来港府、商界组织等均有意栽培一些商业出身的政界新星,一旦获此殊荣,这意味着受衔者业务精勤,拥有良好的人脉,对一些有争议性的问题能有独立的看法。

如今,该公职分为官守、非官守两大类别,前者随政府公职卸任自动撤销荣衔,而后者由政府委任给社会人士。除此之外,还有一个新界太平绅士。

林龙安就是一名非官守太平绅士,他因常年热心公益,并对香港社会有重大贡献而受到嘉奖。

闽商朋友圈

空调很凉,会客桌上的茶杯也已斟满了几轮。林龙安让秘书用大玻璃碗装了些水果过来,各式各样都有,几个莲雾果几乎要把旁边的草莓挤下去。

我们选择了几个玫瑰香葡萄,林龙安自己也拿了个蟠桃。

“我现在核心有60%放在了香港。”林龙安早年入了港籍,一手创办的公司现在也已经融入到香港文化中了。尽管这位福建起步的企业家粤语还是处于初级水平——听可以听得明白,但是口语欠佳。

1964年,林龙安出生于福建泉州一座小城惠安,生长在特殊的年代。1977年,恢复高考时他才13岁。11年后,林龙安于集美财经学院毕业并去到中国科学技术大学深造。

这一年,国内房地产业发生了翻天覆地的变化,房改全面试点,土地禁锢终于完全放开。

往后的一段时间,中国诞生了以万科为代表的名列前茅批房地产开发企业。林龙安则在1994年落定决心下海,辞去了厦门财政系统的工作,在做了几个月碎石子生意后,成立了禹洲集团。

对于创业时期的艰苦,林龙安曾回忆到,当时禹洲新村(公司名列前茅个项目)的企划和销售都是他一手操办。为此,周六日时候还经常带着女儿到售楼处查看进度。

创立24年后,禹洲的据点布满北京、上海、杭州、合肥、武汉以及香港等国内25个城市,并公布了千亿计划——在规模追逐成为潮流的房地产行业,向来因“稳健”而在闽系房企中独树一帜的禹洲地产,开始谋求规模加速增长。

在林龙安的领导下,禹洲集团正成为收并购策略的*热情执行者。这是被很多地产商称为“良方”的发展方针,好处是可以省下大量购地和前期开发成本。

禹洲在香港的项目也是收购而来——2014年8月,禹洲斥资3.7亿港元,向具有基金背景的丰泰地产买入西半山坚道重建项目,面积约3.3万平方呎。

不久前,禹洲还纳下同行沿海家园7个项目,代价是38亿元,未来却能提供一两百亿的销售。“有1/3以上的项目是收购、并购的,这是禹洲的一大特色。”

到底要去哪里找这么多合作机会?林龙安的回答很普通,认为成功的秘诀在于要拥有强大的“朋友圈”:“你知道,我是香港中华出入口商会的荣誉会长、常务副主席,很多人有好的项目都会给我推荐。”

“我们的资讯比较多,也比较靠谱,相对的纠纷也比较少,所以更有利于达成共识。同时,这些项目大部分都是比较熟悉的,法律风险相对会少一点。”林龙安解释,公司相关的经验很丰富,成立后不久就收购了一个菲律宾华侨在厦门的项目世贸中心。”

言外之意,林龙安擅长用友情去维系一段合作关系:“像台湾全球人寿的老板,他是我二三十年的老朋友。他也是我地产上市公司的股东,不定时的会来看我一下,我们会在一起聊聊天。”

林龙安倚在靠背上,稍稍放松了一下,想起来林龙安口中的华侨是SM集团的老板施至成。据说,这位菲律宾华人首富是林龙安的同乡兼好友,他把一家人包括太太,儿子女儿都介绍给后者认识。

香港大舞台

数十年来,林龙安遍布香港、台湾、新加坡、马来西亚等国内外“朋友圈”,无疑也是一种宝贵资源,在他成为太平绅士、港区人大代表时,起到了重要作用。

林龙安一直在香港担任香港义工联盟常务副主席、香港中华出进口商会荣誉会长、香港厦门联谊总会理事长、香港福建社团联会副主席、香港侨界社团联会永远名誉会长、香港特別行政区选举委员会委员等社会公职。

