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李嘉诚告别两个月后,长和系打法依旧

来源:地产深度报道   发布时间:2018-07-16 00:00:00

7月16日,距离一代“超人”李嘉诚退休已经两月有余。在这两个多月中,在李泽钜治下的长和系依旧延续着在全球“买买买”的打法,一切尚如李嘉诚在任时一样,似乎没有发生任何改变。不过,市场也在时刻关注着,长和系在新一代创立者李泽钜治下何时会做出改变、又会做出什么样的改变……

近日,据英国《金融 时报》报道,长江和记宣布斥资25亿欧元并购意大利Wind Tre剩余50%股份,进一步巩固其在欧洲电信市场的地位。这是长和系在创始人李嘉诚退休后的第三笔海外收购事项。

5月10日,现年90岁的商界“超人”李嘉诚正式退休,其一手建立起来的长和系商业帝国,也由其长子李泽钜全权接手。李嘉诚本人则退居二线,转任集团资深顾问。

如今,距离李嘉诚退休已经两月有余,那么,长和系的发展在此期间是否发生了变化?

“买买买”仍在继续

虽然李嘉诚已经退休,但显然,他一手打造的商业帝国长和系仍旧延续着前创立者全球收购的风格。

以长和系旗下的主管地产业务的长江实业集团有限公司(简称“长实集团”)为例,在李嘉诚退休后,其在国外的收并购动作仍在继续。6月中旬,长实集团欲以130亿澳元要约收购澳洲较大天然气管道公司APA。同月,长实集团斥资10亿英镑(约合85亿元)收购英国伦敦瑞银总部所在地——5 Broadgate写字楼。

将时间线拉长,我们可以看到,在李嘉诚控制期间,长实集团就陆续在国外进行投资。

长实集团于2016年12月向长江和记收购飞机租赁公司CK Capital Limited及Harrier Global Limited全部股权;

于2017年5月以合营企业收购澳洲、美国、加拿大及英国多项能源资产拥有人及运营商DUET集团;

于2017年7月完成收购加拿大建筑设备服务业务;于2017年10月以合营企业收购以德国为主要市场的能源管理综合服务供应商ista Luxemburg Gmb全部股权。

从上述信息可以看出,近年来,长实集团的收购对象多以基建和能源项目为主。但值得注意的是,长实集团实则是2015年长和系世纪重组后分拆出来的地产公司,主要接手长和系的全部地产业务。

那么,频频向非地产项目出手的长实集团是否意在改弦易撤?

频频抛售商业地产

长实集团原名为长江实业地产有限公司,2017年7月,公司将名字中的“地产”二字划去。彼时公司的解释为,更名是为了进一步突显长实地产放眼全球投资机遇。

“地产永远是长实集团的主业。”这是彼时长实集团副主席、现任主席李泽钜在出席股东特别大会时给出的承诺。但他也表示,日后长实集团的业务投资比例取决于回报率,若非地产项目回报率高于地产项目,自然会多参与非地产项目。

长实集团显然也是这么做的,不过其抛售的均为商业地产。

2016年10月,长实集团宣布将以约230亿港元出售其与李嘉诚海外基金共同持有的上海浦东世纪汇广场,这也意味着长实集团在上海投资或自持物业仅剩梅龙镇广场和嘉里不夜城。

2017年11月,长实集团作价402亿港元出售香港坐标建筑中环中心。

2018年6月,又传出长实集团将以350亿港元的价格出售其长和系总部之一香港和记大厦的消息。

若纵观重组前的长和系,实际上,在李嘉诚时代,公司就已有抛售商业地产的动作。

2013年8月,和记黄埔以及长江实业分别以约13.92亿港元和16.34亿港元出售各自旗下公司Rhine Rise 及BEL的股份,上述两家公司各持有雅和50%股权。据悉,雅和拥有广州西城都荟广场及位于其地库一层与二层的所有停车场、老年活动中心,以及上述建筑土地的土地使用权。

2013年10月,和记黄埔和长江实业分别以44.78亿港元(合计89.56亿港元)的价格出让其拥有的Extreme Selection Investments Limited的股份,后者为上海长大房地产有限公司的直接控股公司,而长大房产是上海市浦东新区陆家嘴环路333号商业发展物业(即东方汇经中心OFC)及上述建筑的土地开发商。

2014年11月,和记黄埔又以约38.23亿港元出售旗下两家全资附属公司,即Promising Land与Uptalent Investments持有的和记港陆有限公司的全部股份。和记港陆拥有上海黄浦区港陆广场及港陆黄埔中心。

同月,和记黄埔及长江实业作价约39.1亿元人民币向汇贤产业信托出售重庆大都会广场的全部权益,但值得注意的是,由于和记黄埔及长江实业均为汇贤产业信托的主要股东,有观点认为李嘉诚实则将资产“左手换右手”,通过控股信托基金这个平台,在不失去项目控制权的情形下较大程度将项目投资变现。

此外,李嘉诚二儿子李泽楷的盈大地产也在2014年以约72.01亿港元的价格出售北京商业坐标建筑盈科中心。

据上述数据粗略计算,自2013年开始抛售商业地产以来,截至目前,长和系已累计套现规模近千亿港元。

值得注意的是,长和系近年连番抛售的商业物业大多位于内地,这也引发了市场对于李嘉诚是否将撤出内地的质疑。

内地土储减少

对于退出内地的传闻,李嘉诚曾在多个公开场合予以否认。

2015年,李嘉诚曾直言,集团对全球地产业务持审慎态度,加上内地部分城市出现供求失衡风险,故减少买入土地,但集团在内地的发展中及将发展的总楼面面积远高于2000万平方米。

