龙湖春江天镜：准备到李家沱当“龙民”还是农民？

在龙湖的官方网站上，是这样介绍这个项目的：龙湖春江天镜，是重庆龙湖在相继打造观山水、郦江、江与城和春森彼岸等滨江力作,阔别长江十年之后的首部回归作品，同时也是代言“重庆龙湖第三代滨江生活”的旗舰级钜制。

丝毫不提产品线，设计师，我不知道是洋房中的香缇系，还是一等的原著系，春江天镜，看似一个很有诗意的名字，暗含着龙湖对于回归“南重庆”的勉强。

十年了，龙湖在南重庆的布局几乎可以用“失败”二字来形容。位于鹅公岩南桥头的“观山水”价格比不上旁边的金辉城，位于弹子石的龙湖俪江干不过中海的国际社区，都说龙湖的房子保值，都说龙民有信仰，当龙湖跨过嘉陵江，瞬间就失去了“高大上”的品牌溢价。

南区人似乎对于龙湖并不感冒，特别是巴南人。从对住宅的需求来看，巴南长期和“主城”隔离，加之“三低”（收入低消费水平低城市化率低），还停留在第2代住宅的县城阶段。房子只要有电梯，有绿化，物管费便宜，较好停车不要钱，就可以了。不会过多考虑如轨道的覆盖率，核心学区等城市要素资源的集聚度。

住在李家沱的亲戚，长期向我“炫耀”她家的车库不收钱，在她的价值体系里，车库本来就不该收钱，我问那你们物管费交钱吗？她说要交，1.2一个平方，以前0.8一个平方，后头涨了4毛钱，她就不交了，业主为了涨的这4毛钱天天和物管闹。

她并非是穷人，2台车都非波尔皮，3个门面，3套房，全部都在巴南。还有一套房在融汇半岛，看巴滨路的野江，就在我今天要介绍的春江天镜旁，车库停车也不用交钱，也经常有业主拖欠物管费，哦，不应该叫拖欠，本来就不该交物管费！

我想龙湖这样品牌的开发商，一定花重金对李家沱以及整个巴南的客群做了深度的大数据分析，但以我多年的经验，负责任地说，巴南的客群不是收入低的问题，而是不仅对于房屋的价格非理性地敏感，还对后面的养房成本：物管费，车库费用敏感，而龙湖的定价一直是全行业较高的，他们不太能接受贵货，也不愿意养贵货。这个项目如果得不到非巴南区的中高端人口自住需求的支撑，很可能重蹈南岸区的观山水和俪江当年的覆辙：空置率长期高企，抛盘压力大。

除了本地客群的先天不足，春江天镜所在的巴滨路中段，本身就是一个尴尬的位置。横亘在南滨路和龙洲湾新区（巴南区府所在地）的中间，0地铁（忽略虚无缥缈的*），0商圈，对岸是万年扶不上墙的大渡口区，*近的核心便是“花溪+李家沱+新村城乡结合部”，四面八方很难“吸”到与项目匹配的可持续的成规模的高端人口资源。风景方面，除了原生态的滔滔江水，晚上的夜景只是由零星的路灯点缀，到了冬季更为“寒碜”。

本图来自于安居客

交通的便利性上，从百度地图来看，项目路网不算太差，两大桥三纵线，5公里上内环快速，两座大桥-马桑溪大桥+李家沱大桥直连大渡口和九龙坡，但距离*近的大渡口商圈也超过10公里，距离主流的五大商圈：观音桥，解放碑，杨家坪，沙坪坝，南坪均超过15KM,距离江北嘴，光电园高收入上班点超过了18km,也许你觉得开车还好，但进城无数的红绿灯，限速带会让你抓狂，不管从哪一条进城的要道走，早晚高峰不合计堵个一*都是不正常的。除非就在附近的李家沱，鱼洞上班，否则高品质生活无从谈起。

一个新区的新盘需要有吸引“接盘侠”的核心逻辑，中央公园有一等学区八中助阵，照母山有光电园的IT金融高收入单位集群，李家沱有什么会让人非来不可呢？是空气好还是安静得连一根针掉下来都听得到？显然这些次次要的逻辑，每个新区都有，巴滨路地段上本就不少有，也没有诸如一等学区，一等医院等城市要素资源。仅仅就是靠龙湖的品牌，靠龙湖画饼，许 诺给李家沱一条“龙湖巴滨天街”？

作为一个在巴南生活过二十年的人来说，这些年亲身经历了，巴南人大量地往“城头”搬的过程，他们卖掉了恒大城，曼哈顿城，融汇半岛。。。。。。置换了南滨路，江北嘴，照母山，其中不乏在鱼洞，李家沱上班的人。我一直没搞明白，为什么那些“城里头的人”还想搬到李家沱来。我早已受够了李家沱的脏乱差，受够了李家沱的糟糕的治安，受够了小区的低素质人口随处大小便种菜养鸡养鸭，受够了每周1、4、7三天群魔乱舞地赶场，受够了每天隔10*才能等到一班永远挤爆了的3号线。。。。。。

人往高处走，我不知道什么样的龙民会买春江天镜。以龙湖惯用的“高价撇脂”销售策略，预计建面14000起，我想大概率不会是炒房客。要Hold住这个盘，一是得有时间，不会是苦逼的城区打卡上班族，二是得非常有钱，玩得起这种郊区情怀贵货。比如为了养多肉，养猪种菜，吸氧避暑之类的重奢需求，我等凡人是无法理解的。

综合评测：无地铁，无商圈，无一等学区，春江天镜更像是一个城乡统筹盘，而非城市资源型改善盘。肩负着“吸引”热钱到巴南投资，改善李家沱经济文化基本面的重任。这其中涉及了更高层面的利益不便多说。但对于 非巴南区的刚需改善而言，是到李家沱当“龙民”还是农民，需要有更加理性的全盘考量。并非仅仅是在高大上的时代天街的展台，看一段热血沸腾的“龙湖南下”视频，就匆匆忙下叉了。毕竟，谁的钱都不是大风刮来的。

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