去年,林龙安就是由香港中华出入口商会推荐参加港区全国人大代表选举,同49名符合条件的代表候选人角逐36个席位。

林龙安说,自从成为人大代表后,要特别花功夫去了解时事。提到*近掀起轰然大波的“明星阴阳合同”事件。他说当然也有关注。“现在都要关注,特别是民生的事情要关心。企业也要照顾好,民众的呼声也要反映。”

既然说到民众的呼声,香港的住房是一个不得不提起的问题。

此行的摄影师是一位香港本地人,叫阿ken,是我们聘请的。采访前,在楼下大堂闲聊的时候他告诉我们:“别看我长得年轻,我已经四十几了。”他之前经营着一间影楼,但*近几年因为租金问题无奈结业。

阿ken当天拉来一个贴满贴纸的设备箱,这与林龙安放满木质家具的办公室显得有点格格不入。当我向他介绍受访者,他说从未拍过身份这么一等的对象。

看得出阿ken是一个乐天的人,但他谈起买楼的时候,脸上明显不高兴。

“现在房价太贵了,一个普通市民根本没可能买得起房子。”

短暂的沉默后,林龙安认为要先讲讲香港的大环境:“香港的地产市场不是供应给香港本地的,它是供应给全世界的,因为毕竟是世界金融中心、航运中心和贸易中心,这次国家又赋予香港一个科技创新中心,所以香港的市场需求量很大。”

“另外,香港早就没有土地了,都是做旧改,旧改的成本比较昂贵,所以它的成本在直线上升。所以香港的房价是跌不下来的。”

阿ken表示赞同,举起佳能又补拍了几张:“大家都明白香港的地少人多,现在变成这样的状况真的没办法。地产商都是要赚钱的,他不可能亏本推出来,我们都明白这一点。”

“现在政府也意识到房价过高不利于有效控制,所以采取了一些限购和限贷的措施,让房地产回归更加稳健发展的轨道。”林龙安说自己依然保持看好香港市场。

另外,香港年轻人的理念跟大陆年轻人的理念是不一样,这里的法律体系比较健全,所以年轻人比较容易接受租房过生活。”

其实能不能学内地拆迁呢?林龙安摇摇头:“香港的土地是私有产权的,没办法说拆就拆。而且土地的年限是999年,不是70年的,体系不一样真正要实现大的拆迁很难。”

活在大湾区

有工作人员敲门进来,趁着话隙,告诉林龙安他有一位朋友来了,现在楼下停车。

林龙安一边说要介绍给我们认识,一边自顾自跑去泡茶。只见他把茶叶分好后,便装进器皿中,放到电磁炉上。电水壶,突突开了,林龙安快步走出门口,不一会便领着一位中年人回来了。

木质沙发上两人并排坐着,老友相聚,高兴得几乎要抱在一起。林龙安穿着深蓝色西装,打了领带。另一位则着了一身黑,也是西装,白色衬衫上风度扣敞着,显得休闲,他看起来年纪比较大一些。

这位是现任金威集团控股有限公司主席吴良好,业内称呼其作“西装大王”。他有另一重要身份——是全国政协常委。林龙安介绍到:“他也是香港福建社团联会的主席。”

我们请吴良好评价一下身边的好朋友。他说没问题:“我了解林龙安,他的为人、做事是非常可靠的。他很守诚信,做人又低调。他之前也是我们厦门联谊会的会长,是我们福建社团联会的副主席,很快会成为五大商会的会长。如果他的为人处事不好,哪怕再有钱也不一定能做得到,所以他的人品是得到大家公认的。”

“去年特区政府给他颁了一个太平绅士,要获得太平绅士其实是很难的,说明他对香港的社会贡献,还有他的为人是非常好的。另外就是在香港也是没有污点的。”吴良好聊到了去年的选举:“他作为港区的人大代表,投票选举的时候,他的得票率是新代表中的前三名,可不是用钱可以买得到的。”这是一个相当高的评价。林龙安在旁边认真的听着。

吴良好没有久待。

送走了朋友,话题转到了日常生活去。问现在生活累吗?他笑着,点点头:“作为企业家层面来讲,随着公司的发展不断壮大,应该说事情是蛮多的,一睁眼就要考虑到几千人的生存和生活,所以压力蛮大。”

“我很多时间在飞机上。”林龙安抬头望了望天花板的射灯:“其实我会在自家游泳,也喜欢悠哉游哉的爬山,但一个礼拜爬一次到两次就差不多了。”