虽然并没有清仓内地全部地产项目,但长实集团显然是谨慎的。数据显示,在2017年其香港和海外土地储备总规模均保持不变的情况下,长实集团内地土地储备面积不增反降,从2016年底的1.25亿平方呎减至2017年底的1.07亿平方呎。

不同于 新鸿基、恒隆、路劲、新世界等港资房企在内地的拿地频率,长实集团的“按兵不动”显得有些“格格不入”。

值得注意的是,2017年,长实集团在内地市场的物业销售收益为111.06亿港元,而香港与海外的物业销售收益分别为48.89亿港元和2.56亿港元。由此可见,内地楼盘的盈利占长实集团物业总盈利近七成,仍旧是其主要盈利来源

从三地收益增长水平来看,2017年香港物业销售收入同比降低31.2%(2016年为71.08亿港元);海外物业销售虽实现收益,但属扭亏为盈(2016年为亏损7600万港元),后期增长稳健性还待观察;只有内地物业销售收益在2017年均分别小幅上涨4.4%。

那么,不在盈利主力区域“屯粮补仓”的长实集团是否准备“坐吃山空”,未来盈利要靠“啃老本”?

着力投资香港出租物业

2017年,长实集团股东应占溢利为301.25亿港元,同比增长55%,但将其2017年收益层层剥开后可发现,除新增的飞机租赁和基建业务收益有明显提高,集团原来的物业销售、物业租赁、酒店、物业管理等四大板块利润整体波动并不大。

事实上,记者梳理发现,股东应占溢利55%的同比增长一大部分原因在于投资物业公平值的增加,即由于香港写字楼物业的公平值上升。截至2017年报告期末,投资物业公平值的增加额较2016年报告期末增加82.63亿港元,同比大涨654.8%。

(来源:长实集团2017年年报)

由此可见,长实集团对既能提供稳定租金,又有巨大*空间的香港投资物业“情有独钟”。2017年,与其在内地“安静”的表现不同,长实集团在香港购入荃湾海之恋商场以及投资两所香港酒店新增合计约1200间客房。

其实,由于经历过香港因本埠经济发展,楼房少有、物业商趁势提租的时期,李嘉诚初期在涉足地产业时就开始着眼发展“地升楼贵租金涨”的投资物业。

一方面,投资物业源源不断的租金符合长实集团“长期增加稳固收益及短中期内提供收入”的投资战略。另一方面,“弹丸之地”的香港,可供土地本就较少,地段优质的投资物业“可遇不可求”,在其价值兑现时也自然就“水涨船高”。

截至2017年报告期末,公司持有约1700万平方呎的投资物业组合(写字楼、零售、工业),其中,1400万平方呎投资物业组合位于香港并为长实集团赚了约63.04亿港元,占2017年物业租赁总收益(71.3亿港元)的近九成。

保守打法

从主要项目和盈利比重来看,长实集团对内地和香港采用的地产战略已不尽相同。

这并不奇怪,在2017年年报中,长实集团强调其地产经营方针为“策略性调整销售和投资物业比重,持续改善整体资产表现,适时释放业务组合的潜在价值”。

实际上,对于持着“旱时,要备船以待涝;涝时,要备车以待旱”理念的李嘉诚来说,固定租金来源是其平衡地产发展周期性对现金流影响的一大“利器”。

“少借款、维持稳健资金流动性”,长实集团是这么展望其财务能力的。也正因此,长实集团不仅不追求高杠杆模式,相反,长实集团2017年的负债净额与总资本净额比率仅为5.2%,银行及其他借款同比增加18亿港元。

(来源:长实集团2017年年报)

但值得注意的是,低杠杆可能导致的一个结果便是项目进程缓慢。

从长实集团年报中可以发现,多个预期在2016年内完成的地产项目依旧出现在2017年地产开发的清单里。在长和系世纪重组前,亦曾有媒体报道其因多处项目落实缓慢而存在囤地生财之嫌。

守着“一亩三分地”,比起规模更看重现金流的长实集团,若溯其原因,其战略考量或与香港地产几次沉浮有关。

1962年前后的香港楼市火爆,银行按揭制度得到完善。一时间,无论大客小客,都加入炒房行列,以小博大。其中就不乏有银行直接参与地产买卖或将大量贷款投入到房地产行业。但好景不长,因银行发展地产的资金大多来自存款,而房地产本具有资金密集且周期性长的特点,*终导致银行现金储备不足。1965年,连锁反应终于到来,香港银行如多米诺牌一个个倒下,更迅速蔓延至恒生、远东等银行。

这次银行危机李嘉诚并非“局外人”,他所经营的房地产业务一落千丈。仰仗银行输血的开发商纷纷“断粮”破产,上百个地产牵连被迫停,地价、楼价、租金均下跌严重。

或不愿因借款和收益唇齿相依而重蹈历史覆辙,不仅是李嘉诚的长实集团,恒基兆业、恒隆、新鸿基地产等其他香港本土房企的负债率均较低。

不过,值得注意的是,虽然港资房企普遍采取低杠杆模式,且在内地房地产市场份额并不高,颇有“水土不服”现象,但仅以长实集团为例,2017年,其净利润竟超过恒大、碧桂园、万科这些内地房企巨头。

对此,中原地产市场分析卢文曦指出,港资房企普遍负债率在40%以下,扩张或许缓慢一些,但这是他们的一贯风格。对于风控,港资房企把控得比较严谨,不追求标准化操作实现高周转,而是注重把一个项目做到利润较大化。

“开发时间或较慢,但在出售时土地也*了,出售价自然也高,利润也就上去了。”卢文曦说。

由此可见,长和系目前的地产业务仍旧延续着李嘉诚在任期间的发展模式。不过,市场也在时刻关注着,长和系在新一代创立者李泽钜治下是否会做出一些改变?


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