为什么不考虑去多点?“没办法,没时间了。”

香港城市周边确实广布着很多郊野公园。“我在香港的时间*多,第2是深圳,第三是上海。”林龙安十分看好粤港澳大湾区的前景。

“当然深圳和香港非常方便,我有时候早上去深圳上班(禹洲现在实行双总部策略,在深圳和上海都设总部),晚上就回来香港了,一个*就到了。以后在大湾区内生活基本上是一个*通勤,我觉得很方便。”话题聊到交通。

午后的阳光透进来,采访接近尾声。摄影师阿ken说现在光线很好,便请林龙安到书桌去拍几张定照,一张站起来扶椅,一张坐下来双手交叉放在胸前。

照片中,由上世纪出名书法家于右任所提的两幅字显得格外醒目。“养天地正气,法古今完人”。但毕竟人无完人,一向随性沉稳示人的林龙安,坦白自己私底下要求比较严格,也会发火骂人。

临走前,一旁的女助理上来跟我对接。我打趣地问:“跟林主席上班到底累不累。”得到的答案是不累。林龙安插上话说:“就是经常被骂,不好意思喔。”

小女生一笑,把我们三人送出了房门。

林龙安:作为企业家层面来讲,随着公司发展的不断壮大,应该说事情是蛮多的。一睁眼就要考虑到几千人的生存和生活,所以压力蛮大。对公司的布局来讲也在加快,在公司层面来讲,我们今年进入东北、华北、西北、西南,全中国现在全部都布局完了,扩大了公司发展的区域。

今年两会期间的焦点就是房子问题,中央也定调了,房子是用来住的,不是用来炒的,怎么确保整个行业能平稳落地,能够更加有序地展开,不要存在因为房地产开发问题引起的金融的动荡,这是很敏感的话题,也是中央政府在提前布局上考虑的。

我看总理的报告也很明确,比如说未来作为长效机制的调控体系的落地,更有利于整个房地产业的稳健发展,更加有利于约束房地产金融危机的产生,有堵也要疏。现在是五限时代,所有的都在极限范围内,要怎么疏?我看两会里面也提出来各个地方要加大租赁事业的发展。

租赁事业发展起来以后,会存在重资产的问题,那你怎么疏?不能把它的现金流弄断了,所以现在要把重资产打包,变成可以换成现金的现金流,这一块中央政府也很明确,包括银行现在也在展开,租赁事业达到一定程度转为金融收入性的贷款,然后把资产盘活,把重资产变成轻资产,输送现金流,这是未来的一个关键的方向。

禹洲地产所有的战略布局跟国家政策是相向而行的,特别是我作为全国人大代表,更应该跟国家的政策相向而行,所以我们在战略布局方面,除了加大战略布局以外,我们今年成立了两个新的部门,一个是租赁事业部,一个是医养产融事业部。我们今年更大的事是加大产业和地产的结合度,真正把科技产业融入到地产的开发。

我们今年也跟航天建设集团在承德落地了一个航天智慧小镇,这个航天智慧小镇较大的亮点就是我们在航天科技、航天医疗、航天教育、航天空间站体验区,把科学、产业、航天新材料的应用结合起来,比如说我们的牙齿,用航天材料做出来的牙齿,经过航天科技的3D打印,这个牙齿根据每个人的实际情况,可以比你原来的牙齿更加有韧性,更加不容易磕磕碰碰,使用的时间会更长,另外更加适应自己的牙齿的模型,当天安装完以后当天就可以吃饭。

林龙安:这只是一项。还有航天的卫星遥控应用,未来的无人汽车、智能化的产业,可以通过卫星遥控的应用掌握在自己的手机上,掌握在自己的一个专有终端上。比如家里的防盗体系、监测空气质量的体系、监测人的各项指标体系,这些全都可以化为智能化的掌控。

在这方面,希望我们的产业落地以后,能加大产业跟地产的结合,做出来的产品不是纯地产的开发,更多的是科技应用的开发,达到疏解首都功能的作用,另外提升生活的质量和品质,也提升人的健康预测程度。

林龙安:我们希望在大湾区能落地,我作为一个港区人大代表,在航天新材料应用、航天医疗、航天卫星遥控、航天教育方面都希望能有一些项目落地。去年香港回归20周年的时候,航天部就在维多利亚公园展示了航天的产品。

林龙安:挤都挤不进去。虽然展览的时间很短,但是给香港的青少年的教育带来了很大的启发性和正能量。如果在大湾区有机会把航天空间站体验区落地下来,包括航天新材料、航天医疗、航天教育、航天卫星遥控,在整个一体化的大湾区里面,可以更加形成大湾区的一些大的住宅体系化建设的提升。

那天港区全国人大代表在考察大湾区的时候,我跟东莞、中山市都提出,香港不单单是各项专业人才的聚集地。香港也是较大的留学人才回归地,香港也是一等别科技精英的向往地,所以利用香港把各项专业人才和大湾区整合,有利于大湾区在科技创新方面有一个大的提升,有一个大的人才落地,特别是引进一等别的科学家,一个国家的发展要有一等别科学家相应的加盟,会加速我们的科学创新的正能量,会加速我们科技创新的进度和速度。

林龙安:地产归途这一点,应该说,现在纯粹的投资、投机炒房的年代已经过去了。未来应该更适宜在现在生活中跟高科技紧密相连的产品,还有一个是跟产业链紧密相连的产品。现在我们国家产业也在大的转型中,产业链的转型不可能停留在那些低端产品,更多的是跟世界一等的高科技紧密相连。

而且我们也不可否认,这次中兴事件以后,也给我们国人很大的教训,我们每个人都说中国很强,但中兴这次被美国制裁,需要缴纳10亿美金罚款,4亿美金的保证金,还有其它的很多东西,把我们的脖子都卡住了。

我们的科技跟西方还是有一定差距的,所以我们要韬光养晦,还要奋起直追,还要勤恳地做好每一项实实在在的工作。特别是总书记很关心民生的事,房地产首先是一个民生,涉及到民生工程有两个,一个是投机、投资的成分不要太大,真正满足居住的条件。第2是要防止过分的垄断,过分的垄断会产生很多不稳定的现象。

不光是我们国家,西方国家对民生行业都是不允许垄断的,因为这是涉及到千家万户的问题,所以在垄断方面,在提升方面都要有一些准则,这样更有利于国家的发展,更有利于国强民富、更有利于国家的和谐团结,更有利于发动整个产业走向良性的竞争。

今年的主题“地产归途 时间与未来”,我认为这个题目应该是提得非常精准的。

林龙安:今年两会对房产税也讨论的比较多,我个人的意见是,房产税要核算它的税基很难,每个地方不一样,比如说广州是这样,兰州又怎么样?乌鲁木齐又怎么样?各地的收入相差也很多。

比如说中西部的老人家退休了,他的工资可能就是两三千块,如果把他的房子征税了,他怎么活?所以这个税基要算清楚。

另外,中西部地区工资体系比较低,可能他也买了两套房,其中有一套用来收租来给自己提供一些收入,这也是有差距的。所以我认为税基要算精准,根据区域不一样、收入情况不一样,还有所承受的能力不一样,计算出合理的税基,然后有序地进行,成熟一步走一步,不要一刀切,一刀切会造成很多中低收入阶层很难接受。

我认为房地产税从长远来讲,香港是可以参照的一个地方,就是按照差饷费的做法来做,但是香港的房产税收的并不是太高。

房地产税征收方面,更多的是应该根据区域的状况来统筹协调,不要一刀切,如果一刀切,可能会造成很多不公平。

林龙安:深圳毕竟是改革开放的前沿城市,可以尝试。深圳较大的亮点就是创新产业的蓬勃发展,不但指引了整个中国的创新产业,有可能未来是指引世界的创新产业在深圳落地,所以深圳做的事不单单看现在,更要看未来。

作为一个国际大都市来讲,要真正能引入国际科技人才加入的时候,这个国家才有更大的竞争力。

林龙安:现在整个融资体系紧绷,如果再持续半年左右,可能有一些中小的甚至中等房地产商都会倒闭。

我一直强调房地产跟金融是无缝接轨、相融相通的,房地产公司的资金链一旦断了,整个公司马上就趴下去了,趴下去之后会造成连锁反应,比如说它的发债执行不了,它给客户的交房承诺也履行不了,它对银行的贷款也履行不了,较大的风险又回归到银行。

所以这件事情也值得关注。目前来讲房地产业在“五限时代”不容乐观,应该说谨慎而行。

当然我们作为一个地产商来讲,有的房地产片面追求量,不管负债比例,这就造成风险系数直线上升,只要有一笔款还不上了,它的信用体系马上就崩了,会造成连锁反应。

我们这个公司20几年了,经历了2007、2008年的金融危机,那时候是很危险的,所以后来给我一个很大的感触,做一个产业还是要量力而行。

禹洲也秉承着三架马车并举的方式,当然作为企业来讲首先还是股东利益较大化,我们考虑到盈利空间要实现,第2个考虑到量要增加,第三个重在考量负债比例的管控,要管控好自己的负债比例,所以三架马车缺一不可。

林龙安:收购比较顺利。至于人才方面,我们接收了一部分,愿意加盟禹洲的,跟禹洲的理念有同感的,我们会吸收,如果跟禹洲的理念不同的,我们还是建议他离开。另外,收购过来的几个项目,我们陆陆续续已经在卖了,武汉的项目已经在卖了,佛山的也在卖了。

禹洲为什么这十几年能保持着比较高的盈利空间,我们有1/3以上的项目是收购、并购的,这是禹洲的一大特色。

禹洲从1994年成立到1995年、1996年就开始收购了菲律宾华侨在厦门的一个世贸中心,我们在收并购方面有几十年的经验,而且我们收购的这些项目大部分都是比较熟悉的,法律风险相对会少一点。

林龙安:也是一个大湾区的企业,我们的立足点就是大湾区的企业。所以现在双总部,在深圳和上海都有总部,深圳的办公室已经启用了。

我现在大部分时间在香港。我们禹洲已经融入到香港文化中了。我现在的核心,香港要占到60%。平常,我在香港的时间*多,第2是深圳,第三是上海。当然深圳和香港非常方便,我有时候早上去深圳上班,晚上就回来香港了,一个*就到了,在北京有的地方一个*是到不了的。

昨天我去东莞,从我香港家里开车过去也才两个*,从香港家里开车到深圳办公室也就一个*。

现在大湾区同城化了,所以现在国家的大湾区给我们带来了很大的交通改变,还有城市打通的一个理念上的改变。

大湾区里面有5所一等别前100强的大学,聚集了很多的科技人才,所以是创新基地、人才基地,具备了一个国际金融中心,香港本身就是国际金融中心、国际贸易中心、国际航运中心,再加上两地的整合,包括粤港澳大湾区的整个系列的整合,还有交通资源的整合。

这个范围内有5个国际机场,这是非常方便的;另外是全面打通城铁和高铁,以后在大湾区内生活基本上是一个*通勤,不管住在哪里基本上一个*就能到。

林龙安:应该讲还是有一定的难度。因为香港是一国两制,香港的民生决策各个方面都要经过立法会,相对来说会缓慢一点。但如果能真正打通所有的壁垒,能形成一体化的时候,我认为大湾区的速度会加速。

大湾区已经具备一等别湾区的职能和条件,也具备了内在的人才基础,*主要的是经济环境的基础,还有一个是硬性环境基础,比如说它的交通环境,它的所有的生活国际化的环境,包括所有的人才汇聚的环境,这些已经具备了。

林龙安:海南是自由港,香港本来就是自由港了,而且是全世界税率较低的自由港。两个地方完全不一样,它是新建的自由港,香港是全世界公认的自由港。

未来海南随着中央政府高度的重视,海南作为内地名列前茅个自由港,是完全可以建立起来的,也具备了这个条件,因为它毕竟是一个岛屿省份,特别是有较优越的气候条件,这是它的天然资源。

林龙安:我喜欢悠哉游哉的爬山,也会去游泳,一个礼拜游一次到两次就差不多了,在自己家的游泳池游。爬山也差不多一周两次左右,没办法,没时间了。

林龙安:很多时间在飞机上。其实我出差不多,除了到北京开会,基本上就是那几个地方。所以,相对于其他老板,也没有购买专机。

林龙安:偶尔有些朋友来找我,就边泡茶边聊聊。

林龙安:对,像台湾全球人寿的老板,他是我二三十年的老朋友,也是我地产上市公司的股东,不定时的会来看我一下,我们会在一起聊聊天。

林龙安:收购这一块我们主要是很多小型开发商,我是香港中华出入口商会的荣誉会长、常务副主席,很多人有好的项目都会给我推荐。我们的资讯比较多,也比较靠谱,相对的纠纷也比较少,所以更有利于达成共识。

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